7月楼市月报｜东部盘源最多，二手房以小户型楼盘为主

　　政策环境

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　　房贷利率

　　LPR维持不变，7月份深圳房贷的执行利率，首套房和二套房分别为5.1%和5.6%。

表1：深圳四大行首套住宅贷款利率走势图

住宅市场篇

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　　一手买卖市场

　　供应

　　7月新建商品房的供应速度小幅提高，全市共有11个商品房项目获得12次预售许可证，合计9397套/79.19万㎡新房源，供应套数较7月增加9.8%。其中有9个项目含住宅产品，住宅总获批量为5099套/51.17万㎡，住宅供应套数较6月增加78.6%。

　　需求

　　全市

　　7月全市共网签3028套一手住宅，环比上升5.7%，同比下降12.9%；总成交面积约28.75万㎡。一手住宅均价为5.95万元/㎡，环比下跌3.7%，同比上升9.6%。

　　7月一手住宅供需两旺，截止7月底，一手住宅库存面积约为182.4万㎡，较6月末上升0.4%；按照过去12个月的成交套数推算，去化周期轻微下滑至3.8个月的水平，处于非常低位水平。

　　区域

　　7月，仅3个行政区一手住宅市场的备案套数上升，其余8个区域下降。其中龙岗的备案水平仍然位列全市行政区域之首，共备案853套，坪山、宝安和龙华分别以762、416和346套的备案量紧随其后。

　　从区域均价变化看，5个区域的均价环比出现上升，1个区域无成交。其中同样以光明的升幅最为显著，均价环比上升8.1%，7月均价升至5.3万元/㎡；而南山区目前月度成交均价保持在10+万元/㎡的水平，是全市唯一均价超越10万元/㎡的行政区。

　　本月除大鹏外，其余各区的去化周期虽有变化，但均在20个月以下，其中福田的可售套数仍然较低，去化周期不到1个月。

　　7月一手住宅成交TOP10中，位于坪山的万樾府位列榜首，共成交374套/3.38万㎡住宅。从区域分布来看，7月东部盘源占据了绝对的优势，共上榜8个项目，分别是龙岗3个、坪山4个、大鹏1个。

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　　二手买卖市场

　　全市

　　7月二手住宅的备案数据连续第四个月出现下滑。

　　据统计，7月全市共备案2557套二手住宅，环比下跌0.7%，同比下跌80.9%；总成交面积约24.02万㎡。

　　7月二手住宅的备案量环比虽然仍处于下降通道，但跌幅已明显收窄。再从深圳市房地产中介协会打印合同的数据看，每周二手合同的打印量处于平稳发展的状态，暂无大幅度下探的迹象。因此预计，二手住宅的成交量已到达低位水平，筑底现象明显。

区域

　　7月，全市各区二手住宅的备案量有升有降，上升的区域为盐田和罗湖，备案套数分别为95和529套，环比升幅分别为11.8%和8.8%。而下跌区域中，跌幅最大的是南山，备案套数为367套，环比下跌13.9%。

　　7月，二手住宅的业主开始动起来，报价持平的占比正在下降。而与此同时，价格上调及下调的占比均同时上升，可见二手业主对住宅价格走势的预期开始分化。二八政策出台已经半年的时间，按照以往的经验，政策已经通过消化期，买卖双方也将陆续进场，预计下一步，有心出售房产的业主，将按照市场的反应对其报价进行调整。

　　7月二手住宅楼盘备案量Top10中，罗湖、福田、龙华分别有2、1、2，共5个项目入榜；其余均为龙岗的楼盘，一共5个项目入榜。

　　本月上榜的项目，以小户型楼盘为主，可见总价较低的盘源目前成交情况相对乐观。其中最小户型为位于罗湖翠竹片区的旭飞华达园二期，套均面积仅有28㎡。而上榜的10个项目中，只有3个项目的套均面积大于90㎡。

租赁市场

　　7月美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数下降至245.49点，对应的租金水平为88.72元/㎡，环比下降0.33%，同比下跌1.48%。

　　分区域来看，7月各区住宅租金水平下跌的居多，而处于上升通道的有南山和福田，月租金水平分别为110.44元/㎡.月和114.64元/㎡.月，环比分别上升0.48%和0.13%。而租金下跌幅度最大的区域为龙岗和盐田，对应的租金水平分别为49.50元/㎡.月和59.45元/㎡.月，下跌的幅度分别为1.86%和1.51%。

附表