实探 | 均价2万/㎡，坐享深圳成熟配套，家门口上名校华师附中

深圳都市圈时代，哪个城市将成最大赢家？不少人的答案是惠州。

随着深圳、东莞相继迎来调控升级，惠州成为了深圳居住需求外溢的首选。且惠州位于深圳与深汕特别合作区之间，有望成为深圳第“10.5区”，未来无论深圳是否扩容、扩权，惠州都将成为最大的赢家，首享红利。

价格低是不少人选择惠州置业的原因之一，看看最能反映市场的二手房价。据中原地产数据，8月深圳二手房成交均价是60487元/㎡，东莞则是30936元/㎡。而据安居客数据，惠州8月二手房成交价仅10078元/㎡，深圳的六分之一。

用惠州的房价，享受深圳的优质配套，位于深圳与惠州交界处的牧云溪谷做到了。近期十三香实地探访了该项目。

一步深圳，400万㎡全栖大城

牧云溪谷紧邻深圳龙岗区龙岗大道，现场销售告诉十三香，项目虽属于惠州界内，但距离深圳龙岗非常近。

位置示意图

有多近呢？十三香从项目营销中心牧云会馆驾车，大约1-2分钟左右就上了龙岗大道，从龙岗大道可以快速龙岗中心区，同行的小伙伴惊讶地表示：“太近了，简直可以说是龙岗的楼盘了。”

据悉，项目总占地约102万㎡，总建面约400万㎡，规划建设为山湖别墅、高端住宅、星级精品酒店(约19000㎡)、私家会所(约7600㎡)于一体的“生态湖山生活”大城。整个牧云溪谷共规划约1.9万套，总车位2.3万个，综合容积率为2.17。

鸟瞰图

在售六期云禧建面72-153㎡住宅，均价2万/㎡

项目共分为8期开发，前面推出的住宅和别墅仅有三期还有部分别墅在售，目前推出的是六期云禧，共9栋住宅，建面约72-153㎡，均价2万/㎡，毛坯交付。

六期云禧效果图

具体户型有72/83/87/95/114/118/122/123/125/127/153㎡，户型选择很多，覆盖单身、两口之家、三口之家甚至三代同堂家庭的居住需求。

户型分布

72㎡

户型分布于2、3、4栋，靠近溪谷路一侧。户型方正，多阳台设计，满足空间的多功能使用需求，客餐厅一体直通阳台，通风、采光俱佳。

客餐厅效果图

83㎡

户型分布于2、3、4栋，宽大主卧、客厅、餐厅，居住舒适。L型厨房设计符合实际使用习惯。多阳台满足多功能空间需求。

客餐厅效果图

87㎡

此户型分布于5栋，户型格局与83㎡相似。

95㎡

95㎡一共有3种格局，3种都带有3个阳台，户型周正，均为竖厅设计。

主卧效果图

114㎡

户型很周正，3个阳台设计，四居室全都带有飘窗，动线设计合理，南北通透。

客餐厅效果图

118㎡

9栋的黄金户型，豪华主卧带独立卫浴，L型厨房设计实用合理，属于全能型的户型。

122㎡

分布于6、7、8栋，户型方正，豪华主卧套间配备独立衣帽间，超大型的弧形阳台大视角观景，居住舒适度高。

123㎡

此户型仅分布于5栋，豪华主卧带独立卫浴，L型厨房，同样有3个阳台。

125㎡

5栋独有的户型，户型阳台扩宽观景视角，户型非常方正，南北通透。

127㎡

1栋独有户型，户型方正，3个阳台，豪华主卧带独立卫浴和衣帽间。

153㎡

9栋独有户型，双豪华卧室套间，其中一个主卧还有独立大阳台，南北对流。

目前，部分户型已经开放样板间，包括精装样板间和毛坯样板间（交付标准），有意向的朋友可直接前往参观。

区位

粤港澳大湾区核心地带，毗邻深圳国际低碳城

牧云溪谷位于惠州惠阳区，紧挨深圳，位于粤港澳大湾区的核心地带，是深圳东进的首选门户。且项目毗邻深圳国际低碳城，可共享其规划利好。

据悉，深圳国际低碳城是中欧可持续城镇化合作的旗舰项目，最早在2012年的“中欧城镇化伙伴关系高层会议被提及。会后项目很快立项并启动相关工作，同时得到国家财政部、发改委的正式批复，被列为国家财政部节能减排政策综合示范项目，正式确定落地龙岗区坪地街道。

