谢逸枫：10月全国73座城房价破万元 100城288城房价即将触底

　　按照下面的2021年10月二组100城、288城房价指数、平均价格看，目前中国大部分城市房价进入城市分化、放缓、回落、下跌的趋势，部分区域的板块轮动上涨走势未停止。二手房价率先进入下跌拐点，一手房价因滞后于二手房价2个月，年底有望有触底。

　　全国687个城市的房价，下跌的城市可能会在四分之一左右。一旦政策调整的时间推后，房价下跌的城市会逐渐增加。按照10月的全国房地产数据看，正酝酿一个大招。主要是针对性的政策调整，大规模的刺激救市计划不会有，主要是融政、销售端政策的小范围调整。短期之内，临近年底，房企面临较大的库存、销售回款的压力，会继续打折促销。因手上现金不敢花去投资，房价不会大幅降价。预计房价依然保持小幅度上涨，涨幅进一步收窄。还有一个可能，当涨幅降至年内最低点，投资进入最低点时，政策调整之后，房价就会逐渐触底反弹。中长期看，未来房价上涨的大趋势，不可避免。不管是按照城镇化率、需求增长、人口增长、土地供应、地价的因素，目前的房地产调控政策依然是治标不治本，解决不了供应端，需求端堵塞解决不了供需平衡。这就是政策周期之下的楼市周期。其一是中国房地数据研究院数据显示，2021年10月288城市的商品住宅销售均价破万元一平方米的城市下降到74个。7月73个回升到8月79个，到9月下降到76个，10月下降到74个，说明房价平均数万元的城市数量正在减少。10月环比上涨112个，下跌176。同比上涨166个，下跌122。9月环比上涨125城，下跌163城。同比上涨179城，下跌109城。8月环比上涨123城，下跌165城，同比上涨202城，下跌86城。7月环比上涨176城，下跌112城，同比上涨200城，下跌88城。说明房价涨跌分明，房价下降的城市数量完全超过上涨的城市。10月14个城市群区域中，各湾区房价指数均呈上升趋势，但是涨幅回落，其中环杭州湾大湾区环比涨幅度最大。其次为长三角超级湾区及粤港澳大湾区涨幅，这三个城市群的房价最为坚挺，主要是人口与资金流入最多，全国资源最丰富，需求旺盛。京津冀城市群，跌幅最大，北方的城市进入房价短期下行阶段。此外，在呈上涨趋势的城市群中，长江三角洲城市群涨幅最大。其次是海峡西岸，粤港澳大湾区城市群。除京津冀及哈长城市群房价指数呈环比下降趋势，其余12个城市群房价指数环比有不同程度的上涨。29个都市圈中，10月有22个都市圈房价指数环比上行12个，9月13个，8月15个比7月14个增加1个。其中银川都市圈及厦门都市圈涨幅较高。在环比下降的10个（9月9个、8月7个、7月8月）都市圈中，降幅最大的是首都都市圈，，其次是呼和浩特都市圈。其二是中指数的数据显示，2021年10月，百城新建住宅平均价格为16189元/平方米，环比上涨0.09%，涨幅较上月收窄0.05%，已连续4个月涨幅收窄，且10月新房价格环比涨幅降至年内低点，同比上涨3.08%，涨幅较上月收窄0.32%。

　　从涨跌城市个数看，10月65个城市环比上涨，数量与上月相同，31个城市环比下跌，较上月减少2个。扬州、济宁等9个城市环比涨幅在0.5%-1.0%之间。珠海、中山等46个城市涨幅在 0.1%-0.5%之间。佛山、洛阳等10个城市环比涨幅在0.1%以内。厦门、威海、泉州和广州新房价格均与上月持平。

　　南宁、廊坊跌幅均为0.60%。呼和浩特和德州环比分别下跌0.59%、0.56%。湛江、江门等16个城市跌幅在0.1%-0.5%之间。杭州、济南等11个城市跌幅均在0.1%以内。全国100个城市中，有三分之二的城市新房价格还在继续上涨。

　　2021年10月百城二手住宅平均价格为16026元/平方米，环比下跌0.04%，为百城二手住宅价格指数自2020年6月发布以来首次下跌，同比上涨4.04%，涨幅较上月收窄0.34%。从涨跌城市个数看，59个城市二手住宅价格环比下跌，数量为年内最高，上涨的城市41个。其三是政策端，已经转入微调趋势。刚需购房者迎来多方面利好，房地产信贷改善，支持刚需及首套购房者。2021年11月1日，部分地区人民银行分支行开始对房地产信贷进行窗口指导。回顾以往很多次针对房地产行业贷款的“窗口指导”，都是限制贷款的。

　　不过这次完全不同了，现在是鼓励发放贷款。此前银行不愿意贷款给房地产行业，误伤了真刚需，而现在强有力的“窗口指导”已经出现，房地产信贷政策环境正在改善，最坏的时候过去了。10月21日，银保监表示，保障刚需，在贷款首付比和利率上支持首套房购房者。对刚需尤其是首套房的刚需，将会提供两方面的保障，一是下调房贷利率，二是降低首付比。10月份，全国已有20多个城市首套房贷利率出现下调。在央行指导下，预计11月份仍会下调利率。