白云老黄埔番禺三区旧改动作频密 有望催旺楼市供应

合富辉煌首席市场分析师黎文江曾在接受南都记者采访时表示，广州土地供应目前主要来自“三旧改造”。根据广州“十三五”规划，到2020年，广州将完成85平方公里“三旧改造”，其中“旧城镇改造”规模7平方公里；“旧厂房改造”规模50平方公里；“旧村（城中村）改造”规模28平方公里。

2016年，广州在旧改上有不少进展，其中落实推进的有黄埔茅岗村、天河小新塘等项目，处于批前公示或官方公布拟推进的有黄埔化工厂、白云湖周边旧厂地块等。而在土拍市场，海珠万宝冰箱厂地块、芳村华大物流、广钢新城等“旧改地”，更是得到众多开发商的青睐、争抢。

随着土地资源日渐稀少，不少中心区2016年加快旧改推介、立项安排，其中动作比较频密的当属白云、老黄埔以及番禺三区。然而，推进旧城改造是一个相当漫长的过程，这三个重点区域的“旧改”进程如何？未来有何发展前景？

白云：三元里-石井改造提速

2016年白云旧改动作频频。8月，位于黄石路的鱼苗场地块、三元里的致美斋厂拟大幅度调整为住宅地；9月，多个微改造项目上马；10月13日，官方举行土地招商会，其中涉及“14（土地）+2（物业）”宗条件成熟、定位清晰的优质集体土地资源；10月22日，位于石井街的羽绒厂地块拟大幅调整用地性质，将释放出3.68万平方米居住用地。可见2016年白云区在坚持发展白云新城的同时，也开展了另一项工作：区域更新。

不可否认，由于城市发展的原因，白云区尤其是三元里-石井一带工厂小作坊、城中村等低档次元素密布。但从2015年11月出让新市棠涌穗花水泥厂地块之后，白云的改造提速；从官方的层面考虑，三旧改造速度加快有利于更多中高档次的商业、人才流入该区。在白云“十三五”规划中，明确提出建“一心四片”的空间布局，其中三元里-石井被纳入南片（白云C BD）之中。

立项大多位于白云南部，旧改的速度与白云CBD建设联系紧密，作为未来白云区发展的“发动机”、“大脑”，预计政府部门将会加大投入。

番禺：大量发展创业空间有难度

2016年9月，番禺区城市更新局局长接受媒体采访时表示，重点通过村级工业园的更新改造提供大量的创新发展土地载体。

中原研究部曾于2016年国庆期间走访番禺，从北部大石到中部市桥，沿途经过的已建成及在建的旧厂改造创意园数量不下5个。而根据地图进行标识，单单是大石及市桥，创意园就多达11个，且是以旧厂、村留用地建造而成。如加上南站、桥南、大学城乃至海珠南部一带，创意园数量或更加惊人。

中原研究部分析认为，从理性的角度看，番禺大量发展创业空间存在一定问题，如商业办公产品饱和及项目运作难。

另一个值得关注的，是位于汉溪大道的万宝工业基地修改其中一部分用地用途，拟释放出6.2万平方米住宅地。该地块比较明显的亮点当属交通配套。从自驾车的角度而言，其位于汉溪大道与京珠线的交会处，北上市区，无论选择洛溪大桥还是新光快速均有较高便利度。地块另一个亮点当属小区内配套。根据中原研究部早前实地调研发现，万宝工业基地周边主要为乡村、工厂以及农家乐，缺少学校、超市等生活配套，而本次公示中地块将会配建幼儿园、小学，这对于选择近郊置业的买家而言吸引力不言而喻。

黄埔：文冲-南岗一带旧改项目接连上马

回顾2016年的旧改及规划，可以发现老黄埔在暗中发力。

自2015年10月提出鱼珠港、状元谷跨境电商交易中心之后，2016年老黄埔拟将文冲、化工厂地块等旧改提上议程。2016年10月，黄埔化工厂地块处于批前公示状态，其中主要改动在于工业用地变为住宅地和商业商务用地，工业用地只占极少部分面积。

