深度研究丨深圳公寓进入存量市场 两极分化持续加剧

　　2020年深圳商务公寓用地停止审批，公寓进入存量时代。在深圳高门槛、高房价、高需求的市场背景下，商务公寓成为重要承接对象。而商务公寓本身不可避免交易税费高，水电费高等劣势，整体库存相对还是较高。其中核心地段的小面积公寓及占据绝佳资源的大平层豪宅公寓市场表现仍可圈可点，市场两极分化持续。

　　深圳是一个人口密度高，住房需求旺的超大城市。伴随着“双区”建设，深圳吸引了全球优质资本、产业和人才。期间大量人群涌入这个仅1997k㎡的城市。据七普数据显示，目前深圳人口1756万人，人口密度达到了8793人/k㎡，超过北上广的人口密度。地域面积小、人口基数大、人口密度高导致住房需求旺盛。

2021年各大城市人口与房价表

　　据统计，近10年(六普至七普)，深圳人口累计增加713.61万人，增长68.46%。而近10年，深圳仅新增52万套普通住宅，新增人口量与新增住宅量比为13.7(广州为5.9，北京为3.7，上海为2.5)，可以发现深圳普通住房供应量与新增人口量难以匹配，巨大人口增量及住宅供需失衡下，造成深圳刚需及投资性买房需求旺盛，助推深圳房价不断走高。

　　根据CRIC统计，2021年深圳住宅套均价高达616万元，高于大陆其他超大城市。为了控制房价快速上升，政府早在2010年，就出台抑制投资投机性购房需求的政策法规，之后每年都在打压，直至2020年出台史上最严“715”新政：深圳户籍落户三年，36月社保;非深户5年个人所得税;5年的个人住房转让增值税征免年限等。深圳已然成为高门槛、高房价的城市。

　　相比之下，公寓有总价低、购买门槛低，不限购等优势，特别是处于核心地段的优质公寓，升值空间大，居住与投资俱佳，因此一部分客户被挤压至公寓市场，公寓也逐渐脱离商务公寓的定位--“服务商务人士”、“短期住宿”，逐渐类住宅化。

　　商务公寓脱离初始定位

　　“类住宅化”倾向明显，停止审批将进入存量时代

　　根据《深圳市城市规划标准与准则》，商务公寓的定位是“为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑”，商务公寓需要满足以下条件才能具备相应的市场：其一，一定是商务交流繁忙且旺盛的城市，尤其是超一线城市;其二，城市的商务中心地段，且拥有完善的商业配套;其三，高品质的物业管理服务。深圳作为我国超一线城市，经济体量大，发展水平高，商业配套完善，种种优势为商务公寓的发展提供了成长的土壤。

　　而近些年，公寓从“中短期居住”转变为“中长期居住”，政府支持商务公寓通燃气，商务公寓“类住宅化”明显。整体而言，深圳商务公寓政策共经历了“放松-限制-禁止”三个阶段：从最初公寓政策放松，到进行限价、到5年内禁止转让，直至2020年，宣布停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批，2021年删除相应商业服务用地适建用途中“商务公寓”描述，未来商务公寓将进入存量市场，优质商务公寓稀缺性凸显。

近年深圳商务公寓政策演变

　　深圳商务公寓市场两极分化小面积段与大平层豪宅项目受市场欢迎

　　公寓进入去库存阶段，但需求仍保持相对高位

　　近10年来深圳商务公寓市场共经历三个阶段。

　　第一阶段：2011-2017年成交量不断提升，至2017年达到最高点，当年成交为98万㎡，为普通住宅成交量的40%。此阶段，深圳人口快速增长，而住宅供应较少，严厉而长期的限购政策等原因，挤压部分客户至商务公寓，致使商务公寓成交量快速上升。直至2017年政府对商务公寓进行限价，成为公寓市场转折点。

　　第二阶段：2017年-2020年成交量价保持高位，政策进入频繁调控期，住宅政策加码，公寓政策调控力度加大。近些年，商务公寓“类住宅化”，从中短期居住转变为中长期居住，与商务公寓初始定位相违背。

　　第三阶段：商务公寓进入去库存阶段。2020年深圳政府正式宣布停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批，加大住宅用地供应，鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房，未来公寓将进入存量市场，但至2021年，深圳商务公寓成交量约77万㎡，成交过万套，相较其他城市，仍保持相对高位。

