深圳部分老旧住宅小区亟待更新 旧改之路在何方

罗湖，深圳最老的城区之一。

面对城市“老旧”问题，最简单的方法是“重头再来”，然而这并非一件易事。深圳市城市更新办法一度调整，以适应深圳不同阶段的发展需要。其中，最近的2016年11月深圳市政府还对城市更新条例作了修改。尽管如此，城市更新老三样难题“拆不动、赔不起、玩不转”，依旧困扰着深圳。罗湖作为深圳旧住宅区最集中的区域之一，城区更新压力更是不言而喻。

据了解 ，罗湖区曾在2005年至2007年对辖区老旧住宅区进行综合整治，区住建局对各个街道上报的老旧住宅区名单进行核实后，明确将其中174个列为老旧住宅区。

这些老旧小区中部分年代已久，亟待更新，因为某些小区中目前居住的楼房或已危及人身财产安全。罗湖太白路上的松泉公寓，早在2002年就有文件指出小区内有局部危楼，需要立刻加固，然而至今问题仍未解决。

南都记者走访了小区内的2栋、3栋和9栋，发现楼房钢筋外露，水泥大块脱落，甚至是墙体开裂，楼体错位。虽然如此，小区的生活气息依然很浓，常住人口有约6000人，业主东先生(化名)称，业主早已搬离，大部分处于出租状态。

而华丽东村最“老”的楼建于1982年，是当时某国企的福利房。2006年开始，就有小区业主开始呼吁旧改。但五六年过去，2012年业主们得到的回复还是：小区不符合《深圳市城市更新办法》第二条的规定，目前亦是不了了之。

罗湖区住建局建筑监管科科长钱建勇表示，未来罗湖区或不再考虑开发商主导的住宅小区旧改，而是以政府主导的棚改形式操作城市更新。罗湖区城市更新局同样表示，旧住宅区如确实存在安全隐患，应优先考虑进行棚户区改造。

对此，有业内专家分析，在目前这种情况下，治理成了最好的选择。而且本来城市更新的过程就很漫长，政府也不会希望过快地去推广城市更新，因为这涉及到民生的方方面面，更需要小心谨慎。也有专家指出，政府正在出台旧住宅小区的棚户区改造的一些规范。根据市政府规划资料，今后的旧住宅小区改造可能不再是由发展商来进行城市更新，而是走政府组织的旧住宅小区的棚户区改造模式。

松泉公寓

3栋危房住上千人 苦盼12年未加固

虽然松泉公寓至今仅使用二十多年，但房屋质量问题由来已久。据《关于松泉公寓危房处理情况的复函》(深建质安[2005]67号)文件显示，2005年4月深圳市住房和建设局委托相关机构对9、10、11号楼进行了安全性鉴定，并于同年4月18日出具了鉴定报告。鉴定结果为：松泉公寓9、10、11号楼为局部危房，氯离子含量没有达到相关规范要求，部分构件属危险构件，应立即进行加固。有知情人透露，这三栋楼房为小区最早建设，楼房质量差或是使用海沙所致。

资料显示，松泉公寓于1992年6月竣工，共计17栋住宅1931户。该小区由原深圳石化工业集团股份有限公司所属的深圳石化房地产有限公司开发建设，初期是原石化水贝工业区配套的职工宿舍，直至1996年才逐步改为住宅楼。

南都记者走访了小区内的2栋、3栋和9栋，发现楼房钢筋外露，水泥大块脱落，甚至是墙体开裂，楼体错位。虽然如此，小区的生活气息依然很浓，常住人口约有6000人，东先生称，其实业主早已搬离，目前大部分人是租客。单小姐向南都记者表示，目前9栋、10栋、11栋居住人数超过千人，南都记者走访看到，小区内有不少人是周边求学的小学生。

目前，距离2005年的危房鉴定已过去12年，让业主东先生担心的是，不仅松泉公寓9、10、11号楼危房问题愈发严重，其它楼栋诸如1、2、3危房问题也层出不穷，4、5、6、13、14栋建筑质量问题也屡见不鲜。

在深圳新闻网论坛上，“罗湖区住建局发言人”曾回应称，2002年中建院鉴定结果为“9栋委托检验部分存在的结构安全问题严重，建议对该建筑物进行全面的检测鉴定”;2005年鉴定结果为“10、11栋建筑物的安全性能不符合国家相关标准的要求，影响整体承载”，市住建局处理意见为“对该两栋建筑物加固处理”。该发言人还表示，经调查，松泉公寓的17栋住宅楼确实存在砖墙开裂、钢筋锈胀、水管破损、室外地坪沉降开裂等情况。

此外，在2016年深圳建科院的鉴定结果显示，在业主单小姐(化名)提供的聊天记录中，深圳建科院刘工表示，“2栋、9栋、10栋均为D su级(危险级)，需要加固”，不过他认为，“加固比推倒重来还花钱”。对此，刘工向南都记者透露，去年做的是“民用建筑可靠性鉴定标准”，不是安全性鉴定(危房鉴定)，是两个不同的概念。目前松泉公寓中，如阳台、楼梯等公共区域的安全问题较为严重，其他情况尚好，松泉公寓未达到危房中的“D”级清楼标准。

