佳兆业深圳旧改项目素描 尖岗山产业园项目体量最大

2017年2月24日，佳兆业集团发布公告称，佳兆业集团的公众持股量恢复至已发行股本的25.04%，符合上市公司相关规则规定。

这意味着佳兆业集团离复牌更进一步。

作为深圳的旧改之王，佳兆业复活后的动作之一，就是加码旧改项目拓展与开发。在深圳这个寸土寸金而土地奇缺的一线城市，旧改项目储备量的多少意味着后续市场占有率的高低。

随着深圳“十三五”规划逐步落实，深圳迎来了旧改的黄金时代。

在过去17年的旧城改造中，佳兆业涉足包括旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造等在内的多种类型的旧改项目。

罗湖佳兆业中心、龙岗佳兆业桂芳园、罗湖佳兆业金翠园就是佳兆业颇具代表性的旧改项目。

据佳兆业公开资料显示，其在珠三角拥有接近40个旧改项目，占地面积达1800万平方米，深圳约占一半。

房掌柜查询佳兆业官网发现，官网显示的佳兆业正在进行的旧改项目有横岗安良项目、平湖旧墟项目(平湖佳兆业广场)、大鹏第三工业区项目、平湖红朱岭项目、南门墩项目、宝吉项目、盐田项目(山海城)、南园新村旧改(佳兆业环球中心)共9个旧改项目。

不过，由于旧改项目更新时间是在2011年5月，后续新增的旧改项目暂未显示。

佳兆业知情人士向房掌柜表示：“加上2011年后获得的项目，目前佳兆业在一线城市至少有40个旧改项目，深圳旧改项目中龙岗最多，其他具体内容不方便透露。”

而据传佳兆业在深圳旧改项目约有二十多个，如尖岗山产业园城市更新项目，东角头旧改等知名度较大的项目。

南园新村旧改

福田区

总建筑面积：6.4578万平方米

南园新村旧改项目为1982年建成的住宅小区，楼龄将近30年，年久失修，外观破旧，存在极大的安全隐患，配套设施不完善，尤其是停车不便。

小区位于深圳市上步南路以西，南园路与松岭路交界处，离地铁科学馆站出口约150米，地理位置十分优越。小区以松岭路为界分为东西两区，项目总体合计占地约为32157.25平方米，总建筑面积约为 64578.47平方米，总户数为618户。

未来的南园新村，将合理利用空间，提升居住质量，塑造现代化城区的景观形象，建设成为集商业、居住、休闲、商服配套于一体的综合示范区，构建城市中心的核心生活圈。

盐田项目

盐田区

总建筑面积：107.09万平方米

盐田项目是指深圳市盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁项目，项目位于盐田港后方陆域，包括：盐田三村的新围、老围、吓围、龙眼园西区;盐田四村的老塘、坜背、新围、西禾树、伯公村、永庆、小径墩;盐田一村的西山吓村和盐田二村的社排、小布等13个自然村。涉及原居民1035户，需拆除建筑1632栋，现建筑面积约47万平方米。

该项目采用整体搬迁改造并异地重建安置的模式进行，建设区位于盐田港后方陆域明珠大道以北、东海大道以南、盐田路以东、洪安四路以西，总用地面积约26.56万平方米，规划总建筑面积约107.09万平方米。

项目建成后，将实现商业与居住、投资、商务、休闲、购物等生活需求的有机结合，全面带动盐田区域消费能力与和谐环境的提升，引领城市区域定位及区域内市民生活质量质的飞越。

宝吉项目

龙岗区

总建筑面积：128.34万平方米

宝吉项目位于深圳市龙岗区坂田街道雪象村片区，属于华为科技城城市更新GX03单元的西片区。项目拆迁占地面积约36万平方米，周边零星拆迁建筑面积约1.1万平方米。

规划总建筑面积约为128.34万平方米，其中住宅88.63万平方米(含29.79万平方米保障性用房)，五星级酒店、办公、大型商业综合体25.51万平方米，54班九年一贯制学校、12班和18班幼儿园各一所，其它配套设施21090平方米。拆迁拆迁比为1:2.66，土地贡献率为50.09%，覆盖率为32%，绿化率为35%。

