揭示怡景中心城的售铺风波始末 背后迷雾重重

    2月7日，深圳商报推出《1300万元买来问题商铺？》的报道，揭开了深圳怡景中心城广场（以下简称“中心城”）涉嫌违规售铺事件系列报道的序幕。随着调查的不断深入，围绕中心城售铺存在的核心问题逐渐浮出水面，2月13日，深圳市怡景中心城商业发展有限公司（以下简称怡景公司）董事长、保怡物业管理（深圳）有限公司（以下简称保怡物业）股东刘伟宏召开新闻发布会公开回应此事。刘伟宏在新闻发布会上将矛头直指银行称：中心城卖铺之所以出现今日之局面，银行应该占一半责任。针对这一言论，招商银行深圳分行回应称：中心城必须在还清银团贷款后方可合法售铺。与此同时，中心城在深圳商报报道的舆论监督之下，陆续为置业者退款。至此，本报围绕中心城售铺的系列报道暂时告一段落。

    1销售数亿元 中心城涉嫌违规卖铺位

    ２０１１年１月１９日，深圳市民朱女士向深圳商报热线反映，她于２０１０年１２月通过公开销售方式购买了位于福田区福华一路中心城广场的商铺，并交纳了１３２５万余元全款。然而逾期４个月，朱女士不仅未能接收所购买的商铺及其全部租金收入，也无法按合同约定获退款及应付利息补偿。

    在调查采访过程中，陆续有置业者向深圳商报记者反映类似问题：钱给了，铺没有拿到手，想退款退不了。香港居民吴女士的代理律师介绍说，２０１１年１０月２３日，吴女士与怡景公司签订《深圳市房地产认购书》，认购中心城两个商铺共计１０３．３５平方米，累积缴纳购铺款８２６万余元。除此之外，来自香港的刘先生，深圳的覃先生、廖女士等十余名置业者联系本报，投诉中心城涉嫌违规售铺。

    根据有关媒体报道，２０１１年１０月１４日，中心城推售２４０多间商铺，面积区间在２０～６００平方米左右，主力价位在２０万元／平方米上下。开盘当日，２０间７～１６万元／平方米的“特价铺”即遭热抢，当天全部卖完，整体则销售了四成。刘伟宏在接受媒体记者采访时透露：“开盘当天已出现两宗超过１亿元的交易，其中最大的一宗交易总价高达１．５亿元；另一崔姓买家一次性购买５间铺，总面积达５４０多平方米，总金额约１．２亿元。”仅从相关报道及向本报投诉的置业者购铺情况来看，中心城售铺涉及金额达数亿元。

    2发表“公开信” 售铺事件扑朔迷离

    记者调查发现，媒体在报道中心城售铺遭“热抢”日吸金数亿元之后，中心城产权人保怡物业于２０１２年１月１３日在南方都市报刊登《致新怡景商业中心全体租户及社会各界的公开信》。“公开信”主要表达了几层意思：

    第一，保怡物业是中心城唯一产权人，其唯一的房地产证明确记载中心城限整体转让，该公司未分割办理房地产证。除该公司外，任何其他公司均无权处分或转让中心城商铺，无权对外出租中心城的商铺或场地，亦无任何权利或依据向中心城租户收取任何租金或其他财产性利益。

    第二，中心城目前已抵押给招商银行深圳分行。中心城的全部经营收入所形成的应收账款已质押给招行深圳分行，且中心城全体租户均需使用招商银行提供的ＰＯＳ设备。

    第三，针对某些公司干扰仲量联行物业管理公司管理中心城、分割销售中心城商铺、向中心城租户收取租金、试图更换ＰＯＳ设备等违法行为，保怡物业已采取必要的法律行动以维护其权利和利益。

    记者在调查采访过程中了解到，置业者们分别拿到了三类“售铺”合同，有《委托物业买卖合同》、《中心城商铺买卖协议》以及《深圳市房地产认购书》。受托方（卖方）分别出现了乐高控股有限公司（以下简称乐高控股）、怡景公司，以及保怡物业。另外，置业者的购铺款和意向金，一部分支付到了“收款代理人”刘伟宏的个人账户，一部分进入保怡物业账户，一部分由美联物业等经纪机构监管，一部分则怀疑通过福田区某五金商行、某电子商行等“地下钱庄”流出境外。