　　近10年深圳普通住宅与商务公寓供求量价走势

　　区域供求分化态势明显，宝安供求高居首位，南山、福田价值凸显

　　从区域分布来看，2021年深圳公寓供应分布主要集中在宝安、龙岗和南山。近年来宝安、龙岗发展迅速，配套建设提速，承接众多核心区的“外溢”人群，宝安、龙岗公寓市场供求位于前列，市场表现较好;坪山、深汕、盐田市场容量小。

　　区域价格方面，南山、福田两核心区域成交均价高企，均破10万元/㎡，遥遥领先其他区域，罗湖6-7万元/㎡，宝安、龙岗均价4-5万元/㎡，坪山3-4万元/㎡。

　　图：2021年深圳各区域公寓市场供求量价情况

　　公寓整体去化周期拉长

　　商务公寓本身交易税费高，首付需5成，水电费高，一般不带学位等劣势，尤其在2021年深圳住宅供应加大市场背景下，深圳商务公寓去化周期有所延长，截止到2021年底，库存约167万㎡，去化周期延长至28个月。

　　图：2015-2021年深圳公寓市场库存及去化周期走势情况

　　分区域来看，因市场供应聚焦，宝安库存高居首位，龙岗、南山等区域位列其后。从各区域去化情况看，福田、龙华位居第一梯队，去化周期15个月以内;宝安、龙岗、南山、光明、盐田位居第二梯队，去化周期约30个月;罗湖、坪山、深汕合作区去化周期超50个月，区域整体去化呈现分化态势。

　　图：2021年深圳公寓市场各区域库存及去化周期走势情况

　　大平层豪宅和小面积公寓更“受宠”，两极分化持续加剧

　　虽然整体而言，深圳商务公寓市场去化周期较长，去化压力犹存，但市场两极分化加剧，小面积、低总价及大平层豪宅公寓市场成交仍可圈可点。

　　(1)70㎡以下产品为全市成交主力，成交面积占比6成

　　得益于低总价、不限购等优势，2021年深圳小面积段的公寓产品依然是绝对成交主力，如70㎡以下产品成交量最高，成交面积占全市六成，成交套数占八成，成交均价约4.7万元/㎡，套均价约200万元，此面积段产品大多位于宝安、龙岗、龙华。如【世茂深港国际中心】、【深国际万科和颂轩】和【会展湾水岸】，成交均超600套。

　　表：2021年深圳商务公寓成交面积段总价分布

　　图：2021年深圳公寓各区域面积段成交情况

　　(2)160㎡以上大面积公寓产品成交上涨明显，需求坚挺

　　由于深圳住宅市场受“限墅令”“70/90”政策限制，大面积住宅产品市场少之又少，而深圳高净值人群不断涌入，居住需求升级下，大面积豪宅公寓产品便在此市场契机下诞生，而处于核心地段，占据稀缺山水资源的大面积豪宅公寓项目也就成为该类人群资产配置新方向。事实证明，豪宅产品更能经受住市场考验，尤其2021年在政策严控下，刚需市场动荡不安，而豪宅市场反而更受市场追捧，穿越市场周期，需求坚挺。

　　相较2020年，160㎡以上的大面积户型公寓成交则呈上涨趋势，如160-250㎡上升20%，250㎡以上的公寓成交更是上涨32%。这类大面积段项目大多位于南山、福田区，如【恒裕深圳湾】、【深圳中心天元】等高端项目。可以发现，优质地段的豪宅公寓目前正越来越成为高净值人群资产配置的必备选项。

　　综合来看，小面积段户型为成交主力，而大面积段户型需求快速上升仍将是市场常态。

　　图：2021年深圳公寓市场各面积段产品成交同比情况

　　结语

　　深圳商务公寓虽已停止审批，商务公寓将进入存量市场，但仍具有一定市场价值，它满足了部分人群的投资与居住需求，如地段好+低总价+不限购的小户型住房仍将是市场需求主力，大面积+核心地段+稀缺资源+不限购的豪宅公寓仍是高净值人群青睐对象，未来深圳商务公寓市场两极分化仍将持续。