丁祖昱：市场转冷房企去化不畅，“工抵房”重出江湖

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　　房企去化不畅“工抵房”数量激增

　　今年下半年，房地产市场大幅降温，房企资金回笼承压，行业流动性风险集聚，企业债务违约事件频发。

　　国家统计局数据显示，2021年1-10月房地产业下行加剧，新房销售规模同比降幅扩大至22%，开发投资增速同比下降5%。房屋新开工与竣工面积再度下降，单月分别同比降33%和21%。根据全国商品房销售面积、金额估算来看，10月商品房销售均价下降至9741元/平方米。

　　房企方面，CRIC数据显示，2021年10月，TOP100房企实现销售操盘金额7761.4亿元，受下半年市场明显降温的影响，10月单月业绩同比去年同期延续了自7月以来的下跌趋势，TOP100房企单月操盘业绩规模同比下降32.2%。

　　图：2019年1月-2021年10月房地产开发企业到位资金情况(亿元

数据来源：CRIC中国房地产决策系统

　　在整体房地产市场持续降温的同时，调控政策也在升级，各大房企融资收紧，发债受阻，房企开发到位资金连续4个月同比下降。

　　国家统计局数据显示，自2021年7月起，房地产开发企业到位资金总额已经连续4个月呈现下降趋势。

　　在这样的市场环境下，房企流动性出现明显困难，“工抵房”频频入市。

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　　部分房企以“工抵房”的名义降价销售

　　“工抵房”顾名思义，即工程抵账房，是房地产开发商给工程方抵扣工程款的一种结算方式。目前市场上的“工抵房”主要分为两类，一类是“真工抵”即开发商抵押给供应商和施工方的正常房源，一般而言这类“工抵房”数量会偏少，主要是由于房企缺乏现金难以如期结算，将房产抵押给施工方或者供应商用以借款或欠款暂时缓解压力。

　　另外一部分就是房企通过“工抵房”的名义来降价促销的房源。

　　2021年三季度，受整体市场下行影响，部分明文规定禁止大幅降价，也有部分城市采取约谈的方式，禁止房企、中介机构恶意降价、打价格战，扰乱房地产市场秩序。截至目前已有21余城市出台了“限跌令”以防止房企无底线开展降价营销进一步扰乱楼市预期和情绪。

　　在这样的背景下，部分房企不得已打出“工抵房”的名义实施降价销售。这种形式的价格调整也能平衡老业主的情绪，避免出现维权问题。

　　据媒体爆料称，厦门海沧区某项目推出30套118平方米的“工抵房”，单价2.5万元/平方米起，这个项目此前在售均价为3.3万元/平方米，相对之前的售价“工抵房”每平方米便宜达8000元，相当于打了7.5折。

　　表：部分“工抵房”优惠情况

　　备注：优惠时间并非项目具体折扣时间，仅摘录优惠发布时间

　　数据来源：楼盘宣传、CRIC中国房地产决策系统

　　从“工抵房”的区域分布来看，“工抵房”的数量和城市市场热度呈现负相关关系。虽然上至一线的广州，二线的南京、苏州、厦门，下至三四线的柳州、桂林、徐州等地，各个能级城市均出现了大量的“工抵房”。但根据CRIC的数据，广州、南京、苏州和厦门等城市10月均迎来阶段性疲软，桂林、徐州等三四线城市也是表现平平甚至承压，因此“工抵房”的数量和城市热度出现负相关关系，市场下行的城市“工抵房”数量往往较多。

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　　房源上“工抵房”与特价房差距不大

　　“工抵房”的出现，从房企角度来看，由于“工抵房”是企业或者项目上难以结清工程款而抵押的房源，和企业的信誉挂钩，因此一般情况下资金充裕或者销售顺利的项目不会出现“工抵房源”。因此财务承压的房企推出“工抵房”数量较多，且折扣力度也比较大。

　　就房源而言，“工抵房”本质上是由于企业难以去化而抵押给供应商和施工方，且套数比较少，均为指定房源，因此“工抵房”与特价房差距不大。

　　据CRIC监测的信息来看，不少“工抵房”在宣传时也会打出“清尾工抵房”的口号，不过需要注意的时候，特价房往往是难以快速去化而让利，“工抵房”则涉及企业难以结算工程款项的问题。

　　从数量来看，一般单盘的“工抵房”套数多数在10套以下，也有部分楼盘推出20套、30套甚至更多“工抵房源”，不过这种情况可能为房企变相降价促销。其优惠力度由市场情况，企业资金缺口、以及供应商、施工方意愿挂钩。

　　开发商若资金压力较大，为了回笼资金可能会扩大让利幅度。另一方面，“工抵房”由开发商折价抵押给供应商和施工方，若是供应商和施工方希望尽快汇款，可能会在原价格基础上进一步让利，扩大折扣。

　　今年以来，地方市场分化加剧，房企自年初以来一贯采用“集团造节+精准让利”的策略，整体折扣力度较小，仅有少数特价房力度较大。“工抵房”这一产物已连续多年属于小众营销手段之一，很少被房企采用。若是房企能够成功销售去化，或者有足够的资金结算工程款项，并不会出现大量“工抵房”入市的情况。“工抵房”的大量入市说明市场的下行和房企资金的严重短缺，与近期房企频频暴雷相互印证。

　　整体来看，“工抵房”属于特殊时期的特殊产物，属于房企的无奈之举，但房地产市场不容乐观，企业销售去化将持续承压，且马上临近年底，到了资金结算周期，压力可能会进一步加剧。