2012商业地产有机会但也不容易：全年谨慎观望

    自2009年以来，随着房地产系列调控政策的不断升级，住宅地产的销售增长率明显低于商业地产。但面临宏观经济和政治前景的不确定性前提下，市场对于商业地产的谨慎观望态度很可能将持续到2012年全年。未来一年，房地产市场仍然面临不少机遇与挑战。

     █ 2012年楼市观望情绪加重 商业物业尽显优势

    “鉴于当今世界存在的不确定性及其所达到的程度，房地产业的前景在许多方面都不可避免地不太明朗。”世邦魏理仕全球首席经济学家雷蒙德•托特（Raymond Torto）。而且，核心区域优质房地产的抗通胀能力的预期对于投资者仍然具有相当大的吸引力，并且与许多其它类型的资产相比，在2012年投资商业房地产将提供更强的竞争力且风险适度的回报。

    “目前许多核心市场存在的现有供应不足的现象，长期来看对于供需平衡有积极的影响，即使在经济增长低于正常水平的时期亦是如此。”
 
    而从2011年年初以来，商业地产销售增速高于住宅的态势依旧没有改变。在住宅市场屡受政策打压的市场环境下，住宅需求也可能每况愈下，商业地产亦成为开发商们的避风港，这也是中国进入商业地产黄金十年发展期的必然表现。
 
    █ 商业地产群雄逐鹿  各大房企谁占先机？
 
    另，据不完全统计，自去年以来，已有近20家大型住宅开发商宣布进入商业地产行业，甚至还存在一些跨行业投资的现象。保利、万科、远洋等大型房企早已在全国范围抢滩登陆，甚至不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。值得注意的是，在2011年初，号称中国地产上市公司十强之一的金地地产宣布进军高端写字楼，此消息一出，让业界为之哗然，要知道金地集团进入房地产业20多年，此前从未涉足写字楼项目开发。

    住宅市场重新“洗牌”，商业地产再次“雄起”，在此新阶段，需新理解现今楼市，便能再次抓住当前的政策性机会。长沙，在中国进入内需时代的情况下，凭借位于华中---中国经济最优半径的圆心、高铁副中心、承接东南沿海产业转移的第一站等优势，必然得到更多的发展机会。目前长沙有26个都市综合体在建和在售，其中德思勤城市广场位于有长沙“长安大道”之称的湘府路第一排，与湖南省政府紧邻，位于红星商圈的核心位置（湘府大道、韶山南路交汇处），未来7、8号地铁交汇点，是一座规模达156万平米总建面，类型覆盖商业、住宅、酒店、办公、文化与艺术、展览、电视等全线品类的超大商业综合体项目。这在交通的高铁时代、经济的内需时代，也使得德思勤城市广场“正逢其时”，值得研究，只要其产品价格预期不要太多“张扬”，在市场上应该有良好的表现。
 
    █ 商业地产已进入黄金十年 未来升值潜力巨大

    此外，从商业地产的升值前景来看，目前形成的“只租不售，单一产权”模式中得到应证，众开发商大面积持有，却惜售不卖。
   
    据了解，目前京沪等一线城市，其高端甲级写字楼都是只租不卖的，单一产权率接近100%。前2年，深圳甲级写字楼流行半租半售；如今，这种趋势已经基本演变为只租不售了。由此可见，未来商业地产的客观前景，开发商不出售写字楼，其长期获利的空间将变大，并且便于对未来市场的灵活应对。同样，作为深圳新建的城市综合体，田厦国际中心、都会轩等写字楼也是不卖的，这让很多欲投资商业地产的业主只得止步，或者转向微写字楼（商务公寓，同样可以注册、办公，而且面积小，投入低，是置业写字楼最低门槛，如田厦国际中心、都会轩的商务公寓。

    其次，众多开发商们对于商铺销售也越来越“吝啬”了：多选择惜售不卖等升值或者持有经营。仅有少部分的开发商推售商铺，但其数量就像“挤牙膏”一般，放量并不大。如东莞的益田大运城邦所推售的22间为数不多的临街商铺，优惠登记的消息一经传出，即引发高端投资客的集中关注，益田干脆不选择公开叫售。

    可以预见的是，在政策当头的2012年，不受政策影响的商业地产将成为房地产开发的主导力量，将成为GDP投资拉动中的一支猛力。“且值得注意的是，在目前投资瓶颈狭隘，住宅市场被限制以后，商业地产的投资是比较好的选择。”