    售铺“热度”还未过去，一封“公开信”令置业者对中心城商铺能否售卖产生了怀疑，而置业者们五花八门的“售铺”合同，则令售铺事件变得“扑朔迷离”。

    3“产权人”率先回应 股东无权直接处分公司财产

    刘伟宏是保怡物业的股东，而在卖铺之后，产权人保怡物业却发“公开信”告知社会公众：除保怡物业以外，任何其他公司均无权处分或转让中心城商铺。这又是为何？

    为解开这个谜团，深圳商报记者与保怡物业取得联系，就中心城售铺、保怡物业“公开信”等事件进行采访。保怡物业委托方达律师事务所向记者回应称：“公开信”主要针对怡景公司“占领”中心城事件。

    原来，２０１１年底，怡景公司迫使保怡物业为中心城聘请的仲量联行物业管理公司的高级管理人员离开中心城内的管理办公室。怡景公司在进驻中心城后，要求中心城租户将租金和管理费汇入怡景公司指定的账户，对外出租中心城场地，还更换部分中心城租户使用的ＰＯＳ系统。

    为了向中心城租户及公众澄清事实和维护保怡物业的合法权益，保怡物业在媒体上刊登了“公开信”，将中心城并无任何分割办理的《房地产证》，以及任何其他公司无权处分中心城商铺的情况一并作了说明。“公开信”内容真实有效。从法律上讲，公司享有法人财产权，公司的股东无权直接处分公司的财产。

    综上，“产权人”保怡物业强调中心城的“房地产证明确记载中心城限整体转让”，且已经抵押给银行，而售铺过程中，却将商铺卖给众多置业者。这就必须核实清楚两个问题： 一、银行是否同意中心城卖铺？二、中心城的部分商铺是否可以分割转让？

    4银行证实中心城卖铺位未获银行同意

   既然中心城已经抵押给招商银行深圳分行，这一场持续年余的售铺行为，银行是否知情、同意？针对这一问题，招商银行深圳分行第一次回复深圳商报记者采访时称：中心城的贷款为招商银行深圳分行牵头的“银团”贷款。保怡物业名下的中心城已抵押给“银团”，属于“银团”的抵押物，该分割销售行为从未获得招行深圳分行以及“银团”其他贷款成员行的同意。商铺销售人乐高控股在《合同》中约定的“置业者将可获得所购买的中心城商铺标的物业及其全部租金收入”条款，以及部分租户被要求更换他行ＰＯＳ机设备的情况，也未经招行深圳分行及“银团”其他贷款成员行的同意或认可。

    招行深圳分行强调，招行深圳分行和“银团”其他贷款成员行曾６次向保怡物业、怡景公司等相关方发出《律师函》，重申上述意见，并保留采取法律救济措施的权利。而保怡物业已于２０１２年１月１０日向深圳市银联金融网络有限公司、中国银联股份有限公司深圳分公司致函要求停止更换ＰＯＳ设备行为。

    5市规划国土委确认 中心城未办理产权分割手续

    招商银行深圳分行证实中心城的卖铺行为未获银行同意，而深圳市规划国土委回复深圳商报采访函时称：深房地字第３０００４９３６２８号《房地产证》是新怡景商业中心（中心城）唯一合法有效的房地产证。该证记载：限整体转让，不得分割办理《房地产证》。其产权人为保怡物业管理（深圳）有限公司。２０１１年１月５日，市规划国土委第一直属管理局与保怡物业管理（深圳）有限公司签订《深圳市土地使用权出让合同》（深地合字（２００２）９００１号）第三补充协议，约定部分面积可分割转让。但该项目至今尚未办理分割分证登记。房地产交易必须“一户一证”，在未办理分割分证登记的情况下，物业即进入市场流通属于违规行为。

