《影响力2022》报告：解析后疫情时代房地产领域趋势与挑战

　　过去一年间，疫情、环境及全球不同区域内不确定性等因素继续塑造房地产及各产业格局，并促使加速科技及各解决方案创新以应对风险，且愈加强调社会认识和可持续性理念。第一太平戴维斯近日发布第五期全球旗舰报告《影响力-2022》，以 "重新连接 "为主题侧重世界整体疫情缓解后房地产各领域的趋势变化及蕴含的机遇和挑战。

　　第一太平戴维斯世界研究部报告指出，全球范围内住宅市场已超越写字楼成为最大板块，且热度仍在上升。其余板块也有不同演化趋势。

　　- 2021年，公寓全球投资达到4,780亿美元的历史高新高，超越写字楼的投资规模。疫情期间居家隔离及远程工作使写字楼和零售租金收取困难，住宅因而板块得以超越。大多数国家2020年住宅的总投资回报率在5.5%-8.3%之间，仅次于工业物流。

　　- 宜居性和公共政策因素很大程度上塑造各城市住宅市场状况。总体而言，随着旅行限制放松，城市活动回暖，住宅市场也开始呈现恢复迹象。租赁市场在2021年下半年取得了惊人的复苏，录得七年来最强劲的半年表现。宜居性表现使迈阿密租金增长最为强势，达到约20%。北京、上海、洛杉矶、柏林也表现出色。弹性办公及对生活方式的追求导致部分买家在度假市场置业。第一太平戴维斯预计2022年豪宅平均价格增长预计将达到4.3%。

　　- ESG因素在衡量写字楼价值中的重要性愈加突出。第一太平戴维斯数据显示，在全球环保认证写字楼数量最多的前20座城市中，仅总存量的28%已获绿色楼宇认证，剩余约70%改造潜力巨大。相关立法、资本价值增长及租户压力共同督促新建项目或已建项目改造达到最高环境标准。

　　- 零售方面，疫情影响叠加消费者购物习惯改变，零售商将审慎考虑线下零售空间布局，但主要零售目标城市基本面并没有改变， 纽约、伦敦、巴黎仍居于第一太平戴维斯零售商吸引力榜首，上海的榜单排名上移，零售市场规模及增长前景广阔。中国新兴城市也在提供更多机会。奢侈品牌将跟随顶级开发商向成都、杭州、昆明、宁波等非一线城市拓展，海南岛免税岛潜力巨大。

　　- 在全球范围内，生命科学板块仍在扩张。基于人力资本、健康及研发投资、地产成本等对生命科学领域最重要的因素，第一太平戴维斯制作了科学城市前20名榜单，中美城市共占10个座次，包括波士顿、旧金山、西雅图和圣地亚哥等主要美国城市以及中国的上海、北京和苏州。每10亿美元进入生命科学领域的A轮风险投资，则相当于创造了约14万平方英尺的空间需求。

　　在连接重启之际，报告也拓展了环境与能源、供应链、太空地产新需求等话题。

　　环境与能源

　　在部分世界最偏远的地方，能源和环境的脆弱性更激发创新，推动利用能源组合解决方案达到可持续和净零。如人口不足100的美国Isle au Haut岛，利用独立微电网、超级电容器和空气能热泵，保障供应和充分利用电力。

　　除此自外，自下而上触发的净零行动则促进减少环境破坏及极端气候的发生。联合国世界城市报告指出，2030年60%的世界人口将居住在城市内，而城市目前消耗世界78%的能源，而制造超过60%的温室气体。同时，房地产占到全球温室气体排放的40%。

　　“现有建筑首先关注的是改善建筑运行效率，消除能源浪费，在制冷、制热和电力上抛弃化石燃料的使用。而对新建筑和建筑翻新来说可转向使用低碳的材料，”第一太平戴维斯首席可持续顾问Sarune Ringelyte表示。

　　供应链策略改变

　　疫情、地缘冲突、重要性愈加凸显的可持续性及顾客对速度的要求促使我们对全球化和供应链重新思考。在多重因素的催化下，韧性已超越成本，成为了优先考虑的事项。

　　供应链全球化的弱点在疫情间暴露，由于各国对疫情管控的限制程度不同，物流供应需求猛增但无法满足。港口、机场和航运中断导致世界货物运输价格飞涨。疫情爆发前，从中国到美国西海岸的一个集装箱运输价格为1,500美元，但2021年九月，价格已经涨了10倍，达到15,000美元。船只在港口积压，运输时间极不稳定。

　　应对风险，供应链需要提升韧性并转变策略，或采用增加库存的保障性生产，或从离岸外包转向近岸外包，同时依靠科技加强对物流过程的监督以灵活调整方案。即便是在策略转变的过程中，人力、环境保护及成本问题是影响决策的主要焦点。

　　OECD数据表明在供应链“本地化”场景下，全球GDP 或将面临5%的下滑，但这或许是全球供应链重组提高韧性、重新与消费者进行连接而必须付出的代价。

　　太空探索与地产

　　太空探索催生了更多细分市场领域，覆盖高端设备研发制造、卫星发射及相关科技应用，且各有其特殊需求。截至2021年的近五年内， 太空科技领域公司共筹集210亿美元的风投资金，虽目前仍“小众”，但在过去三年风投年均增长67%。

　　太空领域新时代见证了各个太空城市的兴起，这对全球房地产市场来说是个较大的刺激。就发射地而言，房产需求高度专业化，但基础设施资金或能参与投资。随着产业生态系统发展，研发、学术与公司相关的空间也将扩大，这一点与生命科学领域颇为相似。

　　第一太平戴维斯中国区市场研究部主管、高级董事James Macdonald表示：“新冠疫情让我们重新思考生活、工作、娱乐的方式，同时也提供了罕有机会让我们重新设计城市及其系统以对未来风险。房地产需以人为中心，应用科技加强社区韧性和可持续性。未来的挑战和不确定性需要我们与人、和社区重新连接，共同寻找解决方案。”