夏斌：中国房地产市场要调整 但整得狠了也要出事

　　提要:国有企业是共和国的“长子”,是人民的企业。现在还有些低收入群体、弱势群体的问题没有解决好,还有很多民生问题没有很好地解决,还有些该发展的行业没有发展好......

　　2009年房市正火的时候我说,中国房地产市场一定要调整。要调控的话,首先要确定我们的方向是什么?我们到底要把房地产市场建成什么样的市场?什么是健康发展的市场?我认为,不应该把它建成像股票市场那样的资产市场。应该建成一个以消费品为主导的市场。也就是我买房是为了居住。我买房不是为了像买股票一样,为了投资赚钱,那样的话就是个资产市场了。这对中国不适合。中国也没必要人为地去造一个波动较大的资产市场,中国的实体经济发展潜力还很大。中国在房市发展道路上,没有必要学以金融市场为主导的英美发展道路。我们应该学法国、德国那个道路,法德两国房市发展比较稳。

　　具体地说,就是以消费为主导,买房基本是为了住,当然也不排除少量的理性投资。那么现在怎么办?已积累了那么多问题,现在只能调整。一方面要打击投机,另一方面要加快社会保障房的建设,我认为这两句话就体现了我说的“消费品主导”这个方向。首先,对于比较弱势的群体、收入较低的群体,想尽办法让他有房子住,但不是鼓励他去买房。他买不起房,政府给补贴。政府通过各种各样的优惠政策让他有房住。其次,商品房就应该按照市场的规律,按照整个宏观经济调控的需求,该怎么发展,就怎么发展。对于出现的过热现象,就通过按揭贷款,通过利率,该调控就调控。我看这一年来,基本是按照这个方向走的。当然现在也很纠结。

　　我曾经在2009年中国房地产最热的时候说,房地产市场不整顿,中国肯定要出事。但是如果整得狠了,也要出事。一下子把“泡沫”全刺破了,大量的不良贷款马上曝光,会出现一系列的问题,经济马上直线滑落下来,所以整狠了也要出事。比如说一下子紧缩银根,使大量投资马上萎缩,使得GDP增速一下子降低几个百分点,这就可能要出事。正常的房地产市场发展方向是什么?我前面已经说了。按照宏观调控的需求,该怎么调控就怎么调控。对于怎么打击投机,我一直持这个观点:与其征收房产税,不如出台高额累进的交易所得税。其实大家都明白,真要管是能管得住的。现在的关键环节,是要精确地打击产生于交易环节的投机行为。

　　我理解中央关于房地产市场的两句话,第一句“加快建设社会保障房”,第二句“坚决打击投机炒房”,如果把它们合起来看,实际上就是体现我说的这个方向。但是中央没有直接说,所以市场老抱有幻想。我认为中央应该给出一个很明确的信号,就是说房子是以消费品为主导的。给出这个信号很重要,从某种意义上说,比一些行政政策还见效。政府把这个方向明确之后,在调控策略上,现在要调,但不是马上一步调到位,方向肯定要调。因此你如果是为了卖房而买房的话,自然会谨慎了。

　　在明确方向后,第二点,现在要加快速度,想尽办法,不惜一切手段,把低收入群体的社会保障房问题解决好。当然这里面也有很多问题,包括资金问题、统计问题,在此就不扩展说了。第三,对租赁房的法规制度也要尽快建起来。一些人长期投资房地产,可以,但政府要保护承租者的利益。要学习德国、法国的那些法律条款,他们是不允许随意涨租金的,违规的要追究法律责任。

　　这么大的国家,搞统一的市场经济,全国应该有个统一政策。下一步怎么办?我认为应加快政策研究和储备。能不能用统一的交易所得税、高额累计所得税,来慢慢统一、衔接、淡化现在的房产税政策和限购政策?因为目前这种状况总不能长期下去吧。

　　但是现在对房市还要调控,不能放松,因为调控还没到位。还有一点就是土地财政问题,这个问题是个根本性的问题,是个很纠结的问题。不能因为难,就不动手。要抓紧研究,应该在财权、事权上给地方划清楚。如果地方政府在解决公共财政、解决民生问题时缺少资金,中央政府就要想尽办法通过转移支出给予补足。地方政府搞一般建设的资金,可以不管它,让它通过金融市场去解决。因为社会上资金有的是,中国是个高储蓄国家。

　　另外,关于国企要退出房地产市场,现在好像管得还不彻底、不坚决。我的观点是,企业就是以赚钱为目标的,国有企业也应该以赚钱为目标。但是国有企业是全民所有制,是共和国的“长子”,是人民的企业。现在在共和国中间,还有些低收入群体、弱势群体的问题没有解决好,还有很多民生问题没有很好地解决,还有些该发展的行业没有发展好,现在国家财政有困难,可以从所有者角度,把对你的分红提高收回,政府应该从这个角度管他,从国有资产所有人的角度管他。

　　最后一点,我想说,在现在这样一个大环境之下,房地产市场实际上已经形成了一些“泡沫”,现在只能慢慢调。因为中国经济稳定增长的压力也很大,所以某种意义上说调控要讲点策略。再花一到两年的时间,慢慢消化,太急了也要出事的。但是,方向一定要明确,一定要坚持,要明明白白告诉老百姓。

　　一开始我已经讲了,以消费品为主导。是讲“主导”,并不排除你很有钱,又看好10年、20年以后的房价,去适当地投资。如果监管政策又到位,少量的投资也未尝不可去鼓励。你是从个人角度讲抗通胀,我是从宏观角度讲如何使整个房市健康发展,有共同之处,也有不同之处。你搞投资,可以投资以后租给人家,但政府对租赁市场进行管理,那你也要理解,因为它用于投资了。在我们外需减少的情况之下,很多产能过剩,增长靠什么?前十年来,我们靠房产投资。从客观效果上看,房地产投资对总投资增长起了很大的作用。房地产投资是一块很大的投资力量,现在一下子让它急速下滑,也是个大问题。所以又强调保障房投资。因此我很严谨地提出,要“以消费品为主导”来发展。