物业行业集中度提升，头部企业贡献半过收入

　　随着3月结束，繁忙的物业2021年年报季也进入尾声。受大环境的影响，2021年对于物企来说是充满变数也充满机遇的一年。这一年，有如众安智慧生活等遭遇IPO折戟，中梁百悦智佳、富力物业、阳光智博服务等被变卖，还有蓝光嘉宝服务落寞退市。但仍有不少物企历经艰难的一年，仍取得不错成绩。

　　南方产业智库记者统计发现，截至3月底，49家港股物企披露了2021年财报，还有4家延迟发布，分别是恒大物业、彩生活、荣万家和奥园健康。分析发现，49家港股物企总营收和总净利双双增长同时净利率有所下滑，规模扩张同时负债也在迅速增长。

　　物企狂奔：总营收增长超40%

　　营收方面，49家港股物企实现了1648.04营收，较2020年同期增长48.78%，其中营收均值为33.63亿元。49家物企营收都实现了增长，营收增长率均值为44.52%。值得一提的是，营收TOP10的物企营收均值超百亿元，共实现营收1098.68亿元，占比总营收67%，行业集中度进一步提升。

　　与2020年相比，2021年港股物企“百亿俱乐部”从3家增长到4家，分别为碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务和保利物业。碧桂园服务以288.43亿元营收雄踞第一，比第二名雅生活服务多了一倍收入。与此同时，还有18家港股物企营收不足10亿元。

　　在营收的强势增长下，港股物企的净利也实现了较大增长。49家物企共录得净利润231.03亿元，同比增长48%。净利润均值达4.71亿元，较2020年均值增长1.53亿元。49家物企中，40家净利润都实现了增长，仅朗诗绿色生活、佳兆业美好等9家企业净利润出现下滑。与此同时，净利润TOP10的物企，实现了155.73亿元营收，占据了67.41%总营收。

　　虽然营收和净利增长，但净利率出现下滑。49家物企2021年净利率均值为13.69%，同比下滑了0.99个百分点。具体来看，25家物企净利率出现下滑，其中第一服务控股、佳兆业美好、祈福生活服务、德商产投服务四家物企净利率减少超10个百分点。49家港股物企中，4家净利率大于20%，38家净利率大于10%，仅11家净利率小于10%。值得一提的是，保利物业和绿城服务两家物企，营收和净利都排在TOP10行列，但净利率却低于10%。

　　现金是企业的“血液”。统计分析发现，49家港股物企，期末现金及现金等价物共达1113.92亿元，同比增长约6%，均值为22.73亿元，较2020年末多了1.27亿元。具体来看，现金TOP10物企占据了超六成的现金，其中华润万象生活成为最大“现金奶牛”，手上现金及现金等价物达136.98亿元，超过碧桂园排名第一。

　　负债可以说和规模齐飞。2021年，49家港股物企负债总额1126.64亿元，同比增长43%，负债均值达23亿元。负债最多的是碧桂园服务，达284.39亿元，比排名第二的世茂服务多了近200亿元。40家物企的负债都增长，5家物企负债增长超100%。资产负债率均值达44.94%，7家物企资产负债率超60%，华发物业服务资产负债率最高达114.68%。

　　“二八效应”显现，14家头部物企在管面积占比近八成

　　在已经发布全年业绩公告的49家港股物企中，公布在管面积的有47家物企，在管面积总和约50亿平方米。拿下规模榜首位的是碧桂园服务，在管面积约7.66亿方，排名第二、第三的分别是雅生活服务(在管面积4.89亿方)、保利物业(在管面积4.65亿方)。

　　49家港股物企中，在管面积破亿的共14家，与上年相比少了一家。这14家物企的在管面积合计39.12亿方，占物企行业总在管面积的近八成，体现了物业行业的集中度进一步提升，“二八效应”显现，也是行业加速发展的一种反映。

　　规模增长方面，45家物企规模同比实现增长，平均涨幅达到53.57%。规模领涨的是合景悠活，同比上涨395.40%，其次是第一服务控股和兴业物联，分别上涨172.90%和112.90%。规模涨幅超过100%的物企有5家，其中规模最大的碧桂园服务涨幅达到了102.90%。此外，还有4家物企的涨幅不足10%，分别是京城佳业、鑫苑服务、领悦服务集团以及中奥到家，涨幅分别为8.8%、7.9%、2.9%、0.8%。

　　资本市场对于上市物企发展的考量，不仅仅是规模，还看重其市场投拓能力，市场投拓能力主要体现在通过收购或投资第三方物业管理公司或项目的能力。

　　根据财报，目前有33家物企披露了在管面积中来自第三方的面积数据，有17家物企第三方在管面积占比超50%，排名前三的分别是银城生活服务(89.80%)、合景悠活(88.20%)和雅生活服务 (82.40%)。

　　分析发现，33家物企的第三方在管面积占比的行业平均水平为56.15%，仅有15家物企第三方在管面积占比在行业平均水平以上，第三方在管面积占比最低的三家物企分别是华润万象生活(33.30%)、中海物业(27.60%)和烨星集团(22.60%)。华润万象生活的第三方在管面积占比较低，主要是因为其服务母公司华润置地的大量商业板块如华润万象城等，其商业运营及物业管理服务板块的营收在总营收中占比超过40%。

　　增值服务以个性服务拉开物企差距的业务之一，对于大多数以住宅物业管理服务为主的物业企业来说，其社区增值服务营收在总营收中的占比越高，说明其物业管理能力越具备竞争力优势。

　　计算发现，有18家物企社区增值服务在总营收中占比超过20%，体现了物业管理质量的提高，其中世茂服务的社区增值服务在总营收中占比最高，达到29.80%。另外有16家物企的社区增值服务在总营收中占比不足10%，比较依赖传统的物业管理服务方式。社区增值服务占比最低的三家企业是领悦服务集团、中奥到家以及兴业物练，兴业物联的社区增值服务甚至仅为1.79%。