不过，从南都记者走访情况来看，其中的2栋、3栋、9栋情况并不乐观。其中3栋的高层区的阳台接缝处有约为5cm的楼体移位，电梯间的天花及地板有约10cm的裂痕，目前仅有简单的水泥填补。

其实，2013年初，东晓街道曾组织推进松泉公寓的城市更新改造工作。在小区全体业主征集城市更新改造意愿中，初步征集取得了约70%的业主签名。但2013年3月底，市政府出台规定，要求深圳旧住宅区原则上暂不纳入拆除重建类城市更新，使松泉公寓旧改意愿征集等城市更新前期准备工作戛然而止。

东先生认为，对于松泉公寓这样的建成时间已远超20年、建筑存在重大安全隐患、基础设施、公共设施建设严重不足而需要拆除重建的小区，应同意重启旧改，将其纳入申报城市更新单元计划及规划的范围内。

华丽东村小区

十年求旧改，空余无奈

说起旧改，华丽东村小区业主黄先生就一脸无奈。

华丽东村最“老”的楼建于1982年，是当时某国企的福利房。2006年开始，就有小区业主开始呼吁旧改。但五六年过去，2012年业主们得到的回复还是：小区不符合《深圳市城市更新办法》第二条的规定，不满足旧改的四种情形，政府没有对华丽东村进行拆除重建类城市更新的意向。2016年又有可能要改造的消息传出，但南都记者走访得知，小区内并没有要进行改造的迹象。

华丽东村位于罗湖区黄贝路1002号，共23栋，608户。小区建于80年代，由深圳城建开发，主要为由砖块建成无水泥柱无框架结构，楼龄也已经超过30年。行走小区之中，还能看到砖块垒砌的阳台，在隔壁的庐峰翠苑小区对比之下，更显老旧。

小区业主已呼吁了十余年旧改。20 16年，有业主透露，规划国土委在罗湖部署了旧改计划，其中就包括黄贝岭旧改二期开工，景贝南-华丽东村片区或将迎来改造，诞生一个超50万平方米的大社区。但黄先生对南都记者表示，目前小区内没有任何要旧改的迹象，而小区业主对于旧改的看法也比较不统一，部分业主希望旧改，部分业主则不希望。

南都记者4月19日走访华丽东村小区，可以看小区整体外观破旧，小区内部有纵横的线路设施，防盗网、雨棚破旧生锈，楼层间的窗户生锈无法正常开合，小区单元大门多敞开，小区内各类店铺云集，也有部分零散摊贩，安全存在一定隐患。

黄先生介绍，整个小区并非由一个开发商建成。因为是作为不同企业的福利房，其建成年代、结构都不尽相同，从1982年建成到1989年建成的都有，有砖块结构也有框架结构。对于旧改，黄先生表现出一种无奈的情绪，旧改并不容易推动，加上小区业主想法不一，因此就难上加难。

景贝北小区

三十年老楼，未被纳入老旧住宅清单

景贝北小区位于罗湖区怡景路1004号，分A、B两区，共15栋，630户，拥有近两千名业主，开发商不详。从2013年开始，陆续有业主反映小区老化严重，不但水管漏水、房屋漏雨、地基开裂，而且小区市政配套设施老化、消防应急设备落后、楼体的多建筑结构存在安全隐患等。

资料显示，景贝北小区建于1985年，楼龄已超过30年，为塔板结合结构。2014年罗湖区重建局发言人表示，景贝北小区属老旧住宅区，但目前全市要求严格控制住宅区纳入拆除重建类城市更新计划，原则上旧住宅区不纳入拆除重建类城市更新计划，主要应通过综合整治等方式提升环境 质 量 ，完 善 配 套 设 施 。不 过2015年罗湖区推进党政社群社区共治工作时，景贝北小区未被列入罗湖老旧住宅清单，小区内公共设施建设资金需自行筹措。相对应的是小区的物业管理费只有0 .6元/平方米，收缴率不到60%，仅够给管理处员工发工资，即使是小区迫切需要安装的35到40个监控摄像头这样的需求，都让管理处束手无策，更别提其他硬件设施的安装和新建。

南都记者4月19日实地走访景田北小区，发现小区外墙明显老化，防盗窗、雨棚等外观建筑锈迹斑斑，楼栋内部墙面有剥落、开裂现象，楼顶隔热板破损严重、护栏有开裂现象。但与小区便利店老板交谈过程中，身为小区业主的老板表示，小区目前墙体、结构无太大安全隐患，居住不成问题，对于旧改，只是希望能改善居住环境以及出于房屋资产升值的需求。

