【再读年报】中海连年霸坐成本管控头把交椅 融创绿城金科等三费高企

　　【导读】又到一年一度年报季，各大房企竞相发布业绩公告，欲将各类核心指标一较高下。这其中，除了签约销售额、利润、土储等常见业务指标外，同样关注的还有费效类指标。

　　在上市房企2018年年报发布之际，掌柜财经通过对典型房企的相关费用的观察，侧面看到了房企管控水平情况，有的体现了强管控能力，有的还需要再调整。

　　一般而言，房企运营管理过程中产生的费用包括三大部分：销售费用、管理费用和财务费用。

　　销售费用指企业在销售产品和提供劳务等日常经营过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项经费等;管理费用是企业为组织和管理企业生产经营所发生的费用，一般包括职工薪酬、折旧费用、办公费等;财务费用指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费用。

　　据此，房掌柜统计2018年部分上市房企三费费用率(三费费用率=(销售费用+管理费用+财务费用)/营业收入)表显示，费用管控能力最优房企前三名分别是中海、恒大、阳光城，三费费用率在7%以下;费用管控能力需要提升的房企分别是融创中国、绿城、金科等，三费费用率均超过11%。

△数据来源于已披露上市房企年报，仅供参考

　　管理费用

　　中海地产表现突出

　　管理费用率是企业管理费用与营业收入的比值，用来衡量企业管理费用的控制能力，管理费用率越低，表明企业管理费用控制力越强。管理费用指企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，一般包括职工薪酬、折旧费用、办公费等，员工的销售佣金不包含在管理费用内。

　　不同规模企业的员工人数、业务结构、资金状况不一，管理的方式和效率存在差异，根据营业收入划分不同规模企业后可看出，营业收入拔尖的恒大、碧桂园、万科，管理费用率分别为2.04%、4.7%、3.48%。营业收入迈入千亿门槛的融创、中海、华润、龙湖，管理费用率分别为5.9%、0.98%、3.43%、4.66%。

　　中国海外发展以0.98%的管理费用率拔得头筹，信息数字化管理系统是其提升企业管理效率的有效途径，突出的成本控制能力让中海成为业界公认的利润之王。在2018年地产市场下行时，中海地产以降负债的方式来降低风险，以保持健康的财务状况，这同时也显示出来中海强大的成本管控能力。

　　销售费用

　　金科销售规模大幅扩张

　　在房地产企业的销售费用中，广告宣传推广费和佣金薪酬所占比例较高。而有的企业偏重于佣金薪酬支出，有的则偏重于广告宣传推广费花费。近年来，龙头房企销售规模迅速扩张，所需销售费用自然水涨船高。

　　在掌柜财经统计的销售费用率中，2018年销售费用率最高的房企是金科地产，达6.21%，金科在2018年的销售费用达25.68亿，其2017年的销售费用为18.07亿，同比上升41.7%，而其主要原因系金科2018年销售规模大幅增加所致。其次是新城控股，销售费用率4.19%，走在规模扩张路线上的融创中国、恒大、华润、世茂等房企的销售费用率均较高。

　　在2018年营业收入大于1000亿的企业中，中国海外发展销售费用控制能力突出，仅为1.53%，能将费率控制在低水平的原因之一在于其通常是自建销售渠道。属于同一营业收入梯度的万科销售费用率为2.65%，万科在持续规模持续扩张的同时实际保持了较低的销售费用率。

　　财务费用

　　碧桂园财务管控拔头筹

　　财务费用指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费用。企业财务包括利息支出，利息收入，手续费支出，汇兑损益等。

　　房地产开发的销售周期越长，会拉长回款周期，增加融资资金的占用时间，企业财务成本的压力也会越大。因此，去化周转能力较强的房企，其财务费用率较低，如碧桂园、恒大、中海、龙湖、旭辉、金科等，费用率不到1%。

　　规模房企凭借标准化产品线的复制开发加快项目周转速度，也能适当减少利息支出，同时规模企业融资能力强，能借到利率更低的钱。碧桂园的财务收益值超过了其财务费用，其在财务成本管控有明显优势。

　　实力雄厚的房企，尤其是规模不断扩大的房企，由于信用较高，不仅更容易获得资金来源，而且资金成本也较低。

　　结束语：企业三费费用率与净利润率是此消彼长的关系，随着销售、融资、管理成本的不断上升，以及项目利润水平的下滑，如何有效控制成本是企业最关注的重点之一。