旧改政策收紧 深圳25万套住房缺口怎么补？

在经历了2015年的一波房价飙涨后，深圳楼市今年将走向何处?数据显示，深圳在“十二五”期间，商品住房供地计划只完成了六成，其间深圳新房价格飙涨了76%，而 “十三五”(2016-2020)计划中，购房需求量和供应量缺口达到24.8万套，仍处于供不应求的状态。

面对高房价的威胁，令业内无法理解的是，深圳政府近期却出台了可能导致房价上涨，加剧供需矛盾的土地政策，例如试点期房改现房销售，在旧改项目上，抬高改造的门槛和条件。

住房供需缺口大

根据深圳市最新规划，“十三五”期间，深圳计划实现新增住房有效供应65万套;其中，力争新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房供应35万套。而同期深圳商品住房总需求预计约179万套，其中购房需求约89.8万套，租赁住房需求约89.2万套。

两组数据对比可以看出，深圳的购房需求量和供应量缺口达到24.8万套。而日前，深圳市《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》内部征求意见稿被曝光，对于老旧住宅的改造推进，在条件设置上反而抬高了改造门槛，除因建筑存在重大安全隐患或公共利益需要外，原则上旧住宅区不纳入拆除重建类旧改计划。

作为深圳土地供应主力的城市更新项目，因涉及拆迁补偿问题，开发周期较长，平均一个项目需要7至8年以上。市场难以理解深圳为何要收紧旧改政策。

最引人注目的一条是，文件明确了区政府与权利主体需要100%达成更新意愿，并100%签订搬迁补偿安置协议后，才将城市更新单元报市政府审批。这就意味着，只要有一个钉子户不签协议，老旧小区就无法推动旧改。

很显然，这个政策相比过去更加从严，以前“钉子户”不超过10%的，可以申请政府以市场评估价收回、收购其土地使用权和建筑物，当“钉子户”不超过5%，项目实施主体可申请区政府强制征收并出售给项目实施主体。此外，在时间上也有更加严格的限制，意愿征集和拆迁补偿安置协议等工作原则上在意愿征集开始之日起一年之内要完成，预期未完成的，该旧住宅区5年之内不得再申请拆除重建类城市更新工作。

在拆迁补偿上，此前旧改的业内补偿标准，建筑物产权置换按照建筑物使用面积(套内建筑面积)测算，置换比例不得低于1∶1，但是不得高于1∶1.3。而此次意见稿规定，旧住宅区的住宅合法类建筑产权置换按套内面积测算，同用途的置换比例原则上规定为1∶1。

为缓解供不应求的住房矛盾，深圳提出深圳居民在东莞、惠州等地购房25万套，此外，通过盘活存量市场交易，力争二手房成交35万套。

回顾“十二五”期间，深圳商品住房供应用地总量仅完成规划目标的64.7%，其间深圳新建商品房均价飙涨了76%，而同期深圳居民人均可支配收入涨幅仅为22%。

深圳市人大也在今年5月透露出一个数据，深圳新增用地供应面积连续5年下降，2015年存量用地供应占土地供应总量的77.2%。

加剧土地供应紧张

深圳市市长许勤公开表示，影响房价的因素主要有三个：一方面是供给，一方面是需求，此外就是调控手段和调控政策。

近几年来，深圳通过招拍挂出让的土地，每年都不到5宗。深圳每年的新房供应，超过七八成由城市更新项目也即旧改提供，如今旧改从严，政府的用意何在?

业内人士分析认为，相比内地以政府主导的旧改模式，深圳的旧改向来是尊重拆迁业主的选择，这也避免了引发社会矛盾，但同时，也导致旧改的难度非常大，一个项目旧改周期太长，如果旧改条例更加从严，未来深圳的旧住宅区改造将更难推动，因为要100%的业主同意才能拆迁，而且时间上需在一年内完成，现实中几乎不太可能实施，这也将加剧土地供应紧张的局面，导致供给端无法满足市场需求，而让房价更加坚挺。

旧改的缓慢，让新进入深圳的外来房企，只能高价在招拍挂市场拿地，泰禾集团(000732,股吧)在去年12月底，以单价7.99万/平米，总价57亿元拿下宝安区尖岗山两宗地后，刷新了全国单价地王纪录，又在5月20日出让的龙岗区坪山土地中，以总价57.2亿元，单价1.56万/平米，拿下坪山片区地块。

过去，深圳在探索商品房预售制度的改革上先行先试，如今又开始开展商品房现售试点。深圳市规土委对记者回复称，对试点项目，会跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。

但业内对此的负面效果评判显然更多，因为现房销售将拉长项目的开发周期，且需要增加前期投入和资金成本，这也将风险转嫁给购房者，而无实力的中小开发商将无力操控项目，被挤压出市场。

对此，易居中国执行总裁丁祖昱发表评论称，深圳是完全供不应求的市场，而源头在于土地稀缺，一块宅地出来不尽快推出预售，还要现房销售，只会进一步加剧供求矛盾。

据深圳市规土委透露，在城市更新方面，要将城市更新审批权限下放给深圳东部各区政府(管委会)，同时开展城市更新统筹片区试点，加快东部地区城市更新步伐。这也释放出一个信号，此前被市场遗忘的深圳东部片区，房价相对较低，政府有意加快东部地区的改造，引导市场需求向东部转移，填补价格洼地。

此次对城市更新项目的意见稿中，相比过去唯一有利的是，过去旧改项目，纯粹由开发商自行主导与业主谈判，而今后深圳市政府将介入，与开发商一起推进旧改工作。近期，深圳规土委旗下成立了多个分局，将旧改项目的立项和推进工作权利下放给区分局。