“三旧”改造2.0计划启动 将组建东莞市城市更新局

自2010年全面铺开“三旧”改造试点工作后，东莞已过会项目中地产项目占83.6%，产业项目仅有13.6%。面对东莞前期“三旧”工作中存在的对城市品质提升支撑不够、与产业转型升级融合不够问题，东莞正在谋划实施“三旧”改造2.0升级版，推出管理架构升级、动力机制升级、城市品质升级、产业改造升级等四方面15条措施，并将组建东莞市城市更新局，建立城市更新资金池，实施村级工业园活化更新专项计划等。

常平科技园所在区域由旧厂房改造而来，通过“民办官助”方式改造建设科技企业孵化器。南方日报记者 孙俊杰 摄

“三旧”改造的产业项目少

自2010年全面铺开“三旧”改造试点工作后，东莞的“三旧”改造逐步摸索出一条切合实际的土地二次开发、城市更新的路子。2010年至今，全市累计完成改造1.54万亩（旧厂8669亩、旧村5016亩、旧城1739亩），正在推动改造2.4万亩。

但东莞市“三旧”办专职副主任、市国土资源局副局长叶绍焜却认为，东莞市“三旧”改造前期工作对城市品质提升支撑不够、与产业转型升级融合不够。

从类型上看，地产项目多，产业项目少。全市已过会396宗项目，地产类项目占大多数，约331宗，占项目总数的83.6%，产业类项目约54宗，占项目总数的13.6%，其他项目11宗，占2.8%。2015年以来，“三旧”改造为东莞市房地产市场供应了4052亩土地，占全市房地产土地供应的60%以上。

在规模上，单宗改造多，成片改造少。全市已过会396宗项目，平均面积约70亩，100亩以上的改造项目共81宗，仅占总项目数的20%。

布局上，分散改造多，集中改造少。全市各镇街的“三旧”改造项目分布零散，如东城、长安，虽形成了东纵世博商圈比较集中的区域，但这样的区域比较少。

项目同质化情况也较普遍。建成项目中就有两个总占地10万平方米以上的万达广场（东城万达广场、厚街万达广场），且均在R2轨道沿线站点附近，与在莞城、长安、厚街等镇街建成的3个万科广场（中心）业态相近。

这些建成项目中，缺乏一批连片统筹、带动性强、结合地方文化特色或产业转型升级的示范性亮点项目。叶绍焜说，这导致前期“三旧”改造总体成效不够明显，社会影响力不足，群众获得感不强。

针对这些问题，东莞将对“三旧”改造的评估立项提高门槛。今年以来，东莞市副市长张少康多次在相关会议上提出，“三旧”改造项目要做到四个“有利于”：有利于城市可持续发展，有利于经济可持续发展，有利于社会治理，有利于补齐民生短板。据了解，今后东莞的“三旧”改造项目如果做不到以上四个要求，将基本不会被立项。

由拆除重建延展至城市更新

叶绍焜介绍，实施“东莞市‘三旧’改造2.0计划”后，将扩展改造内涵，成立审批委员会，组建常设机构，形成审批高效、统筹有力的改造管理格局。

“三旧”改造的内涵由侧重拆除重建延展至综合整治、功能改变、历史文化保护、生态修复等多个方面，并正式更名为城市更新，在改造中实现提升城市品质、传承历史文脉、修复生态空间等多元目标。东莞市将灵活采取多种策略，加快推进城市更新，确保省每年下达的3000—4000亩完成改造、6000—7000亩实施改造任务指标。

由此，东莞将成立一个全新的部门——东莞市城市更新局。该局的职能是负责组织编制全市改造专项规划，制定5年计划和年度计划，组织部门、专家学者、群众对“一书四方案”（即申请书+规划设计方案+用地报批方案+拆迁建设方案+公建配套方案）进行论证和技术审查，搭建部门协调平台、政策整合平台、资源对接平台、公共咨询平台、批后监管平台，负责政策研究及后评估、重大决策社会风险评估、重大项目咨询听证，负责管理城市更新资金。

原有的部门联席会议提升为审批委员会。将现流程中的前期研究报告、单元规划、完善集体建设手续、改造方案、土地征转等归总为“一书四方案”，一次性“打包”提交审批委员会审批，一次性完成市级审批事项，最大限度提高行政审批效率。

建立城市更新资金池

叶绍焜介绍，东莞的“三旧”改造近期重点打好“三张牌”。

一是“统筹牌”。统筹分散土地，成片改造开发。加快推进临穗、临深和市中心的1.4万亩连片组团改造，新增启动长安科技商务区、洪梅河西产业片区等连片改造片区，加快推动水乡新城、轨道站点TOD范围土地的连片统筹开发，实现至2018年底1000亩以上的连片改造片区10块以上、总面积3万亩以上。