估计建成后，总居住人口将达2.5万人。该项目于2010年11月纳入龙岗区2011年重大项目，2011年3月纳入市十二五规划的重大项目。2011年3月5日举行宝吉项目开工仪式，目前已完成宝吉厂拆除工作约70%，同时进行砌围墙、挖土方工程。

宝吉项目作为庞大的城市综合体，必将带动整体片区的升级，也将会成为深圳市内又一个区域中心。

南门墩项目

龙岗区

总建筑面积：44.3289万平方米

南门墩旧改项目位于深圳市龙岗区布吉中心区，距离布吉检查站约为1.5公里，由吉政路，铁东路，深惠路，中兴路围合而成，紧邻布吉交通枢纽中心，地铁3号线与5号线分别从片区南侧和东侧通过。地理位置优越，是罗湖通往布吉的门户。

项目总占地面积为10.38公顷，现状总建筑面积为443289.04平方米，现状容积率4.2，建筑物479栋。项目范围内总人口量约为18879人，原居民人口量仅占总人口量的10%，多为城中村居民和流动人群。

南门墩现状建筑密度高，建筑物质量较差，内部道路不成体系，且道路窄、路面质量差，有些地方车辆根本无法进入，没有任何消防设施，存在较大安全隐患。整个改造范围无任何市政配套设施，污水自然排放。

改造后的南门墩将以布吉客运站为中心，依托现状基础及轨道交通站点的建设，沿深惠路主要发展成以商业、办公、文教、娱乐等综合服务职能为主、高尚居住职能为辅的城市综合体。

平湖红朱岭项目

龙岗区

总占地面积：29.7万平方米

深圳市平湖街道红朱岭城市更新单元为宝安、龙岗两区70个改造项目之一，改造范围面积为29.7公顷，可建设用地范围为16.2公顷。规划容积率4.2。

平湖红朱岭片区位于平湖物流基地的东北部，片区东起平湖大街，西接福新路，南到富安大道，北至建新路，紧邻平湖中心区，具有极其优越的地理位置和重要的交通地位，多条重要城市干道、广深铁路和远期轨道交通线交汇于此。

但片区现状住宅建筑与二类工业建筑混杂，建筑空间拥挤、杂乱，无法满足基本的日照、通风、消防要求，存在安全隐患，建设较差，建筑布局凌乱，居住环境恶劣，城市管理难度极大。

改造后片区将建设为环境优美、舒适宜人、配套设施齐全的居住生活片区，塑造新的城市面貌。

平湖旧墟项目

龙岗区

总建筑面积：21.19万平方米

(现名平湖佳兆业广场项目)

深圳市平湖街道老墟镇片区GX01 城市更新单元，拆迁用地面积为20.84 公顷，开发建设用地面积为12.39 公顷，总建筑面积为21.19公顷，规划容积率4.3。

平湖老墟镇片区GX01 城市更新单元位于平湖物流基地的东北部，片区东起平湖大道，西接上大街，南到平湖建设路，北至守珍街，为平湖中心区的重要组成部分。

现状老村住宅建筑与二类工业建筑混杂，建筑空间拥挤、杂乱，无法满足基本的日照、通风、消防要求，存在严重安全隐患。

历经8年攻坚克难，2016年11月24日，平湖旧墟项目(即平湖佳兆业广场项目)正式开土动工。该项目是深圳70个历史重大改造项目之一，将建成集大型商业中心、高规格办公楼、高端住宅小区为一体的城市综合体。

改造后的墟镇将成为平湖地区标志性的商业文化办公中心，改善中心地区的交通条件，为物流基地提供便捷的商业办公服务以及居住生活配套，在教育、医疗等方面提供充足的条件。

横岗安良项目

龙岗区

总用地面积：25.13万平方米

横岗安良片区改造项目位于深圳市龙岗横岗街道安良社区安良路两侧，项目东临全国集装箱吞吐量最大的单一港区—盐田港，三面环山，总用地面积约为25.13公顷，其中居住用地13.43公顷，商业用地2.18公顷，其它用地9.52公顷，涉及总拆迁量295670平方米。

