实探 | 大浪石凹唯一新房，锦顺名居预计10月开盘，推81-191㎡3-4房

提起龙华大浪，你会想到什么?

羊台山森林公园、大浪时尚小镇。

大浪位于龙华西北部，东接观澜，南抵民治，西靠石岩，北邻光明。

长期以来，大浪属于楼市比较冷门的板块，房地产开发新项目不多。和往年相比，今年开始活跃起来。

房掌柜2020踩盘大暴走计划，第六站来到龙华，蛋酱在大浪地标大浪时尚小镇约2.3公里处发现一个新盘——锦顺名居，这也是大浪石凹首个住宅新盘。

项目将推81-191㎡3-4房，今年推524套，对口大浪实验学校，周边有人民医院龙华分院、大浪市民公园和大浪体育公园······

现场

出地面约3层

项目地处龙华大浪街道华宁路与塘坑路交叉口东北侧，东近黄麻埔旧村，南面一路之隔接壤大浪中心区，西邻大船坑市场，北靠岭排围村。

目前已出地面约3层，一台黄色钻机正在门口施工，“咚咚咚”的钻地声就没停过，气氛像深圳7月天，热得很。

门口大卡车、私家车来往频繁，路口无红绿灯。蛋酱稍微数了下，从马路这边到对面，几步路距离，等车流通过需要约3分钟。

现场工程简介图显示，项目于2019年8月动工，工程造价6.32亿元。

项目前身为大浪水围村旧改，2010年被列入更新单元规划制定计划。

2017年项目环境评估报告显示：拟拆除用地面积为31728.2㎡，开发建设用地面积为20964.9㎡。

项目整体用地呈不规整折尺形，总建面约17.8万㎡，分为01和02两个地块建设，规划为涵盖住宅、商务写字楼、精品公寓、集中式商业的大型综合体。

项目效果图，图源：官网

01地块占地约18264.9㎡，建面约169240㎡，计容建面约128240㎡，容积率6.92，绿化率20%。

其中住宅83630㎡(含保障房2500㎡)，商务公寓10000㎡，办公20600㎡，商业7600㎡，另外有公共配套4610㎡，包含公交首末站、社康、警务室、老人日间照料中心等。

楼体最高146米，最高46层，停车位共1044个。

02地块建面约2400㎡，主要由1栋幼儿园组成。幼儿园共3层，总高11.4m，设9个班，含9个教室、1个公共音体室及配套功能房间。

户型

81-191㎡3-4房住宅，今年推524套

住宅位于2栋(A-B-C-D座)；公寓位于1栋A座；写字楼位于1栋B座。

5月28日，深圳住建局公示今年待入市的109个新盘名单，名单显示，项目今年预计推524套住宅，总建面约54632㎡。

关于项目户型，蛋酱有3个消息来源：

根据项目资料，总规划1187套，其中837 套住宅， 184套公寓，126 套写字楼， 40套商业(其中回迁房280套;保障房32套)。其中，住宅推建面约81-191㎡3-4房，公寓推47-62㎡户型，办公产品推87-293户型。

根据地块指标信息，项目共规划852套住宅，其中，341户建面小于90㎡，占比约40.02%。

蛋酱向中介朋友打听，对方表示项目预计10月开盘，推89㎡2房、96㎡3房、110㎡3房。

三套数据稍有出入，具体以开发商后续公布为准。

开发商

房产开发“新手”锦顺源

项目开发商是深圳市锦顺源实业有限公司，2000年成立，业务领域涵盖房地产、教育、运输业等。其中，房地产主要以工业厂房租赁运营为主，位于松岗及惠州惠阳等地。教育经营国有民办学校、深圳市华胜实验学校，位于宝安西乡。

开发商在住宅社区项目开发方面属于新手，目前在深圳仅2个项目。

除本项目外，还有一个项目，案名为锦顺星苑，位于观澜长湖，6月23日开盘，推建面约94-110㎡住宅，均价5.26万/㎡，共162套。这是开发商的首个地产项目。

锦顺星苑实景图

区位

大浪时尚城，布局高端时尚创意产业

龙华位于深圳地理中心，南联福田、香港，北接光明、东莞，是港深莞走廊的重要组成部分;东西接壤宝安、龙岗。

2012年，龙华为建设中轴新城提出“一中轴九片区”战略。大浪时尚小镇位于大浪街道北部，是转型升级示范区之一。

目标是“把大浪石凹及周边4.6平方公里片区建成集时尚创意产业产、学、研、销、购、展、游于一体的‘大浪时尚城’”，布局高端品牌服装、黄金、珠宝、钟表等与时尚创意相关产业。