二是“产业牌”。学习深造宝安做法，划定产业区块控制线，坚决防止“工改居”大规模挤占工业发展用地空间，控制产业用地、用房价格过快增长。充分把握成为省工作联系点的机遇，在盘活旧厂房资源支持科技创新方面做出明显成效，形成示范标杆。

三是“金融牌”。利用市政府从经营性“三旧”改造项目取得的土地出让分成建立城市更新资金池，并以财政资金为杠杆，探索引入国家开发银行、商业银行、保险资金等金融资本，扩大资金池规模，为政府主导连片改造提供启动资金，同时反哺公益性改造，最终形成“三旧”改造土地收益的内循环、滚动放大机制。

据介绍，市政府利用从经营性“三旧”改造项目取得的土地出让分成建立城市更新资金池，通过借款、贴息、担保、风险补偿等方式返用于支持镇街再行收储“三旧”用地，补贴“工改工”项目，反哺公益性改造。出台规范，要求镇村“三旧”改造土地收益的一定比例再投入“三旧”改造，用于土地储备、厂房回购、村居环境整治等。

■样本

“三旧”改造促科技创新

长安旧厂房打造高端科技商务区

记者从长安镇获悉，该镇将1269亩旧厂房连片地块，更新改造成为科技商务区。该镇分步推进园区5个功能单元建设。目前，科技商务区内已实施3个“三旧”改造项目，其中小天才科研中心项目有望在2017年6月份正式投入使用。

长安新区党工委副书记、管委会副主任孙海波介绍，长安科技商务区规划范围西起莲峰北路，东至G107国道；南起东门中路，北至德政中路，规划范围84.5公顷（约1269亩），为东西向的矩形地形。上世纪90年代初，该地块距离镇中心区较偏远。规划区现状为产业园区和居住区的混合。虽然工业用地仍是规划区的主要用地功能，但部分沿主干道的地块逐步更新为居住、研发、商业以及公共文化类等职能。总体来看，现状用地呈现出相互混杂、缺乏统筹的现象。

随着长安镇社会经济的发展，以及中心区扩容发展，该地块集聚高耗能、人员密集的企业，与长安镇发展不相匹配。为此，该镇于2013年提出，利用“三旧”改造政策，撬动各方资本将该地块逐步更新改造，打造成长安科技商务区，成为长安镇新的经济增长点和城市中心。

根据规划，科技商务区定位打造为珠三角湾区的“科技高地”“商务平台”和“创新中心”。长安镇将在科技商务区规划建设城市服务单元、创新研发单元、企业总部单元、乐居生活单元和创企工坊单元5个功能单元，推动科技商务区成为“企业成长的助推器”“企业总部的孵化谷”。

孙海波介绍，目前科技商务区内已实施“三旧”改造项目3个，分别为一个房地产项目、一个商业项目、小天才科研中心。其中，小天才科研中心是长安镇首个“工改工”项目，地块总面积54.9亩。科研中心项目改造前为国有建设用地，土地使用权原属长安镇对外经济发展总公司（镇属企业）所有。地块原租赁给4家公司使用，其中两家企业租赁即将到期，年产值约为500万元。为了整合土地资源，加快推动“工改工”项目，长安镇把另外2家旧厂房通过异地置换等方式调配到其他工业园，同时将土地性质由商业金融用地调整为科研教育用地，2013年经二级市场挂牌由广东小天才科技有限公司竞得，并由其作为改造主体对地块进行“工改工”改造。

小天才科研中心项目从2013年9月开始动工建设，计划投入7.5亿元资金进行改造。项目建成后，建筑面积达到18万平方米，主要用于集科研设计、办公及相关配套服务设施等为一体的综合建设项目。目前，研发中心1号楼、研发中心3号楼已封顶建成，有望在2017年6月份正式投入使用。

链接

2.0升级版举措

（一）管理架构升级：扩展改造内涵，成立审批委员会，组建常设机构，形成审批高效、统筹有力的改造管理格局。

（二）动力机制升级：实施战略收储，提升市场动力，建立城市更新资金池，形成政府、市场同向发力的改造动力格局。

（三）城市品质升级：连片组团改造，规划地块整体实施，增加公共产品供给，完善差异化空间政策，形成规模成片、公共优先的改造空间格局。

（四）产业改造升级：划定产业区块控制线，整合多方政策，实施村级工业园活化更新专项计划，探索土地混合使用，形成产业为主、产城融合的改造业态格局。