深圳卖地超千亿多为产业用地 开发商争食旧改

根据深圳发布的《城市更新“十三五”规划》推算，深圳未来旧改和城市更新市场规模在数万亿。21世纪经济报道调查显示，目前在深圳拥有及潜在在谈的旧改土地储备上千万平方米的开发商，至少有华润、佳兆业、华侨城、招商蛇口这四家。

2016年多个城市土地市场持续火爆，作为过去两年房价涨幅最高的深圳也不例外。

临近年尾，深圳土地入市更加快了节奏，2016年12月全市挂牌交易土地共计20幅，为当年单月供应最多的月份。

中原地产数据显示，深圳2016年卖地收入已超千亿，单价也达到1.26万/平方米，双双创下新高。

不过，和其他城市不太一样的是，深圳供地大幅偏向商办和工业用地，显示政府出让土地在向产业倾斜。而居住用地的供应则越来越依赖旧改，不管是深圳本土还是外来开发商，在旧改领域的竞争越来越激烈。

土地“定向”产业类公司

据深圳中原研究中心监测，2016年深圳全市土地招拍挂市场共成交59宗地块，总成交面积为229.5万平方米，同比增长30.9%;土地出让金额约为1044亿元，同比增长140%;综合楼面地价每平方米12651元，同比上涨49%，均创下近年新高。

其中，2016年深圳工业和商办用地表现突出，全年共计27幅工业用地成交，用地面积约115.1万平方米，占比50.1%。

由华星光电拍得光明新区最大的一块工业用地，面积达50万平方米，占了全年工业用地成交量的一半。

商办用地方面，2016年深圳共计26宗入市，成交量为83.7万平方米，较2015年占比翻了3倍，占比达36.6%。

带有居住功能的综合类用地以及规划完好、地理位置优越的商业用地是拉高深圳土地出让金额的主力军，仅龙华上塘、光明和大空港三块商办地的成交金额就占据了总成交的60%。

2016年8月29日招商蛇口华侨城联合体在深圳宝安大空港以总价310亿夺下全球最大的展馆地块，更是刷新了全国总地价纪录。

由于大部分地块设置了严格的限制条件，深圳土地出让越来越表现出“定向”的特征。

2016年12月26日，深圳土地交易市场4宗土地出让，土地性质为商业用地和工业用地，均以底价成交。其中2宗商业地位于深圳湾超级总部基地，楼面地价仅不到2万/平方米。分别由招商银行、天音通信获得。

另外两幅地块由海能达通信和深圳广田集团拿下，也都是产业类公司。

多位深圳业内人士指出，深圳土地市场的出让地倾向于工业和商办用地，表明政府对发展产业的支持力度在加大，以及通过产业项目带动多边产业配套设施的发展。

深圳中原地产研究中心总监王飞表示，工业、商办用地在土地市场的交易占比较高，是政府对产业发展的考量。通过整合小而零散的工业土地，包括“工改工”的改造，配合城市更新的进程，深入带动深圳创新型产业、互联网、金融的发展。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，商业用地是城市产业转型升级的需求。深圳这几年初级工业退出，转型高端工业、高端制造业，后者占比又相对较小。产业发展需要向高端过渡。

在招商蛇口联合华侨城拿下大空港会展项目之时，招商蛇口董事长孙承铭表示，这不仅是一个房地产项目，也是一个产业项目。通过大空港会展来拉动会展业、旅游业还有上下游相关产业特别是第三产业的发展，这也契合国家在自贸区、深港合作、粤港合作的大战略。

第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿认为，深圳政府掌握的土地资源少，所以对于重大土地出让的方式日益成熟，设计得非常精细和富有策略性。

开发商暗战城市更新

而在纯居住用地方面，2016年深圳仅有4宗土地入市，分别位于龙华、光明、大鹏和坪山，用地面积约23.97万平方米。据了解，2010年后宅地供应面积逐年减少，2012年后宅地供应一直在超低位水平。

在新增土地供应紧张的情况下，城市旧改成为土地供应的主力军。深圳中原研究中心数据显示，2016年全市新增土地供应面积580.7万平方米，其中旧改面积达到330.7万平方米，占比高达56.9%。

根据深圳发布的《城市更新“十三五”规划》要求，在此规划期内，全市要争取完成各类城市更新用地规模30平方公里;完成100个旧工业区复合式更新、100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。

据此推算，深圳未来旧改和城市更新市场规模在数万亿。

近年来，深圳本土开发商如佳兆业、招商蛇口、华侨城、万科以及外来开发商恒大、碧桂园等，均在加码进入旧改领域，彼此之间竞争激烈。旧改项目将成为这些开发商的重要收入和利润来源。

恒大这个“外来和尚”动作迅猛，深圳开发商也不甘落后。21世纪经济报道调查显示，目前在深圳拥有及潜在在谈的旧改土地储备上千万平方米的开发商，至少有华润、佳兆业、华侨城、招商蛇口这四家。

佳兆业是深圳本土专注城市更新和旧城改造的典型房企。早在2011年年初，佳兆业组建了全国第一家专业城市更新公司——佳兆业置业公司。据了解，佳兆业的城市更新项目覆盖深圳龙岗、福田、盐田等区域。

但是旧改本身也存在很多难题，拆迁和推出时间很长，增加了各种成本以及被拆迁方与开发商的利益博弈。

尽管宣称有32个储备项目，但恒大2016年中报显示，其深圳市场的1200多万平方米土地储备，仅131万平方米确权纳入报表。

开发商之间的竞争也日益激烈。2016年12月8日，深华发的一纸公告，揭开了其控股股东中恒集团与万科、华侨城之间关于深圳光明新区一幅旧改用地的纠葛。

这场旧改项目的争夺中，华侨城半路杀出，即使知晓万科与深华发的旧改项目深陷仲裁，仍要趟这个浑水，可见旧改项目之重。

“城市的住宅旧改项目问题比较多，而且复杂，个人比较看好深圳的工业、商业房地产市场的发展。”宋丁说。