东莞土地成交首破200亿 三旧改造成拿地主方式

东莞新房市场成交热蔓延至土地市场，2016年东莞土地拍卖竞争异常激烈，全年房地产行业先扬后抑，前三季度的市场可以用繁荣与火热来形容，四季度调控政策效果显现，市场短期降温。从成交规模来看，2016年全年东莞商住地成交25宗地块，比上年46宗减少21宗。占地面积合计102万㎡，同比2015年减少37.88%。但土地市场量跌价涨，全年土地成交金额达到225亿元，首次突破200亿元大关。今年东莞商住地成交金额为187亿元，溢出成交是收入的主要来源。

2016年东莞商住地整体溢价率为394%，创下历史新高的水平，反映土地竞拍异常激烈，开发商拿地意愿十分迫切，部分企业更是在所不惜，志在必得。商住地成交中，外来企业的拿地比例超九成。外来企业中以品牌房企为主导，碧桂园、恒大、阳光城、融创、鲁能、北大资源等企业均现身拿地，本土企业仅有中惠地产和智宇实业。

业内预计，2017年货币政策收紧和房地产降杠杆，房企的融资难度和融资成本都要比2016年更大，房企资金面将明显收紧，土地拍卖降温。在加强购房信贷资金监管的同时，土地竞买资金来源监管将会更加严苛。资金驱动性的土地市场高热局面有望逐渐趋于理性，地价也有望高位回落。

土地成交金额创历史新高

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年全年东莞商住地供应24宗，占地面积合计96.61万㎡，比2015年减少56.37%，比2014年减少26.35%，供应量为近10年的低位。2016年房地产行业在去库存的总原则下，土地供应持续缩减，与新房成交形成明显的反差。中原地产东莞市场策略部总监车德锐分析，主要原因是招拍挂的地块供应量少，“三旧”改造成为房企拿地的主要方式，但通过“三旧”改造供应的土地总量并不是很多。同时，政府在土地出让方面的管控愈发严格，大块土地被拆成多块小宗地块推出，单一地块门槛较低促使土拍竞争日趋激烈。

据监测数据显示，去年前三季度东莞土地出让金额为174亿元，占东莞去年前三季度预算内一般财政收入的409亿元的43%，比2015年提高8个百分点。去年全年东莞土地成交金额225.26亿元，同比大幅增加24.89%，其中，商住地成交金额187.43亿元，同比2015年增加32.88%。

尽管去年的土地成交规模创下近9年来的新低纪录，但土地成交金额却创历史新高，反映土地成交创收显著，溢价贡献大。去年东莞土地成交金额达225亿元，历史上首次突破200亿元以上，其中商住地的贡献度达到83%，也为近9年以来的最高贡献度。去年东莞商住地成交金额为187亿元，其中政府出让的起拍金额为51亿元，溢出成交金额136亿元。由于商住地溢价成交突出，并且高溢价的现象明显，溢出成交金额占比达到总金额的73%，为10年来的新高。

大石龙片区受市场热捧

受地铁2号线开通的影响，大石龙片区迎来发展机遇，推地热情要高于其他片区，也吸引了鲁能、时代、碧桂园等开发商布局。地铁和品牌开发商的进驻，未来大石龙片区房地产将迎来高速发展周期。临深、水乡、城区三大片区的商住地成交量则高位回落。去年东莞五大片区有商住地成交记录，大石龙和东北成交占地规模同比前年大幅上扬，大石龙是成交热点片区，全年成交8宗地块，占地规模40.86万㎡。

从片区价格来看，各大片区成交的商住地楼面地价均出现大幅上涨，上涨幅度均超过200%以上。其中，临深片区楼面地价高达19054元/㎡，接近2万元的地价，同比前年上涨更是达到501%，临深片区的土地成为开发商抢夺最强烈的片区。东北片区的楼面地价也达到6872元/㎡，同比前年上涨483%，成为东莞地价涨幅仅次于临深的区域。地价过万元的片区还有中心城区的14246元/㎡。

