政策优惠深圳市民换房忙 98万卖旧房140万买新房

时间已进入11月份，09年开始实施为期一年的税费减免、利率七折等购房优惠政策面临到期。尽管政策存废尚无定论，但距离2个月的政策大限，记者采访发现，很多购房人抢搭“末班车”，这在北京、深圳等城市的二手房市场表现得尤为明显，其中北京10月中旬二手楼市交易十分活跃，比上旬大涨4倍。

深圳市民王昆最近特别忙，他先是将自己在皇岗口岸的一套80平方米的房子以98万元的价格出售，继而以140万元的价格购进了一套关外104平方米的房子。“没有办法，家里人多，原来的房子不够住，只好这样折腾换房，税费优惠的政策对我还是非常重要。”王昆说。

9月份深圳市二手住宅共成交12944套，116.5万平方米，而新房成交量为3252套，33.4万平方米，二手房的成交量几乎是新房成交量的4倍，其中罗湖、福田两区更是高达20余倍。

国庆过后，深圳全市二手房成交量迅速回暖，恢复到黄金周以前的成交水平。据统计，10月12日至16日的一周中，深圳二手房共成交了2808套，成交面积为24.24万平方米，日均成交套数环比上涨50.77%。

北京二手房交易也十分活跃。据北京中原三级市场研究部的统计显示，十月中旬（11日至20日）京城二手住宅网上签约成交量为7991套，与十月上旬（1日至10日）的1850套相比，大涨4倍多；与9月同期的6462套相比，上涨23.66%。

北京中原地产副总经理宫萍告诉记者，10月中旬与上旬相比二手住宅成交量大涨，主要是与上旬成交量十分低迷相关。但10月中旬与9月同期二手住宅成交量相比，23.66%的成交量的上涨也十分明显。由此可以看出，距离营业税减免政策的期限越来越近，消费者也在加快购房步伐。

的确，2008年10月，央行等多个中央机构同时推出房地产救市政策。中央出台131号文件（即《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》），将部分优惠明确界定为2009年12月31日截止。此后，数十个大中城市出台系列“救市”政策，如上海14条、北京15条、杭州24条等，其中很多重要优惠政策注明的截止时间为2009年12月31日。

宫萍提醒自住的购房消费者，如果有合适的房产项目，价位在自己可以承受的范围内，可以择机选购。毕竟从目前的京城二手楼市来看，价格方面走势趋稳，并未有下浮的趋势，而税费减免政策的期限将至，在期限内仍然可以享受税费方面的大幅优惠，消费者勿错“末班车”。

记者发现，部分市民对 楼市优惠政策到期不以为意。“现在深圳房价动辄两三万元，我是买不起房子的，这个购房优惠力度也不算大，取消了我也没所谓，最重要的还是房价能够降下来。”深圳福田区市民周先生对记者说，目前惟一能够吸引他买房的，只是开发商打折促销，将价格实实在在降低一些，银行利率是否打折、二手房税费是否减免等都不是他考虑的重点。

“卖”还是“不卖”？

部分业主担心政策调整意欲抛售

“买”还是“卖”成了当前困扰许多购房者和业主的问题，记者采访发现，由于当前优惠政策会否延续尚不明朗，给楼市增添了一些变数。部分业主因为担心政策调整开始出现抛售的苗头，同时，开发商的推盘速度也略有加快。但买卖双方博弈气氛依然浓厚，成交周期明显拉长。

据21世纪不动产监测数据显示，10月份北京全市二手房的挂牌量明显增加，环比上月同期上涨了30%至50%，业主意欲抛售的苗头开始浮现。另据北京美联物业市场部统计，10月份房源总量同比新增了15%以上。大量5年内营业税优惠期涉及的房源都选择了挂牌待售。

“现在房价已经很高了，两年前买的房子已经赚了50%以上，未来不知道楼市会发生怎样的变化，我投资的那套小户型不留了，已经挣得不少了，见好就收吧。”两年前在北京东四环外投资了一套小户型房产的王小姐对记者说。

记者发现，进入10月，北京新盘一反往年从四季度楼市供需即开始步入下降通道的规律，反而出现了反常的快速放量的现象。据亚豪机构统计显示，截止到10月25日，共有38个项目推出新一期的新盘，而去年10月整月的开盘项目数量仅有35个。这38个项目新增供应商品住宅近8000套，供应面积78万平方米，同比去年同期分别增加了31%、10%。

亚豪机构副总经理高姗分析，近期楼市成交总量持续走低、政策层面的不明朗导致开发商难以准确判断楼市下一阶段的走向，特别是即将进入年末的销售淡季，开发商在“银十”之际选择加快推盘、加速清货而持有资金，如果市场持续走弱可以维持企业资金链的平稳运营，如果明年市场走强也有实力购入土地，扩大企业发展规模，因此近期项目集中推盘。

和业主意欲抛售和新盘加快推出形成鲜明对比的是，5年以上免营业税房源开始出现惜售。据北京美联物业市场研究部统计显示，在10月北京二手房近1.7万套成交中，5年内房源占成交的比例已经达到了65%，这一占比比9月提升了8个百分点。而5年以上房源在成交中的比例则明显下降，对于这部分业主来说不用考虑营业税的影响。而且房市依然是目前拉动经济最主要的动力，短时间内楼市也不可能出现大的波动。