深圳国际低碳城规划占地约53平方公里，规模相当于前海自贸区和南山科技园之和的两倍。计划投入5000亿元，打造“中国硅谷之城”。以高精尖科技为驱动，着力打造航空航天、新能源、生命健康等高能效低消耗的尖端产业链。

国际低碳城全景航拍，图源：光明网

截至目前，区域已集中签约华侨城国际低碳示范城等多个旗舰项目，柔宇科技、杰科电子、太空科技南方研究院等一大批国内外企业被引进。

根据国际低碳城规划，预计到2025年项目整体GDP将接近500亿，新增20万就业岗位，增加居住人口达30万人。

配套

随着国际低碳城规划利好的兑现，随处可见的市政绿化和纵横交错的轨道交通将让其成为深圳最具居住氛围的城市新中心。紧邻国际低碳城的牧云溪谷则可共享其配套，而作为百万级别的小区，牧云溪谷自身规划有完善的教育、商业、休闲配套。

交通：3快轨+3快线，临近深铁21号线吉坑站（规划）

项目周边有3条快线、3条快轨经过，共同构建1小时都市圈。

项目距深圳地铁21号线吉坑站（规划）约3公里，届时从项目搭乘接驳车即可坐地铁到达深圳。另外项目还靠近深圳地铁3号线延长线六联站（在建），临近深惠城轨低碳城站（规划），通车后可直达南山、前海、罗湖、福田中心。

经龙岗大道可快速到达龙岗中心城，经盐龙大道上水官高速，可通达深圳全城。此外，深圳的外环高速即将建成通车，届时深圳东西向的长距离交通时间将大为缩减。

交通网络

教育：“5+2”全龄教育体系，华师附中惠阳分校已开学

针对大规模社区需求，项目自身规划有“5所国际幼儿园+2所九年一贯制公立学校”。

其中引进的华中师范大学附属惠阳学校距离六期云禧仅500米，已经开学投入使用。

实拍图

由牧云溪谷和惠阳区教育局、华中师范大学联合办学，总建面约4万㎡，全国九年一贯制公立名校，共设置54个教学班。

据销售介绍，“楼盘自身规划的学校可以满足小区业主子女就学需求。”

商业：自带26万㎡商业，六期自带2万㎡商业

项目自身规划有建面约26万㎡商业配套，其中包括建面约5500㎡的香缤谷水岸风情商业街，临水而建；英伦风情格调的王子大道风情商业街；大型集中式商业牧云新天地商业MALL，汇聚环球品牌。北区还规划有大型集中商业群，未来将打造成辐射深惠两地的新型商业消费目的地。

单单六期云禧就规划有建面约2万㎡的商业配套，下楼即可满足购物所需。

六期商业效果图

休闲：配建图书馆、艺术馆、运动公园

项目规划有建面约19000㎡玺悦酒店，配备有恒温泳池、健身房等休闲设施。

建面约7600㎡的牧云会馆将作为业主的专属会所，涵盖室内羽毛球场、露天泳池、儿童培训室等多功能休闲空间。

此外，还有云艺术馆、天台图书馆、18000㎡运动公园、环湖自行车道、牧云田园等休闲空间。

众多休闲资源凝聚成了牧云十二景：织林叠瀑、清歌湖韵、浅溪时涧、椰风大道、浮翠廊桥、风情纳湖、婚庆广场、长岸汀光、牧池晓月、绿野童趣、湖滨栈道、风车花谷。

清歌湖韵

风车花谷

医疗：自带6200㎡健康颐养中心，距龙岗坪地人民医院4.4公里

项目规划有建面6200㎡的健康颐养中心，包括2500㎡社区门诊、3000㎡老年综合福利中心和700㎡社康中心，并且计划引入国际化健康颐养品牌，为业主提供高端养老服务。

此外，项目距龙岗区坪地人民医院仅4.4公里，驾车只需11分钟。

图源：百度地图

周边房价

一界之隔，龙岗新房3.5-3.9万/㎡，惠阳新房1.3-1.5万/㎡

根据贝壳找房数据，牧云溪谷周边新房价格呈两极分化。

项目附近的龙岗新盘，住宅均价约3.5-3.9万/㎡，比如创城丁山河畔住宅均价3.8万/㎡，凯东吉祥悦府住宅均价3.5万/㎡。

龙岗新房，图源：贝壳找房

惠阳这边，项目附近的新盘住宅均价1.3-1.5万/㎡，比如碧桂园湖光山色住宅均价1.39万/㎡，别墅3.6万/㎡；LOMO公馆住宅均价1.4万/㎡。

惠阳新房，图源：贝壳找房 

本文踩盘时间2020年8月30日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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