改造项目所在区域，均以厂房、住宅为主，部分建筑已达到一定年限，很容易引发建筑安全事故，周边基本生活配套措施并不齐全。在深圳市委市政府提出的城市发展战略中，横岗做为八个城市组团中心之一，围绕高新技术、房地产、物流等产业，形成各具特色的多功能组合的城区。

佳兆业将通过旧改建设，将其建设成一个生态型花园的大型综合体，内有小区内幼儿园、会所、商业街、电信、银行、现代化商场等，也构成了横岗与盐田区内独有的教育、休闲、居住为一体的优越山景生活区。

大鹏第三工业区项目

大鹏新区

总建筑面积：7.4万平方米

大鹏第三工业区是佳兆业集团进驻大鹏街道的第一个旧改项目，项目位于广东省深圳市龙岗区大鹏中心区，南靠岭南街、东临迎宾北路、北望王母河、西接正龙路，紧邻大鹏标志性建筑千禧大厦和大鹏公交总站。

该项目是深圳市70个旧改遗留项目之一，2010年被龙岗区列入区属35个重点城市更新项目之一，属于拆除重建类项目。

该项目现状主要是20世纪80年代的破旧厂房和宿舍，建筑面积为7.4万平方米，项目可建占地面积为4.8万平方米。

改造后的大鹏第三工业区将成为功能齐全、设施完善的滨海旅游度假服务及生活居住片区，大大提升大鹏中心区的整体品质。

佳兆业官网上公布的深圳旧改项目更新时间是2011年，考虑到后续有新增的旧改项目，房掌柜梳理了相关新闻报道，发现除上述旧改项目外，佳兆业还有如下旧改项目。

市政大院项目

福田区

总建筑面积：10.67万平方米

市政大院项目位于福田区莲花街道狮岭社区，红荔西路以北、景田路西侧，地理位置优越。项目现状总占地面积约61894平方米，现状容积率1.7，现状总建筑面积约106710平方米，总户数1095户。

2016年11月25日，天健集团市政大院城市更新项目签约仪式在福田区证券大厦举行，合作协议的正式签订，标志着佳兆业城市更新集团与天健集团的合作步入实质性阶段，也意味着佳兆业城市更新集团与国企合作进行项目操作的新模式。

尖岗山产业园项目

宝安区

总建筑面积：446万平方米

在尖岗山片区，佳兆业划定的旧改区域由新安三路、创业二路、宝石公路、上川二路围合，规划用地总面积约2.2平方公里，拟更新单元用地面积222.9公顷(如下图)。

尖岗山旧改地块卫星图

尖岗山项目规划总建设量446万平方米，未来将可居住约3.2万人，规划有工业、办公楼、公寓、商业、酒店及居住配套等。

河东旧村改造项目

宝安区

总建筑面积：30万平方米

河东旧村改造项目位于宝安西乡，占地17.6万平方米，涉及拆迁建筑面积约30万平方米。

目前，该区域建筑类型以村民私宅为主，少量工厂商业物业，土地权属以河东村为主，涉及翻身、径贝、麻布等村股份公司。

西乡河东旧改地块图

据佳兆业方面介绍，未来项目将建成集金融办公、大型现代商业、五酒店、特色城市主题公园、高尚住宅等功能配套服务完善的标志性城市综合体。

象角塘项目

龙岗区

总建筑面积：107万平方米

象角塘城市更新项目位于龙岗区坂田街道华为科技城雪象社区，项目占地面积约65万平方米，现状总建筑面积约107万平方米，其中涉及拆迁占地面积约34万平方米，建筑面积约56万平方米。

坂田象角塘村2008年被纳入旧改。2013年，开放商拿到项目曾顺利完成约12万平方米物业的签约，但2014年后，旧改进度放缓。

现状为私宅、厂房，旧屋村占地面积约6.62公顷，非农建设用地约2.4公顷，原村民有130户，总人口约为328人。

改造后的象角塘项目将打造成为集研发办公、居住、商务、文化休闲、餐饮、购物、酒店公寓于一体的多功能城市综合体。

据象角塘物业管理处人员介绍，目前村内多数村民已经和佳兆业签约，大部分人都选择1：1回迁房。有村民表示，虽然已有村民签约，但象角塘村占地面积大，本地村民又多，很难快速推动，“估计要等个5、6年”。