这种情况绝非偶然，记者了解到，2005年，政府开始在二手商品房市场开征营业税，当时征收对象仅为不足2年转让的二手商品房。随即2006年这一政策被调整为对于不足5年转让的二手商品房，按其转让收入全额征收营业税。去年年底为刺激房地产市场交易活跃，以营业税为主的优惠政策应运而生，营业税年限划定标准由5年改为2年，同时不足2年转让的，由按其转让收入全额征收改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收。

我爱我家控股公司副总裁胡景晖(胡景晖博客,胡景晖新闻,胡景晖说吧)说，由于以营业税为主的现有优惠政策的时间节点仅截止到今年年底，若明年优惠政策不能得以延续，则直接导致房龄在3至5年年限间的二手商品房交易量出现下滑。而且，交易税费税基的恢复也将会加大业主税费缴纳的额度。考虑到业主交易税费转嫁已成惯例，税费政策的调整将会直接加大购房者的购房成本。

记者发现，目前买卖双方的博弈气氛依然浓厚。美联物业市场部总监张大伟说，目前，由于买家观望气氛浓厚，尽管房屋售价在挂牌价的基础上会有2%至3%的议价空间，但是成交周期却被拉长，在7月前一套比市场价略高的房源基本都能够在5至7天出售，而且在过程中房主甚至可能多次提价。但是从9月中下旬开始市场出现了明显的变化。客户不急买，下调心理价位过大，很多客户甚至要求房主降价10%以上，这明显地加大了成交的难度，目前一套房源成交的周期基本已经需要半个月左右，成交周期明显拉长。

专家：部分购房优惠政策可能取消

政策向来是中国楼市的决定性力量，在当前房价创出新高、二手房交易量大增、即将进入年尾的关口，国家宏观调控政策的走向再度成为房地产市场关注的焦点。记者为此采访了专家、学者和业内人士，他们普遍认为，我国经济正处于企稳回暖的关键时期，政策不会出现大的波动，但可能会作一些温和调整，部分购房优惠政策可能取消。

亚豪机构副总经理高姗认为，鉴于房地产业已经超越整体经济形势，出现显著回暖，固定资产投资也开始增长，预计明年不会继续延续刺激消费的政策，转而防止房地产再次出现投机炒房等过度投资的行为。

“在2009年短暂执行的二手房税费减免政策有可能不再执行，从而加大投资性购房成本，抑制投机行为。针对企业层面的调控手段可能更趋多样化，比如通过加息、发行央票等方式适度缩紧流动性，开展更加严厉的打击开发商捂盘、囤地的违规行为、加大保障性住房供应等。这有利于实现扩大市场供应、调节需求、平抑房价的目的，使房地产市场更加健康地发展。”高姗补充说。

北京美联物业市场部总监张大伟也持同样的观点，但他的理由是，尽管房地产行业产业链长，在购置土地以及后期建设中可拉动多个行业，但值得注意的是，当房屋成交量集中在二手房时，房地产行业拉动实体经济的作用其实并不明显。因此，政府可能会借助这次政策调整，减小二手房的优惠政策幅度，转而偏向促进新房的成交，从而更大幅度地拉动实体经济，巩固经济复苏的基础。

“从全国层面分析，二套房贷政策放松和营业税减免，可能在今年年底终止。”杨红旭(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)说，一方面经济复苏还需房地产业出力，不能轻易打压住宅需求；另一方面，高房价成为决策者必须考虑的因素。

近期，国务院常务会议今年以来首次提出“管理好通胀预期”。要想防止通胀，必须同时抑制资产价格上涨，尤其是在今年“保八”无忧的情况下，稳定房价的力度将明显大于去年。

杨红旭说，去年国家只对二套房贷松绑和营业税减免政策设定期限，既有督促购房者积极入市之意，又有防止投资投机风潮卷土重来之心，因为这两项政策最容易让投资投机者“搭顺车”。因此他预测，这两项政策可能会按期终止，或者调整后延续，比如非普通住宅营业税优惠所限时间由2年还原为5年。至于其它鼓励首次置业需求、合理自住需求的政策，如契税、印花税、土地增值税的相关优惠，将会总体维持不变，购房者不用过于紧张。

对于年底的楼市，深圳社科院城市营运中心主任高海燕说，房地产市场的调整是必然的，但今年年内应该不会开始。他解释说，第一，开发商资金充裕。2009年上半年房地产旺销的局面作为基础，开发商资金充裕，不会采取价格调整的策略。第二，开发商调价需要时间。作为房价的制定者，开发商即使发现市场发生明显变化也不会立即调整价格，从以往情况来看，开发商坚持房价的能力一般在半年以上。第三，开发商对政策有惯性依赖。只有等到宏观经济基本面走向稳定，政府才会着力解决房地产问题。

“我认为楼市的变化要看国家政策的走向和经济形势的走势，目前尚不能判断下一步的楼市政策走势情况。当前楼市整体表现较为平稳，虽然部分城市出现了成交量环比萎缩下跌的情况，但同比依然增长明显。在楼市表现平稳时，估计政策不会出现较大幅度的调整。”中国房地产研究会副会长顾云昌说。