据悉，小区租户较多。小区管理处统计，租户占近八成，主要为周边学校的就读租住要求，存在住满三年读完书就搬走的情况。一位租住在4栋的租户表示，剥落的墙面以及残缺的楼梯面并不影响正常生活。

政府回应

罗湖区住建局：

正调研松泉公寓危楼问题

罗湖区住建局建筑监管科科长钱建勇表示，关于松泉公寓危楼问题，目前正在调研阶段，2016年11月的危险房屋鉴定结果为“B级”(共有A、B、C、D四个级别，D级最严重)，如达到“D级”，将采取清楼行动。要从根本上解决问题，可以考虑采取旧改、棚改、加固、重建四种方式，但由于该小区产权过于复杂，解决方案还需要进一步研究。未来罗湖区或不再考虑开发商主导的住宅小区旧改，而是以政府主导形式操作城市更新。不过钱建勇透露，“棚改拆赔比会低于开发商”。

钱建勇表示，松泉公寓还有将近200户业主未能办理房屋的产权证，手头上只有当年与原企业签订的购房合同(协议)及相关单据。

罗湖区城市更新局：

建议考虑棚户区改造

罗湖区城市更新局表示，根据相关文件规定，对使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套不齐全等急需改善居住条件的成片旧住宅区，符合棚户区改造政策的，按照棚户区改造相关规定实施改造。因此，旧住宅区如确实存在安全隐患，应优先考虑进行棚户区改造。

专家观点

拆赔比高加大罗湖区住宅旧改难度

克而瑞大数据深圳区域总经理　陈洪海

罗湖是深圳发展最早的区域，街道狭窄，城市面貌陈旧，改造困难比较大。这跟目前旧改项目比较多的龙岗不同，龙岗改造的项目其实多数是城中村改造。加上目前深圳的发展重点已经往西、往北移了，罗湖已经很被动了。

在政府方面，即使2015年罗湖成为了城市更新审批管理权限下放的改革试点，但实际上目前工改才是政府想要做城市更新的重点。目前罗湖工改比较典型应该是金威啤酒厂的改造，这个项目可能会成为罗湖在工改项目的一个代表。而旧住宅改造，还不太明朗。

开发商都很积极希望能入手项目，但是根据最新的城市更新办法，城市更新是需要政府来做前期调研、组织的工作的。而政府还是引导往工改做，更倾向于优先选择国企、央企这种类型的企业，这就无形中抬高了旧住宅小区更新的门槛。另外相对来说，目前大部分开发商的旧改项目布局在龙岗、宝安，这其中有取得项目可能性的原因，还有拆赔比的问题，相对来说，开发商在龙岗、宝安的谈判成本要比罗湖低很多。

还有一个就是业主的问题，作为“老深圳”、“原住民”，罗湖的小区业主他们自身要求更高，在拆赔比等各方面，这也加大了罗湖区旧住宅改造的难度。

在目前这种情况下，治理成了最好的选择。而且本来城市更新的过程就很漫长。政府也不会希望过快地去推广城市更新，因为这涉及到民生的方方面面，更需要小心谨慎。

未来或以棚改为主

深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司董事长 宋星慧

从去年开始，罗湖区部分推进了城中村的棚户区改造，宝安区也推进棚户区改造，特别是新安街道38区、39区旧住宅小区的棚户区改造，可以说非常成功。政府也拟把这个项目作为全市旧住宅小区改造的一个示范性项目。据我所知，政府正在出台旧住宅小区的棚户区改造的一些规范。根据市政府规划资料，今后的旧住宅小区改造可能不再是由发展商来进行城市更新，而是走政府组织的旧住宅小区的棚户区改造模式。

在这种改造模式下，它可以有一些创新的方式，比如由政府组织，而且是棚户区改造模式，当面对钉子户时，可以依法采取强制性措施，进行征收。因为一般棚户区改造是带有人才安居房建设要求的，人才安居房属于公共利益需要，而根据法律规定，凡是公共利益需要的，都是可以依法进行政府征收的。将来旧住宅小区改造的方向就是，政府主导，国企参与，强制征收作为一种救济性措施来兜底，尤其是原特区内。

建议以集团模式谈判

资深房地产行业观察员 陈庆斌

产权复杂影响项目启动的根子不是旧住宅小区产权复杂，而是制度层面可以解决的问题，该走司法确权的走司法确权，该行政公示走行政公示，产权问题的实质就是最终谁掏钱买的房子就是谁的，只是要政府备案确权而已，没有争议就是清晰。目前观察到原关外几个区都能先行先试，我认为罗湖区可以参考。

对于业主来说，解决老旧破楼的问题上多一些地了解相关法律法规，积极组建小区业委会等自治组织，由他们代表业主牵头出面以集团谈判模式与政府、开发商进行谈判，同时法律法规上一定要建立“多数决”司法机制，使达到一定比例业主同意旧改之后，以司法判决的形式解决拆迁纠纷等问题，不要都怕得罪钉子户的心理，将烫手山芋丢给开发商或相关社会服务机构。