金沙湾酒店项目

大鹏新区

总占地面积：150万平方米

金沙湾酒店项目位于大鹏新区下沙片区金沙路南侧，用地面积34449.48平方米，土地用途为旅馆业用地，建设计容积率建筑面积41700平方米，其中酒店41000平方米、公共配套设施700平方米。

据悉，此项目总投资近上百亿，占地面积150万平方米，规划将建成集星级酒店群、冰雪世界、水上乐园、动漫城、演艺中心、体育中心等多功能业态的大型旅游综合体。2016年11月29日，佳兆业金沙湾国际乐园项目启动，项目预计将于2020年完工，建成后将是深圳规模最大的滨海旅游度假区。

龙城工业园旧改

龙岗区

总建筑面积：24.27万平方米

龙城工业园旧改项目位于龙岗中心城西北角，拟拆除用地范围达13.64万平方米，拟拆除建筑面积达24.27万平方米。

据相关资料显示，该项目准备“工改工”，改成写字楼。

东角头项目

南山区

总建筑面积：149.09万平方米

东角头项目位于深圳市蛇口，位于深圳湾公园东边，与香港隔海相望。项目占地面积95518平方米，建筑面积1490893平方米，容积率7。

项目设计目标：通过建筑集群高度集中开发创造微缩城市建筑群，延续扩大城市滨海开发空间，视线与周边空间的有机连接，创造城市门户形象，实现连接海湾空间与活动。

网传东角头地块卫星图

东门新世界大厦改造项目

罗湖区

总建筑面积：5.43万平方米

图来源网络

新世界大厦占地面积5853.70平方米，总建筑面积54277.79平方米，是由深圳市银鹏房地产有限公司、深圳市华商公司、深圳市百货公司共同开发，1995年底封顶，并已做完外装修，在1996年前后，因发展商之一华商公司破产，导致资金不足，牵涉经济纠纷停工。

杨美村旧改项目

龙岗区

总占地面积：11万平方米

佳兆业和信义联手拿下的杨美村城市更新项目处于华为科技城09子单元内，现状以老旧的村民祖屋瓦房、厂房为主，严重影响市容市貌，村民的居住条件亟待改善。

该项目拟拆迁范围占地约11万平方米，需拆迁的总建筑面积约8.5万平方米，将由佳兆业和信义全程合作开发，未来打造为高端居住区。

雅骏眼镜厂项目

龙岗区

总占地面积：6.54万平方米

图来源网络

雅骏眼镜厂项目地块位于地铁龙岗线沿线，为深圳龙岗区的雅视光学眼镜厂旧厂项目，总占地面积6.54万平方米，在佳兆业接手后，项目将由制造用途变为商住用途。

为了获取该项目，早在2014年8月，佳兆业下属公司便与雅视光学订立搬迁补偿协议。协议显示，佳兆业须支付人民币15.8亿元，以换取雅视光学转让相关土地物业权益。

此外，佳兆业还需要从雅视光学主席吴海英、董事吴剑英、高管李志雄及洪朝佳各自持有城市更新项目土地权益，累计花费18亿元。还有消息称，除了雅视光学项目，佳兆业还将项目周边的农民房收购，前后斥资高达38亿元。

佳兆业的旧改疆域，并不仅局限于深圳。按照佳兆业城市更新集团董事长揭平胜的说法，佳兆业在广州、珠海等城市也有城市更新的项目。

除了旧改项目，佳兆业旗下商业项目也不在少数。在2016年深圳布吉佳兆业广场招商答谢会暨大鹏佳兆业广场招商启动会上，佳兆业商业集团负责人表示，集团在营、筹备和在建购物中心31个，总面积超150万平方米。进入2016年之后佳兆业商业集团进入快速发展期，仅2017年，筹备开业项目就有7个。

至2021年，佳兆业商业集团在深圳的购物中心将达到10个，项目遍布罗湖、福田、龙岗、大 鹏、平湖、盐田和宝安各区。