丁祖昱：10月超八成百强房企业绩下降，年末成交不容乐观！

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　　百强房企10月业绩环比回升1.4%

　　受下半年市场明显降温的影响，10月百强房企实现销售操盘金额7761.4亿元，单月业绩规模较9月环比回升1.4%，同比降幅收窄至32.2%，同比去年同期延续了自7月以来的下跌趋势。

　　1-10月，百强房企销售操盘金额累计达到93347.2亿元，较2019年和去年同期分别增长18.5%和6.7%，累计业绩增速放缓。

　　表：2021年1-10月百强房企

　　业绩表现及同比变动（亿元）

　　数据来源：CRIC

　　图：2021年1-10月百强房企

　　单月操盘业绩表现及同比变动（亿元）

　　数据来源：CRIC

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　　超八成房企单月业绩同比降低

　　具体到企业表现，10月，超八成百强房企单月业绩同比下降，其中，同比降幅大于30%的房企达到44家。同时，包括绝大部分TOP30房企在内，有近八成企业单月业绩不及上半年月均水平。

　　整体来看，10月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期，同环比双降的百强房企数量达37家。

　　但同时值得注意的是，10月也有部分企业销售表现优于百强房企整体水平，共15家企业单月业绩同比提升。其中，金茂、建发、龙光、华侨城、德信、力高等企业实现单月业绩同环比双增。此外，碧桂园、融创、保利10月单月的销售业绩规模均在500亿元左右，业绩表现相对突出。

　　图：2021年10月各梯队

　　房企单月业绩同比分布情况

　　数据来源：CRIC、企业公告

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　　TOP30房企规模优势明显

　　前十月，百强房企各梯队销售门槛继续提升，与此同时，规模增速呈现出进一步分化趋势，行业竞争加剧。

　　具体来看，行业龙头房企继续稳健增长，并保持规模优势，TOP10房企1-10月销售操盘金额门槛达到2288亿元，同比增幅达25.3%，较2019年增长40.1%。

　　TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升23.5%和11.3%，实现规模稳定提升。而TOP50房企销售操盘金额门槛与去年同期基本持平，达到485.6亿元，门槛增幅低于其他梯队房企。

　　值得注意的是，截至10月末TOP100房企的销售操盘金额门槛同比增长5%至179.4亿元，行业竞争日趋激烈。

　　图：2021年1-10月TOP100房企

　　销售操盘金额入榜门槛及变动（亿元）

　　数据来源：CRIC

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　　市场端打折降价趋于常态化

　　百强房企销售业绩低迷与市场持续降温不无关系，10月，CRIC重点监测的29个城市商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降22%，与2019年同期相比下降12%。

　　实际上，无论是一线城市，还是二三线城市，打折促销都成了10月以来的关键词。

　　四大一线城市市场不容乐观，成交环比增长4%，同比跌幅下降18%。其中，北京、上海成交整体仍处低位，广州市场形势最为严峻，成交创年内次新低，仅深圳成交有所回升。

　　其中，北京市场最为典型，10月北京新房市场转冷，六成以上新盘推出特价房源，优惠力度不低于9折，而二手房市场迅速冷却，挂牌量增加的同时，成交量却保持下滑趋势，二手房价同样向下调整，其中海淀区部分学区房售价跌幅多达15%。

　　此外，广州市场也较为严峻，房企打折降价常态化，过半楼盘降价促销，部分项目推出工抵房，降价幅度多达30%。为降低购房门槛，部分项目实行首付延期，外围区域的部分楼盘更是出现了“首付贷”等乱象。

　　25个二、三线城市市场难言好转，成交环比下降4%，同比下降23%。其中，四成二、三线城市成交环比回升，不乏南宁、天津、郑州这类压力城市，两成二、三线城市成交同比转正，徐州、西安等皆升至年内高位。但近半二、三线城市市场依旧低迷，成交同比跌幅持续扩大。

　　随着前期积压的按揭贷款陆续放贷，部分城市或将集中网签备案，11月成交规模有望明显提升。但由于新增按揭贷款规模增长受限，在售项目依旧面临较大的去化压力。　　

　　四季度房企销售继续承压，通过“以价换量”来促销售、抓回款的空间越来越小，部分负债率较高的房企将面临更大的经营压力。

　　短期来看，年末房企仍需加快开发节奏、保证年底的货量供应，深化销售渠道并维持积极的营销和折扣力度，冲刺全年业绩。

　　长期来看，未来房企的经营逻辑向“以销定投”转变，在开发和销售端对企业的经营效率、供货节奏以及去化效率都提出了更高的要求。

　　值得一提的是，房地产税加速进入实操阶段，长期将改变楼市供需及房价预期，短期也将加剧市场观望情绪。预计年底房地产市场还是不容乐观，成交或将缓步下行，“以价换量”仍是加快成交去化的必选项。

　　附：10月中国房地产企业销售单月业绩排行榜