    随着深圳商报记者调查以及报道的逐渐深入，置业者意识到其投入巨资可能买了“问题”商铺，纷纷向警方报案。深圳市经侦局也介入调查。

    6刘伟宏召开新闻发布会 矛头直接指向银行

    ２月１３日，一直对深圳商报采访予以拒绝、对报道保持沉默的刘伟宏邀请媒体召开新闻发布会，公开说明中心城卖铺的来龙去脉。但在新闻发布会上，刘伟宏依旧拒绝深圳商报记者的采访。

    在新闻发布会上，刘伟宏强调，她和其弟于２００３年开发投资中心城项目，项目公司是怡景公司；２００７年８月，其在境外和ＴＭＷ（保德信亚洲基金）合作，各占５０％股权，在深圳成立项目公司保怡物业，即中心城产权人；中心城房产抵押给招商银行深圳分行。２０１０年，ＴＭＷ同意将股权卖回给刘伟宏姐弟，股东双方统一出售约１．５万平方米铺位，所得资金全部用于归还银行贷款，然后支付ＴＭＷ股权转让款。

    据介绍，２０１０年底，在招商银行的支持下，中心城商铺第一次预售。售铺当天，ＴＭＷ公司临阵变卦，在此情况下，中心城售铺照常进行，收了３亿元购铺意向金。此次预售，最后由刘伟宏控制的公司及其香港控制公司总共收到预售金和部分房款近４亿元。因为无法履行合同，此后３个月陆续退了３亿元给置业者。２０１１年１０月，中心城第二次售铺，招商银行及境外银团事先也是默认的，但最后关键时刻，银团和银行又不同意。

    刘伟宏说，中心城售铺所收的购铺意向金和房款仅余４０００多万元未退还给置业者。他们的商铺卖不了，一半原因是她本人“重大判断错误，一半原因是招商银行不支持”。

    7刘伟宏首次与本报对话“委托合同本来就不是正式合同”

    ２月１４日，刘伟宏来到深圳商报，首次正面回应自２月７日以来有关中心城违规售铺事件的报道。

    刘伟宏表示，她是保怡物业和巴巴多斯中心城的实际控股人，委托经纪代理机构销售中心城商铺以及发布销售广告，都是她以怡景公司的名义执行的。由于中心城抵押给了招商银行等“银团”机构，为避免承担出售抵押物等所涉及的法律责任，没有以保怡物业的名义进行销售活动，而改为以深圳市怡景中心城商业发展有限公司或乐高控股有限公司作为乙方（受托方），与置业者签订了《委托物业买卖合同》、《中心城商铺买卖协议》以及《深圳市房地产认购书》等多种类型的非深圳市的正规房地产销售合同。

    “委托买卖合同本来就不是正式的买卖合同。当时也告知了置业者和经纪代理机构，房地产证在招行等‘银团’办理抵押，所以不能让保怡公司来签订合同，只能由深圳市怡景中心城发展有限公司或乐高控股来签约。保怡物业有一半的股权在我手里，我有权这样处置物业。”刘伟宏强调说，她不存在诈骗行为，也不是为了挪用置业者的钱。

    对于保怡物业２０１２年１月１３日刊登的《公开信》内容，刘伟宏解释说：“这是巴巴多斯中心城的另一股东美国保德信金融集团迫于银行的压力，单方面公开的，我也很为难，就默许了。”２０１１年１月，保怡物业与深圳市规划国土委直属一局签订补充协议，准予部分房产办理分割转让。不过，虽已售铺一年多，至今却没有办理分割分证手续，被市规划国土委定性为违规销售，对此，刘伟宏说：“我认为，抵押状态的物业，只要银行同意就可以卖。”

    刘伟宏说：“我现在正与深圳市规划国土委打官司，并等待福田法院的判决。如果这个判决下来了，我售铺就是合法的了。官司的原因是，中心城广场从２００２年～２００７年间由深圳市怡景中心城商业发展有限公司开发建设。２００７年８月，该公司与保怡物业管理（深圳）有限公司签署转让协议，但保怡物业从未向该公司支付全额转让款４．７５亿元，而深圳市规划国土部门就把房产证给保怡物业办了。我要求撤销这次转让过户。”

