【长租公寓成绩单】复地乐乎：获多轮融资后大胆买地布局 剑指80万间

自2016年以来，在“房住不炒”的政策导向下，诸多房企大举进军长租公寓市场，或建立自己的公寓品牌，诸如万科泊寓、旭辉领寓、龙湖冠寓等；或以轻资产运营模式为主，如魔方公寓、世联红璞、乐乎城市青年社区（下称“乐乎公寓”）等。

乐乎公寓成立于2014年，致力打造高品质的租住生活空间；2015年，乐乎公寓创始人罗意提出“重资产模式不适合乐乎的基因”，同年，乐乎公寓正式定义为轻资产运营机构。

2017年5月，复地集团通过战略投资入股乐乎公寓，正式拉开了复星地产在长租公寓领域深度投资的序幕。

截至目前，乐乎公寓在全国12个主要城市布局，门店数量达88间，公寓入住率达98%，并计划在未来五年时间里，拥有运营80万间的能力。

轻资产路径扩张业务

不同于多数房企自有的长租公寓品牌，乐乎公寓是通过轻资产路径扩张业务的。

早在2015年，罗意就提出“重资产模式不适合乐乎的基因”。同年，乐乎公寓改变以往重资产为主的模式，正式定义为轻资产运营机构，致力于轻资产化和社区生态的搭建。

在罗意看来，乐乎公寓不具备重资产持续获得项目投资的能力，而应该基于自身运营的实战能力和对行业的理解，通过轻资产方式扩张业务。

虽然弃“重”择“轻”，但轻资产模式的扩张并不容易。“乐乎公寓是由甲方委托运营的，不像企业内部经营不好只是财务报表难看，我们做不好运营，甲方是会跟我们解约的。”罗意坦言轻资产运营的难处。

在财经评论员严跃进看来，乐乎公寓采用轻资产运营的方式扩张业务，思路是对的，现在很多长租公寓项目出现了问题，面临收缩或倒闭，如果乐乎公寓后续做的稳健，也有利于其产品项目的复制。

值得一提的是，在业务扩张的同时，乐乎公寓先后多次引入战略投资。

2015年9月，乐乎公寓获得东方财富千万级别的天使投资；2017年5月，乐乎公寓获得复星地产数千万投资；2018年6月，翰同资本与欧翎资本领投，顺为资本跟投，使得乐乎公寓B轮融资过亿。

截至目前，乐乎公寓已发展为轻资产托管的领军品牌，房源覆盖北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、武汉、成都、常州、苏州、天津、郑州等12个主要城市，门店数达88个，公寓出租率达到了98%。

乐乎公寓小红门社区实景

北京新机场大胆买地布局

在凭借轻资产运营模式扩张的同时，乐乎公寓也不忘拿地储粮。

今年1月，乐乎公寓成功拿下北京大兴国际机场G-02-02地块，该地块距离航站楼仅2公里，占地面积约2.05万平方米，规划建设5.8万平方米的青年公寓项目。

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据了解，乐乎公寓计划将该项目打造成一个面向未来的国际青年社区。在产品设计上也将打造“硬件+软件深度融合的互联网居住体验大产品”的智能公寓，满足机场临空经济区的中高端人士的需求。

乐乎公寓联合创始人于洪胤在接受媒体采访时表示，新机场项目意义重大，乐乎公寓将根据新机场的定位和需求，定制化打造配套用房；并通过“乐乎企业大学”、“有朋学院”和人才培养基地，为新机场项目输送专业的管理运营人才，全力配合新机场的后勤保障工作。

在严跃进看来，乐乎公寓拿下新机场地块，抓住了新机场周边商务圈打造的机遇，未来发展潜力巨大，此外，也符合政策导向，后期也能形成定位比较明确的产品。

也有业内人士指出，乐乎公寓操盘北京新机场项目，更多采用的是轻重结合的模式。“但不可否认的是，拿地建房需要一大笔钱，前期也需要很大投入，对乐乎公寓来说，资金压力不小。”

不过，需要注意的是，根据招标文件，在经过前期的规划、设计、建设后，乐乎公寓对该项目最多有30年的经营权，经营权转让期到期后，该项目则将无偿移交相关单位，不再归其所有。

五年80万间目标有待商榷

在当前市场环境下，长租公寓企业仍处于快速扩张阶段，规模依然是衡量其发展现状的重要因素。

今年4月25日，乐乎公寓举办了“2019乐乎五周年伙伴大会”发布会，在发布会上，罗意指出，乐乎接下来5年只做好一件事，“打造中国最大集中式公寓运营服务网络”，拥有运营80万间的能力，通过乐乎公寓和乐乎有朋轻加盟，把运营服务做到极致，为行业贡献运营能力，不做长租公寓的华住，而成为长租行业的美团。

“对于这个目标，是有待商榷的”，严跃进指出，这个目标也体现了乐乎公寓的战略扩张导向，不过目前长租公寓规模越大越容易出现问题，盲目追求过多项目的运营，后续或许会出现资金上的问题。

事实上，近一年时间以来，长租公寓危机不断。

先是被曝出甲醛超标、抬高租金、租房贷等问题，而后，因资金问题，自去年8月开始，多家长租公寓先后爆仓；今年5月，朗诗集团旗下“朗诗寓”遭剥离；6月11日，有消息称远洋集团也将从集团内部将亏损的长租公寓版块“远洋邦舍”剔除。

在业内人士看来，目前长租公寓的普遍投资回报率仅在1%-1.5%左右，极少数投资回报率可以达到2%，可以说，长租公寓的盈利性实在太低了。

严跃进也指出，长租公寓租金收益是不划算的，是要靠资本的，与开发商有相同也有不同。前期需要资本投入，有证券化产品，也会带来比较好的市场机会。

2019年，长租公寓行业进入轻资产模式年，乐乎公寓也对外推出了新产品—“乐乎有朋”公寓，主打“独立空间，轻居生活”的理念，通过打造专业的IT系统、产品和创新的运营服务管理平台，全方位赋能现有品质公寓投资者。

未来，乐乎公寓将何去何从，让我们拭目以待。