深圳楼市火爆本土房企占优 外地房企抢占旧改项目

在其他城市还在为去库存发愁的当口，深圳推出的多个楼盘仍然一日售罄。这让外地房企垂涎三尺，并一直都在寻找进入深圳的机会。
　　
“央企凭借制度优势，在招拍挂中频频斩获，本土房企占据先天优势，外地房企入深步履艰难。但是，再艰难也仍有机会。”有着20多年土地整备研究经验的深圳市智屋信息咨询服务有限公司董事长、深圳市格横土地房地产评估咨询有限公司董事长吴青坦言。
　　
央企热衷通过招拍挂拿地
　　
吴青介绍，在深圳通常拿地的方式：一是公开招拍挂，二是城市更新（旧改）。但是，深圳招拍挂的商品房用地很少，并且土地价格不菲，甚至高过房价。吴青认为，央企热衷于招拍挂这种拿地方式，其不仅资金雄厚，又似乎对深圳未来房价持续上涨有着十分肯定的判断和信心。比如上半年，龙华上塘一宗地就由央企中国电建及广州万荣联合以82亿，楼面地价接近6万元/平方米（可售）竞得，让一般民企望尘莫及。
　　
外地房企抢占城市更新项目
　　
“城市更新成为房企在深圳重要的拿地方式。2015年深圳城市更新供应商品房面积已达47%，而这个比例还会逐年增长。”吴青介绍，早年旧改及近年城市更新的竞争红海中，深圳本地房企占足了天时、地利、人和。所谓天时，就是深圳房企及时把握住了旧改及城市更新的脉搏；地利，他们对于深圳的每一块土地十分熟悉；人和，深圳房企对本土文化、民俗的洞悉及人文关系的融合。“这三方面是外地房企无法比拟的。”
　　
吴青认为，以恒大、碧桂园、绿地等为代表的外地房企，虽然凭借强大资金实力和对产业链垂直整合的能力，在其他城市做得有声有色，但是在深圳拿地却并不顺利。
　　
“外地房企在悄悄图谋进入深圳，采取低调‘圈地’形式——在城市更新项目中通过第三方取得土地。”吴青说，比如绿地目前在光明的一个项目就是承接购买第三手的城市更新项目；恒大近年也购买了不少城市更新项目，碧桂园在深尚在苦苦寻找机会。
　　
入深拿地过程竞争激烈
　　

“按照深圳城市更新办法，第一步首先要找到准备更新的项目，并争取股东或代表大会同意或2/3业主、多宗地80%业主同意才能成为更新项目申报主体，其次要补偿谈判达到100%业主签约才能确认项目实施主体，取得土地使用权。一个更新项目不但要搞掂股份公司及全体小业主，还要与市、区政府更新主管部门、规划国土、街道办等多个部门打交道。外地房企人生地不熟，可谓每一步都困难重重。”吴青分析。

“入深拿地过程中竞争激烈，外地房企即使准备承接一个城市更新项目，常常面临项目历史遗留问题多，风险大小难以判断，如不了解情况一脚陷进难度大的项目，谈判遥遥无期，项目可能多年无果，前期投入的资金也就打了水漂。”吴青介绍。据她了解，目前外地房企如想快速入深拿地，多数通过熟悉本土政策和人脉关系的专业第三方，并在更新项目前期与之联手合作，突破圈地困局。