    8银行回应刘伟宏言论 中心城需还清贷款才能售铺

    刘伟宏在１３日的新闻发布会上称，“商铺卖不了，招商银行不支持占一半责任。”针对此言论，招商银行深圳分行回应称：中心城仅有一本房产证，需还清银团贷款后才能合法卖铺。

    招行深圳分行介绍，保怡物业及其境外股东巴巴多斯中心城有限公司，以中心城作为抵押，向银团申请贷款折合人民币近１２亿元。受银团委托招商银行深圳分行代理银团持有中心城的抵押权，在未清偿银团贷款之前，借款人任何处置中心城的决定需经得银团一致同意。同时，约定中心城的租金收入作为银团贷款的还款资金来源，并做了质押登记。

    该行称，境内外借款人自２０１０年１２月起，曾先后三次向银团提交对中心城进行分割销售、偿还境内外贷款的书面申请。第一次申请方案提出未还清银团贷款之前，要求银团提前解除抵押登记，这将导致银团贷款抵押悬空，因此，未获得银团同意，银团以书面形式回复了借款人。第二次和第三次方案提出由借款人在境内外筹措过桥资金归还银团贷款，但最终因过桥资金未落实而使两个方案搁浅。

    招行深圳分行明确表示，银团迄今为止未向借款人以及其他任何第三方，明示或默许借款人在未还清银团贷款之前，可以对“新怡景商业中心”进行分割销售。

    9最新进展 已退还置业者１７００多万元

    在深圳商报报道的舆论监督之下，２月１３日，刘伟宏在新闻发布会现场表示：退还所有置业者款项。不少置业者表示，与中心城方面沟通十分艰难，不少置业者放弃了合同规定的违约金等权益换取退款。

    昨天下午，记者致电斥资１３２５万元在中心城购买商铺的朱女士。朱女士介绍，她刚刚收到刘伟宏的财务打过来的８００万元退款，余下的５００多万元，财务称需要１６日才能给付。至于刘伟宏在发布会现场当场允诺退还２％的违约金问题，中心城方面要求她明天携带当时签订的购买协议和收据交回给中心城方面再说。

    置业者覃先生介绍，１４日晚８时３０分，他获知可以退款，但前提条件是必须放弃合同规定的违约金，并在退款后交回原件合同，否则就自己请律师打官司。覃先生表示，自己暂时还没有决定是否接受这些条件。因为按他的合同约定，他的违约金高达３０万元左右。

    对于中心城的退款条件，受访置业者们均表示无奈。部分置业者选择妥协。曾女士说，在得知退款消息及退款条件后，她已经请律师分析过，自己也算了一笔账，如果选择打官司维权的话，消耗的时间和资金将超过目前的违约金。在跟丈夫商量后，最后接受了只退还２００万元意向金的方案。

    置业者张先生等人１４日下午已经拿到了已交付的意向金。张先生说，自己的铺位价格是９００万元，其中８００万元购铺款在银行监管，直接向怡景公司交纳的１００万元意向金已获退还。刘女士说，她是２０１１年４月份与中心城方面签订的合同，先行支付了近１８０万元购铺意向金，按照约定如果对方违约要支付５％的违约金，现在商铺房产证迟迟办不下来，合同承诺期限已经到期。昨日刘女士向对方索要购铺意向金，但中心城方面一定要刘女士签订一份声明，只有放弃违约金才能拿到购铺意向金，而且对方还要全部将原合同收回。无奈之下，刘女士只好签订了这份声明。

    据了解，目前共有９位置业者在放弃部分权益的情况下，已获中心城方面退款共计１７００多万元。

    昨日，记者联系了市经侦局，询问调查进展情况。据相关负责人介绍，目前市经侦局仍在搜集证据，办案大队昨日还开会讨论此事。警方正在调查相关材料，并联系国土规划部门，中心城物业、开发商了解情况，如果有结果会第一时间向社会公布。