谢逸枫：广佛深莞火热！2021年楼市迎来久违的小阳春！

　　文/谢逸枫

　　新一轮楼市调控之下，没想到今年楼市“小阳春”要提前到了。很多人是挺纳闷的，为什么调控如此之紧，房价还上涨？答案，只有一个，就是流动性过剩，货币宽松，人民币贬值导致资金纷纷进入房地产。因为利率，依然是过去32年最低的。

　　不可思议的是继上轮一二线城市爆发抢人头、抢人口、抢人才大战之后，2021年3月28日，镇江市的“史上最强版”人才新政 ，正式拉开中国新一轮三四线城市抢人头、抢人口、抢人才风暴序幕。因此，作为大湾区的房地产风口城市，广佛深莞自然不会错过。

　　非常难得的是数据显示，今年楼市迎来久违的小阳春。尽管2月-3月楼市调控的城市不断增多，3月份的数据开始快速回调，却依然是难阻挡市场购房的热情。由于市场需求集中放出，二手房市场规模短期见顶，拐点可能在二季度出现。

　　数据显示，2021年一季度18城链家二手房成交量创2017年以来单季成交新高，较去年四季度增长14%，约为去年同期的2.6倍。贝壳35城二手房价格指数3月环比上涨1.4%，说明市场热情不减。预计二季度迎来考验的时刻。

　　不过，大湾区的城市分化严重，供应端猛烈下降，最根本的原因就是去年疫情的停工与房企投资收缩。2021年2月大湾区内地9城一手住宅供应面积达49.90万㎡，同比下滑83.2%，环比下滑78.4%，成交面积则达65.31万㎡，同比下滑83%，环比下滑79.8%。

　　其中，深莞惠都市圈影响幅度最小，广佛肇整体供求跌量在40%-60%之间，珠中江部分城市跌幅达98%。2月广州商品住宅供应10万㎡，跌至2008年以来最低位，成交14万㎡，跌至2008年3月以来最低位，成交均价28911元/㎡，环比上涨1%、同比上涨11%。

　　人口户籍化、交通+产业的都市圈模式，成为新一轮城市板块轮涨的动力，其中调控政策起到推波助澜的效果。目前环京、环沪、环深、环广四大都市圈的城市，房价轮涨，归根结底是供需关系转变，调控政策挤压，导致人口、资金、需求的溢出效应。

　　首先来看看数据的反应，其中广佛深莞的楼市依然火热，主要是人口进入大。其一是2021年2月，广州商品住宅新增供应套数为3,840套，环比下滑60.22%，同比上涨379.4%。供应面积38.97万㎡，环比下滑59.52%，同比上涨381.71%，总体新增供应处于高位。

　　供需、价格的同比火爆上涨，结构性的因素大。2021年2月，广州市商品住宅成交套数9,072套，环比下滑35.87%，同比上涨1,101.59%，成交面积96.56万㎡，环比下滑35.83%，同比上涨1,057.79%，成交均价31,980元/㎡，环比下滑3.07%，同比上涨1.66%。

　　供不应求的趋势已经形成，由库存下降快速。2021年2月广州新建商品住宅库存去化周期看，按照广州商品住宅2020年3月-2021年2月月均销售速度来计算，广州市商品住宅整体存量套数去化时间约为7.4个月，存量面积去化时间约为7.8个月，环比上月去化时间均有所缩短。

　　其二是继春节楼市创下近5年新高后，佛山2021年2月楼市再接再厉，创下近8年新高。数据显示，佛山2月（2月1日-2月28日）共成交新房5510套，同比去年大涨243%，整整多出3905套；成交面积62.76万㎡，同比大涨255%，成功创下近8年新高。

　　数据显示，佛山2月新房成交5509套，同比上涨243%，成交面积62.76万㎡，同比上涨255%，创近八年来历史新高。二手房成交3047套，成交面积36.3平方米。背后的主要原因是人口爆增。人口吸引力，是衡量一座城市竞争力的重要指标。

　　数据显示，2017-2019年，佛山分别以4.386、5.012、5.286的年度人口吸引力指数跻身前10，人口吸引力可见一斑。深圳第一，广州第二，东莞第三，佛山第十位，与2019年基本持平。统计数据显示，2020年佛山常住人口总数达到1013万人，新增常住人口197.4万人，增幅高达24%。

　　其三是深圳楼市同样的火热。深圳2021年1月和2月二手住宅成交量双双创高，带动前2月累计成交超26万宗，达近五年同期新高，同时累计同比增幅较大，对比受疫情影响的2020年同期增长140%，而对比2019年同期亦增长超五成。

　　数据显示，2015年2月成交5118套二手住宅、2016年2月成交8496套二手住宅。2019年2月和2020年2月二手住宅成交量不足2000套，2021年2月成交4166套。2021年2月深圳成交4166套二手住宅，环比减少40.6%，成交面积348196平方米，环比减少41.0%。

　　按照数据显示，2月深圳市新增住宅预售面积18万㎡，环比大幅度下跌，跌幅超过6成。新增住宅预售套数1850套。截止到2月28日，深圳一手住宅库存面积271.39万㎡。当前深圳一手住宅去化周期为5.1个月，创下历史新低。

　　由于去年同期受疫情影响，一手住宅网签非常低迷。2021年因春节假期影响，深圳一手住宅网签量下滑至近半年最低。2月数据显示，深圳一手住宅网签3109套，环比下跌62.8%，同比去年翻了近3倍，涨幅为275%。2月深圳各行政区一手住宅网签量环比均下滑，除龙岗外，跌幅均超5成。

　　其四是数据显示，2021年2月，东莞新房网签共1935套，网签面积共24.33万m 。其中，洋房网签1812套，均价为27189元/㎡，环比下跌约7%。别墅网签123套，均价40013元/㎡，环比上涨21.7%。房价在3万及3万以上的共有7个镇街，分别为南城、长安、莞城、万江、东城、大朗以及虎门。

　　而二手房方面，2月份东莞二手房网签1509套，均价18760元/㎡，环比上涨约4.1%。价格最高的依旧是松山湖，为41322元/㎡，环比上涨20.9%。价格在2万/㎡-3万/㎡共有9个镇街;价格低于1万/㎡共有3个镇街，分别为东坑、谢岗以及石碣。

　　想必，这是自2020年下半年以来，楼市火热的延续。其中大湾区房价率先上涨，长三角城市群再次上涨，京津翼城市群接着上涨，调控同时出台，而城市板块轮涨产生，这就是城市群、都市圈的魅力所在。因此，调控加码，短期可控，长期难根治。

       来源：咚咚地产