后被市政府列为全市“十二五”期间九个城市发展单元之一。

2017年，广东省首批特色小镇示范点名单正式出炉，大浪时尚小镇入选，成为广东省首批特色小镇示范点。

大浪时尚小镇前身是深圳市服装产业聚集地，总规划面积约4.6平方公里，其中核心区域约146万平方米。

时尚小镇总体规划分为六大区域，分别是服饰创意研发基地、研发配套服务片区、产居综合服务片区、创意产业拓展片区、宜居生活片区及生态组团区。

目前，时尚小镇入驻企业达507家。

玛丝菲尔、歌力思、珂莱蒂尔、影儿、梵思诺、卡尔丹顿等一批知名品牌纷纷入驻，爱特爱、艺之卉、沐兰、华兴等一批时尚企业总部也落户小镇。

配套

大浪石凹片区法定图则显示，项目周边目前以四类居住用地(农村居民住宅用地及其相应配套设施用地)和工业用地为主。

周边多民房、厂房，楼龄普遍较老，街道面貌稍显破旧。

暂无教育、商服用地规划，片区配套的改善较依赖城市更新。

项目对面房子和街道

交通：地铁站远，高速公路吵

项目距6号线羊台山东站(7月28日通车)最近，不过二者步行距离3.5公里，出行不太方便。

25号线(规划)有站点距项目较近，不过属于远期规划，兑现需要时间，站点具体位置以官方公示为准。

公交方面，1公里范围内有20个公交站，佳美百货站最近，相距约83米；其次是上岭排新村站，相距约129米。

自驾方面，项目周边有大浪北路、华宁路、华荣路，分别联通浪口、大浪中心区、大浪时尚小镇。

此外，可通过福龙路、龙大高速转沈海高速，通往福田、南山等。

不过项目四周发展较早，部分道路稍显狭窄且老旧。

在建项目（左），狭窄道路及民房、厂房（右）

项目旁边有大浪北路、沈海高速，临路单位存在一定噪音影响。

沈海高速（左）和项目（右），图源：官网

教育：对口大浪实验学校

项目自带一所9班制幼儿园，中小学都位于大浪实验学校学区内。

大浪实验学校位于大浪北路，是一所九年一贯制公办学校，初中、小学分别有24个教学班。

大浪实验学校

此外，项目周边还有爱义学校。

爱义学校是一所9年一贯制省一级国有民办学校，由深圳市爱义富兴实业有限公司创办，学校占地面积18000㎡，建筑面积40000 ㎡，设22个功能室，藏书3万余册。

商业：步行30分钟到大浪商业中心

项目裙楼自带约7600㎡商业。周边有小商铺，基本可满足日常生活需要。

项目周边小商铺

项目西北向距万联购物广场(新围店)约1.3公里，步行约18分钟；西南向距大浪商业中心约2.3公里，步行约32分钟，大浪商业中心有大浪时代购物广场、纷享城等。

大浪商业中心，图源：网络

医疗：开车18分钟到人民医院龙华分院

项目自带社康中心，距大浪水围社区健康服务中心约1.2公里，步行约16分钟。

医院多分布在南面。距厚德医院约2.1公里，开车约9分钟；距人民医院龙华分院(三甲)约3.9公里，开车约18分钟。

人民医院龙华分院，图源：官网

休闲：北有市民公园，南有体育公园

项目周边休闲配套较少，目前仅2个公园。

项目距大浪市民公园约1.1公里，步行约17分钟；距大浪体育公园约1.2公里，步行约16分钟。

此外，周边还规划有大浪花街公园。花街起于项目北侧，向东北方向延伸，全长约4公里。

大浪花街公园总概念图，图源：网络

大浪花街公园走向示意图，图源：网络

项目距羊台山森林公园约4.4公里，开车约20分钟。

羊台山森林公园——鹏城十景之一，位于宝安、龙华区和南山交界处，总面积28.52平方公里，主体羊台山海拔587.1米，有“深圳西部第一峰”之称。

图源：野外Outside

旧改：周边5个旧改

项目周边旧改较多，距离较近的有新围老屋村旧改、黄麻埔旧改、星河大船坑意向旧改、玉壶工业区意向旧改、大族罗屋围村意向旧改。其中三个为意向旧改，暂无具体立项消息。

价格

大浪二手住宅挂牌均价5-5.5万/㎡

项目暂未开放展示中心和样板间，价格未知。

不过，中介表示：“若备案价高，则毛坯交付；若备案价低，则精装交付，装修费另付”。

蛋酱在项目附近也没发现红本二手住宅。

中原地产网显示，目前大浪共24套二手住宅在售，均价5-5.5万/㎡，分别是可乐园、桂冠华庭、悠山美地家园3个项目。

其中，最便宜的和最贵的都在可乐园，单价分别为41089元/㎡和82105元/㎡。

蛋酱致电确认单价8.2万/㎡房源真实性，对方表示房源是真的，由于是小户型低总价，业主上调挂牌价。

继续翻查其它房源，发现小户型房源单价都偏高。

本文踩盘时间2020年7月3日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

版权声明：本文版权归房掌柜深圳所有，未经同意严禁任何形式转载。