从区位地图来看，化工厂地块临近黄埔东路，南海神庙对面，离BRT庙头站约500米。从该站搭乘B 1路公交约1小时15分钟可抵达体育中心，该地块商业+住宅占地面积14 .64万平方米（含村庄建设用地）。

据了解，万科文冲旧改项目占地面积与化工厂地块相若，拟建综合体、文娱设施等。另外，根据黄埔官方消息显示，位于南岗街西部、广深公路南北西侧的沙布城中村旧改同样由万科负责。沙步村位于地铁13号线夏园站、南岗站附近，片区在售一手楼盘有佳兆业城市广场、万科城市之光、富力悦禧等。随着地铁13号线2017年底通车，加上城中村的拆迁改造环境改善，片区已成为目前广州东比较热门的一手楼投资置业板块。因此，中原研究部认为，假如日后老黄埔的配套及改造速度跟上，凭借项目本身的大体量，整个老黄埔的楼市定价有可能会上一个台阶。

热点项目解读

茅岗村改造项目：

面积是杨箕三倍的巨无霸

2016年11月，位于黄埔鱼珠附近的茅岗村进行城中村改造批前公示，该项目由富力及南驰实业负责，并于同年12月正式动工。该项目占地面积79 .54公顷，改造后计算容积率总建筑面积为227.43万平方米，体量是琶洲的两倍，杨箕、猎德的三倍，是广州市现正进行的最大一个“三旧”改造项目。

该项目所在区域位于广园快速与中山大道之间，且地铁5号线鱼珠站距其南部起点约80 0米；目前离茅岗村旧改项目较近的楼盘如保利学府里，售价多在3 .4万- 3 .8万元/平方米。

小新塘改造项目：

一边科学城，一边智慧城

2016年9月，由保利负责的天河小新塘三旧改造项目进行控制性详细规划局部修正公示。其中，修正范围涉及商住用地面积扩大，修正后用地面积达到19万平方米，建筑面积78万平方米，这为该片区带来了居住人口的同时，也带来了生活配套。

从区位图上看布局情况，该项目东有牛奶厂板块，北面则是“智慧城-科学城”延伸带。中原研究部认为，以往天河靠近萝岗的区域属于由厂区、城中村组成的接合部，但是随着近年黄村牛奶厂板块的崛起及科学城建设的延伸，智慧城-科学城这一区域未来有望打通成为广州的“电商互联网+”产业园区，加上地铁21号线将于2018年前后通车，这一片区有望得到更多买家关注。

西湾路旧改项目：

崛起中的“新荔湾”

2010年获批的西湾路旧改，于2016年10月修改规划再度获批。其总用地面积为198457平方米，计算容积率建筑面积为408170平方米，绿化率为38.4%.

从规划图可知，地块被西湾路分割成两大块。北侧地块拟建19栋22层至31层不等的住宅，部分住宅之间的裙楼为商业。此外，还新建一栋独立的5层高综合商务服务中心，一栋3层高的幼儿园，且有游泳池。

其实，荔湾在西湾路、火车站西边一带，是南北汇聚的交通之地，具有区位、交通网络、商务环境等优势。而西湾路更是靠近地铁5号线西村站，交通方面就有数十条公交车线路经过。

但随着旧改工程的推进，西湾路的这一地块将成为集卫生、文化、休闲娱乐等为一体的人居生活服务区域，并且辐射罗冲围、金沙洲等居住稠密区，成为广州西的其中一个商住中心。

据介绍，这一片区既是崛起的“新荔湾”，还是广州商业中心的一个希望所在地，可以成为广佛城市组合体。

预测

2017年旧改将集中在四大片区

从2016年旧改进程来看，大部分的旧改只是停留在立项等初步阶段，随着市中心土地价值的提升，旧改的落实将会更加考验官方和旧改方的处理能力。

旧改的推进就正如广州城市更新局提及的原则一样：政府主导、市场运作，成片连片，成熟一个推进一个。据中原地产预测，2017旧改集中地预计将集中在四大片区：旧机场、新市、石井一带旧厂区；广摩、五眼桥、珠江隧道口新隆沙；海珠西一带旧厂；老黄埔大沙地-文冲带旧村、旧厂。