四大房企悄然“领跌” 三季报暴增在前后劲不足

“就剩下最后一套了，217万元的总价优惠10万元，还附带非毛坯修以及30平方米左右的面积。”位于深圳龙岗区万科第五园的售楼小姐卖力地向记者如此推销。伴随旗下楼盘销售难度的悄然增加，万科靓丽的三季报也于近日出炉。其前三季度累计实现净利润29.6亿元，同比增长29.9%。

不仅是万科，今秋“暴增”成了众多地产企业三季报的主题。据《投资者报》统计，“招保万金”四大龙头地产商今年前三季度总计实现净利润约65亿元，较去年同期42.75亿元增幅超过五成。

不过漂亮的成绩更像是一场“相对论”。三季度同比高增长是以2008年地产低迷期为基点。与今年二季度相比，地产的净利出现了大降的局面。

“2010年一季度北京房价存在小幅调整可能，特别是个别项目、局部区域价格可能会小幅下调。”就在发布三季报前不久，万科地产副总裁、北京万科总经理毛大庆的一句话早已打破房地产界的平静。这是继2007年王石之后，万科高层再一次抛出降价论。

眼下的楼市正处在微妙时期。从7月下旬以来各地商品房成交量已经从火热中降温，“价涨量跌”是金秋的共同特征。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇与毛大庆持有相同的观点：“未来楼市应该向正常的市场状态转变。从这个角度讲，楼市从四季度到2010上半年很可能进入调整期。”

净利润：

同比翻数倍，环比降三成

毫无意外地，在第三季度财报出炉的10月份，各大房企都给出了一份华丽的“成绩单”。万科集团、保利地产、招商地产和金地集团这四大房企第三季度的净利润同比去年增幅分别达101%、67%、179%和338%。

地产公司同比业绩的高增长，使沉寂的地产股10月以来表现强劲：自深物业10月12日拉开净利同比大增658%的三季报之后，公司预计全年利润同比有望增长800%至1050%。这使得该股在业绩公布前后出现了9个涨停。此外，深房A也出现了连续5个涨停；而银基发展、京能置业、粤宏远和京投银泰等都出现涨停；“招保万金”四大地产公司在此轮涨幅中均超过15%以上。

不过，相比较二季度的火热，三季度则显得黯淡无光。万科、保利地产三季度净利润环比下降的幅度分别为75%、63%；招商地产和金地集团虽然环比增长分别为50%和107%，但主要是产品价格的上升以及楼盘结算期所致。

据《投资者报》统计，截至10月27日，50家公司第三季度合计净利润39.21亿元，环比大降三成（刚上市的世联地产除外）。

地产三季报环比下降三成已是不争的事实，各大房企近期销量也出现重回低迷的迹象。据中原地产统计，9月份八大主要城市(北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州)一手住宅成交量环比降17%。而在深圳，最近一周（10月19日—10月25日）一手房市场共成交1184套，与前周相比有大幅回落，环比下降36.8%。

“9月多数城市批售面积较7、8月已出现上升，新房供应增加，有助于四季度房价趋于稳定。”在三季报业绩发布会上，万科对楼市走向的看法开始趋于保守。而在中期发布会上，万科还保持了乐观态度，并透露7月份主要城市的成交批售比为1.78，市场供应的缺口较大。

但事实上，进入下半年楼市销售并没有像万科预想的火热。对于此时毛大庆抛出的降价论掀起轩然大波，万科却只是简单回应：“公司会始终坚持市场化的定价策略，密切关注市场变化，积极促进销售。”

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析认为：70个大中城市房价指数自9月房价涨幅首次收窄，明年一季度极有可能出现止涨，甚至不排除小幅下跌的可能性。