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【长租公寓成绩单】招商蛇口:B2B模式与低价土地助其罕见盈利

来源:掌柜财经   深圳房掌柜  2019-05-30 06:40:59阅读量:20479
[摘要]招商蛇口在全国超200个住宅项目,为发展长租公寓业务提供了存量基础。

  低调运营数年,招商蛇口是最早布局长租公寓的房企之一,如今终于释放其布局计划——中短期实现全国重点城市品牌落地,规模达10万间,未来通过并购模式加速扩张,扩容至100万间。

  CMBS、“飞驰ABN”,招商蛇口在长租公寓发展融资方面创造多项“首个”。 在房住不炒的形势下,招商蛇口也正由资源型向服务型企业转变,从高周转向持有型转变。

  超30年公寓运营经验

  三大核心产品线布局全国

招商蛇口公寓1.jpg

  回顾招商蛇口的公寓发展史,1981年,首次树立“住房是商品、住房是消费”概念;1984年,提出“购房的业主权益保证”;2008年,通过老旧物业升级改造、企业自建人才公寓等方式,逐步进入高速成长的中高端租赁公寓市场。

  其中,最具代表性的就是深圳蛇口槟榔园小区,作为蛇口工业区入驻公司蓝领的配套宿舍,2010年,被改造为精装白领公寓,2012年作为招商蛇口长租公寓“壹”系列收个项目正式开业;2013年蛇口企业自建人才公寓壹栈人才公寓;2014年招商蛇口创立自有服务公寓品牌——壹棠服务公寓。

  至此,招商蛇口旗下公寓已遍布北京、上海、广州、深圳、香港、天津等13座城市,房源达到2.4万间,公寓业务形成了全面覆盖城市及园区不同层次、不同类型租住需求的“全周期”租赁产品系列。

  引入资产证券化解决“盈利难”

  招商蛇口自持项目为长租公寓提供存量基础

  盈利模式不清,被视为长租公寓面临的最大困局。背靠“租售并举”政策东风,且发展前景广阔,但不赚钱是长租公寓行业的普遍现象。

  作为一项前期投入大、回报周期长的业务,长租公寓需要面对巨大的资金和成本压力。而资产证券化则能盘活存量资产,减轻其压力。

  长租公寓资产证券化目前主要包括重资产的CMBS、类REITs和轻资产的ABS三种模式。住房租赁市场用引入REITs、ABS来解决“盈利难”困境。

  2017年是长租公寓证券化的元年,2017年2月,魔方公寓在上交所推出中国首单公寓资产证券化产品,8个月后,新派公寓国内首单长租公寓权益型类REITs产品获批,10个月后,招商公寓完成交易所首单储架式长租公寓CMBS 发行额度60亿元,以及携手建设银行完成银行间市场首单长租公寓ABN产品注册额度200亿元。

  招商公寓CMBS被看做是招商局集团内部的产业链优势,推动产融结合的产物;而“飞驰ABN”则撬动了中国建设银行的信用,通过招商局集团、中国建设银行双重信用的叠加获得低融资。

  完成国内首单储架式长租公寓CMBS产品“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”的首期发行20亿元,也为招商蛇口长租产品后续经营发展获得长足的资金保障。

  相比于长租公寓专业运营机构,本身具备开发建设能力且有其他业务营收支撑的开发商,在房源获取和融资渠道等层面显然更具优势。

招商蛇口公寓2

  招商蛇口在全国50多个城市已开发超过200多个住宅项目,为发展长租公寓业务提供了存量基础。

  目前招商蛇口多个长租公寓项目正是由在售或自持物业转变而来,新增获取的物业一半来自于外部市场,而未来的发展策略是以消化存量和轻资产模式拓展物业为主,重资产模式将以与基金合作,或开发村集体流转土地的形式进行。

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责任编辑:庞敏怡

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