车德锐认为，大石龙片区成交异军突起，一方面是由于地铁开通，政府趁机推地，消化地铁的利好；另一方面是过去大石龙片区的房地产发展并不起眼，现在受市场热捧是借助市场热点和地铁沿线的土地升值，以及品牌房企的介入。同时，由于核心区域的高地价，使得房企向非热点片区拿地偏移，其中大石龙、水乡、东北片区将成为未来房地产的发展热点，一方面这些区域的地价要低于核心区域；另一方面，这些片区的房地产开发仍然处于发展高速周期。由此可以预判，东莞未来的房地产区域发展格局，区域之间的不平衡逐渐寻找一个平衡点，相互渗透也将加剧，回归价值。

外来企业拿地比例达九成

据监测数据显示，剔除松山湖限价地块，2016年东莞商住地楼面地价达到9584元/㎡，同比前年上升190%。今年商品房均价为13735元/㎡，同比上涨38%。地价上涨的速度远远高于房价增速，且地价占房价的比例高达70%。由此可见，地价的快速上扬，开发商拿地成本与日俱增，对资金要求更高，投资开发风险也更大，未来的利润空间也将持续被挤压。

车德锐认为，从东莞地价与房价的走势来看，去年房地产市场的异常火爆，地价和房价都今非昔比。全年东莞土地拍卖氛围十分热烈，多家房企参与争夺。全年诞生12宗单价高地，吸引融创、时代地产、阳光城等外来大鳄进驻。反映出流动性宽裕的大环境下，房企多渠道融资，加杠杆购地，不少开发商“有钱缺地”。去年在东莞拿地的外来企业占比超九成，这些拿地企业的特点就是融资有道，资金实力雄厚，融资方式多样。

合富辉煌东莞市场研究部总监李兴旺认为，外来房企布局热点城市的决心，尤其对优质土地资源的争夺更加强烈。火热的新房市场又为土地市场煽风点火，增强开发商的市场预期，进一步推高了地价。同时，市场供求风险降至低位，东莞库存的供不应求，加强了开发商未来的市场预期。房企出于销售业绩增长的需求，急需增加土地储备，购地的欲望使得房企不惜重金拿下高价地。

东莞去年商住地13个区域有成交记录，其中，黄江、万江、樟木头、莞城、茶山、石排共6个区域的地价超过万元。黄江以23267元/㎡的地价成为2016年东莞商住地的单价区域最贵的镇街。

本土企业竞争力和影响力减弱

从成交来看，2016年东莞外来企业商住地成交17宗，本土企业成交3宗。外来企业拿地的占地面积合计71万㎡，同比前年下降45.88%；本土企业拿地占地面积为5.55万㎡，同比15年下降87.56%，是东莞本土企业2000年以来拿地规模最小的一年，创下历史新低。

尽管外来企业的拿地面积和前年相比出现回落，但本土企业的下滑幅度远远高于外来企业。在供地有限、地价暴涨的环境下，本土企业拿地缩减首当其冲。李兴旺认为，关键问题是本土企业的资金无法与外来大型企业抗衡。对于东莞目前的高地价，本土企业望洋兴叹。去年东莞外来企业吸引了融创、时代、阳光城等全国大型企业的进驻，东莞地价出现了翻几倍的上涨，也加速了东莞房地产行业随之进入品牌时代。大型品牌房企的资金实力、开发经验以及应对市场风险都要比本土企业更具有优势，行业洗牌势在必行，“大鱼吃小鱼”的现象会更为活跃。而东莞本土企业，尤其是本土的中小型企业由于融资渠道受阻，资金实力弱以及土地储备不足，更加承受不了东莞当前的土地价格，将成为企业发展生存的瓶颈，或将面临“出局”的命运。

从成交比例来看，2016年东莞商住地成交中，外来企业的拿地比例高达九成，本土企业仅占5%。从历年走势来看，2012年以来外来企业的拿地比例持续上扬，本土企业逐渐走低。去年东莞外来企业拿地超过九成，反映出东莞本土企业鲜有拿地的现象。外来企业中以品牌房企为主导，包括碧桂园、恒大、阳光城、融创、鲁能、北大资源等企业，本土企业仅有中惠地产和智宇实业。外来开发商大举在东莞拿地，本土企业显得黯然失色，竞争力和影响力都逐渐减弱。