深圳旧改计划项目达541项 用地面积约44.66平方公里

在深圳，一栋栋高楼、综合体的前身，就是以前的“握手楼”、旧厂房。12年来，全市已列入城市更新计划项目共计541项，用地面积约44.66平方公里，较好解决了城市发展的空间瓶颈，促进土地节约集约利用和供应结构调整。城市更新已经成为深圳市新一轮城市建设和发展的重要抓手。

“三旧模式”在全国推广

罗湖，曾经握手楼林立的蔡屋围矗立起深圳崭新的摩天大楼——京基100，城市更新改造让这里成为深圳新的“城市名片”。南山蛇口网谷，曾经遍布加工业的旧厂房区，现在已成为遍布网络信息科技服务和文化创意等高端产业的现代产业聚集空间，从改造前的年总产值约2亿元上升到55亿元，单位面积产值从200元/平方米上升到3.93万元/平方米。龙岗岗头片区，邻近华为总部园区，区位优势明显，以前城村混杂，布局凌乱，环境恶劣，整体改造后，提供了140万平方米产业用房和高品质配套，从而为整个片区产业链条延伸和产业集群的完善提供了充足的动力，同时转型后的片区将以更为明显的区位优势和产业集群新品牌有力地推进当地经济发展。

深圳以“三旧(旧城镇、旧厂房、旧村庄)改造”为主要内容的城市更新土地节约集约利用机制改革经验被国家发改委纳入国家综合配套改革试验区改革成果，在全国推广。

目前，全市已列入城市更新计划项目共计541项，用地面积约44.66平方公里;已批城市更新规划项目308项，规划批准拆迁用地面积26.25平方公里，开发建设用地面积17.83平方公里;累计供应用地面积约10.17平方公里。

坚持走市场化道路

2004年，深圳市政府出台了《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》，全市启动了城中村改造工作。2007年，为解决产业发展用地需求问题，深圳市政府2009年出台《深圳市城市更新办法》，实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越。2012年出台《深圳市城市更新办法实施细则》，进一步明确城市更新的细化操作指引。随后，又制定了《城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)》、《城市更新单元规划编制技术规定》、《城市更新单元规划审批操作规则》、《城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》等系列配套文件，内容遍及更新计划规划审批、用地出让、房地产证注销、保障性住房配建等多个方面，形成了较为系统的城市更新政策体系，对促进和规范深圳市城市更新工作发挥了重要作用。

深圳的城市更新之所以有较大成效，“政府引导”起着积极作用，就是着重发挥好政府在城市更新中的引导和服务作用，简政放权。市级层面主要负责政策制定、计划和规划的整体统筹，区级层面主要负责项目实施的协调和监管。

“市场运作”充分发挥市场在资源配置方面的决定性作用。一方面，放松行政管制，通过鼓励原权利人自行实施、市场主体单独实施或者联合实施城市更新的方式;另一方面，通过制定优惠政策吸引社会资金参与城市更新。同时，注重尊重和保障原业主、原村民等原权利人的合法权益及改造意愿。

形成三种创新模式

金威啤酒厂位于我市罗湖区东晓街道，于上世纪90年代投产使用，金威啤酒作为深圳唯一本土品牌啤酒，其成功是深圳城市快速发展的一个缩影，在很多老深圳人心中代表着城市记忆和情怀。

金威啤酒厂通过拆除重建辅以综合整治、保育活化等模式进行整体改造后，原来旧的啤酒厂将化茧成蝶，升级成我市最大的珠宝产业基地。

我市城市更新已经形成综合整治、功能改变和拆除重建三种模式，提倡以综合整治和功能改变为主，鼓励按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。

2014年以来，以旧工业区为主要对象，出台允许加建扩建、功能改变和土地延期等激励政策，试点开展以综合整治为主的复合式城市更新。对拆除重建类项目进行细分，划定了一些现状保留和整治维护区域，有效保护了一批历史建筑、传统世居和工业遗存。

几年来，经过对旧区的规划和修缮，有的成了油画村、版画村等艺术村落，有的成了民宿客栈集中的特色小镇，有的成了创意园、珠宝街等产业集聚区，还有的甚至成为了国际性“深港城市/建筑双城双年展”的展场，充分体现了城市建设的个性化和人性化。

旧改体现“公益优先”

我市旧城改造以“城市更新单元”为基本管理单位，突破了以单一宗地为改造对象的惯常做法。在划定面积、合法用地比例等方面制定标准，由市场主体自行选择改造区域，通过改造后重新划定产权边界和设定规划条件，能够有效地落实城市基础设施和公共服务设施用地，并通过城市更新项目的实施保证相关设施建设到位。

按照规定，每个拆除重建类城市更新单元必须提供大于3000平方米，且不小于拆除范围用地面积15%的用地，用于建设城市基础设施和公共服务设施。实践中，项目实际的平均土地贡献率达到30%左右。此外，改造后包含住宅的项目按住宅总规模8%~12%的比例配建保障性住房，产业升级类项目按照12%的比例配建创新型产业用房，这些物业都由开发企业建设完成，并以建造成本价移交给政府或按照政府指定的价格和对象进行销售，体现了政府导向、公益优先，发挥了保障民生、扶持产业的作用。

与城市更新单元相对应的，我市建立了城市更新单元规划制度，由城市更新项目的申报单位委托有资质的技术单位完成。在内容方面，除传统的用地功能、开发强度等规划指标外，城市更新单元规划还设专篇规定项目的开发时序、拆迁捆绑责任、公共设施落实方案等。这一规划与法定图则相衔接，侧重于直接指引项目实施，编制过程充分尊重市场主体及原权利人权益，带有协商式特点，可操作性强，规划落实时间稳定可控。