金融和TMT行业支撑办公楼去化 深圳零售市场稳步复苏

　　上半年甲级办公楼市场需求持续放缓，净吸纳量较去年同期下降明显。主要的租赁成交来自金融和TMT行业，占比超六成，支撑了办公楼去化。下半年约140万平方米供应入市，去化压力仍将延续，租金或将出现下降。优质零售物业市场，整体租金在租赁需求回暖的带动下表现平稳，茶饮咖啡品牌积极拓店，新能源汽车深化市场布局。预计下半年高达80万平方米的新增供应将小幅推高空置率，消费两极化的趋势也将愈发明显。

　　甲级办公楼市场

　　*深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场

　　2022年上半年，深圳甲级办公楼市场在宏观经济下行压力加大及疫情短暂反弹的影响下，整体租赁需求持续放缓。大部分行业面对经济发展的多重不确定性，对未来预期保持谨慎，不断调整扩张策略和业务结构。

　　在3月社会面实现动态清零后，4-5月地铁日均客流量快速回升至疫情前水平。随即政府出台的一揽子稳增长政策措施落地也开始见效，一定程度上舒缓了企业困难。4月份深圳社会经济活动逐步恢复，宏观指标随之好转。1-4月工业增加值和固定资产投资的同比增长较一季度有所加快，显示复苏态势并支撑上半年经济平稳运行，也为下半年经济加速恢复奠定市场信心。

　　整体而言，企业的房地产策略趋于保守，使得在供应压力下的深圳办公楼市场短期内面临不小挑战。加上不少互联网企业的非核心业务退出，使市场去化压力加大并伴随供应竞争压力上升。根据仲量联行数据，上半年甲级办公楼净吸纳量约为35万平方米，比去年同期下降约20%。

　　虽然整体需求活跃度下滑，金融和TMT行业仍然是深圳甲级办公楼的去化主力，上半年超六成租赁成交来自这两个行业。其中，半导体行业自今年以来保持稳定增长，主要得益于政策的大力扶持和国家的引导投资，推动了相关企业的新注册及收并购，带动新设立和升级搬迁的需求。此外，资本市场波动对大型金融机构的办公楼需求影响有限，二季度几笔知名银行和券商的租赁成交较为瞩目。

　　上半年共有六座甲级办公楼竣工，为市场新增约56万平方米供应。除两栋全自用的楼宇外，可租赁的新增供应主要集中在罗湖区和南山区。尽管需求相对疲软，得益于总部自用面积的支撑，二季度空置率仅略微上升，环比上涨0.7个百分点至21.3%。

　　随着新项目如期入市和企业退租现象的增加，市场供需关系在某些子片区面临失衡，加剧了楼宇间的竞争。性价比较高的新竣工甲级办公楼吸纳了部分成本集约型企业的办公升级需求。因此存量项目的降租压力加大，导致二季度全市租金由稳转跌，环比小幅下跌0.7个百分点。另一方面，业主采用“稳企业”策略，通过灵活调整租赁条款、降低企业进驻门槛，或是定制装修交付等手段快速去化新增的空置面积。

　　市场展望

　　在疫情和外部多种不确定因素的挑战下，宏观经济层面短期承压，但深圳坚持高质量发展大势不变。政府于6月份出台《关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见》。文件中提出“20+8”的概念，即20个战略性新兴产业发展重点细分领域和8个未来产业重点发展方向。政府期望通过大力发展高端制造业及相关高科技企业为稳定经济基本盘发挥积极和长效作用，增强实体经济发展后劲。同时，二季度颁布的一系列金融、金融科技和风创投发展的政策措施也将推进落实，进而加强金融服务实体经济的功能。仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示：“预计在政策、金融、科技的多重赋能下，深圳实体经济不断升级扩张，加速复苏，为办公楼市场的恢复注入动能。”

　　2022年下半年有约140万平方米甲级供应入市，去化压力仍将延续。其中超40%的面积为总部自用，对全年净吸纳量有一定的贡献。此外，部分直接受益于政策扶持的行业，如硬科技和率先实现结构化调整的企业有望在下半年恢复活跃，减缓可租赁供应的压力。虽然市场供需关系有上述支撑趋于平稳，但短期内市场复苏步伐与供应新增速度难以一致。因此，李文杰预测下半年深圳甲级办公楼整体空置率仍将进一步推高。再则，面对经济增长不确定因素，租赁需求恢复较缓，预租竞争激烈和存量空置压力攀升的双重压力下，租金或将出现一定幅度的下降。

　　优质零售物业

　　*指深圳优质购物中心市场

　　自三月末复工复产以来，深圳市通过发放多轮消费券扩大新能源汽车、消费电子、家电数码等市场的消费，不少购物中心也积极推出各类活动激发市民消费潜力。在此背景下，深圳优质零售物业市场于二季度有序恢复，上半年租赁成交量已接近去年同期水平。

　　优质零售物业市场面对的宏观环境和行业影响因素复杂多变，上半年全国疫情多点散发、各种刺激政策出台、零售消费趋势变化以及零售商的全国零售网点战略调整，导致深圳优质零售市场不同业态呈现差异性发展。目前消费市场虽有好转，但仍处恢复阶段。

　　聚焦各业态，餐饮业在新一轮融资下涌现出不少新兴品牌，更多来自茶饮咖啡与面包甜点的细分品类开始进入大众视野。据仲量联行监测的全市优质购物中心数据显示，今年上半年茶饮咖啡的新增店铺较去年同期增长50%，占整体餐饮业新增租赁的40%以上。此外，部分地方特色餐饮也纷纷将眼光瞄准到深圳这座外来人口云集的城市，并出现一定的扩张势头。

　　在消费信心有所下降和电商冲击的大环境下，上半年服装零售业的租赁需求略显疲软，品牌间的表现存在较大差异。具体而言，奢侈品和潮流时尚等细分业态稳步扩张其线下零售业务。例如，多个奢侈品牌在深进行店铺调整，打造全新的多层专柜，而部分国内外潮牌与设计师买手店也乘势加速拓展市场。反观国内知名度较低或缺乏品牌建设的时装商户，由于线上客群分流以及自身产品竞争力不足，线下销售持续承压。因此，他们不得不调整零售布点的战略，即在头部零售地产开发商旗下的购物中心中积极扩充门店，同时缩减经营不佳的线下门店。

　　值得注意的是，美妆/个人护理业态在上半年积极寻求突破口，香氛类品牌以崭新的感官体验拢获消费者的青睐。例如，Creed华南首店成功落户万象天地，并携手21家香氛品牌共同打造香氛长廊。另一方面，新能源汽车继续成为市场复苏中的强劲动力，持续性政策扶持叠加全球燃油价格飙升促使品牌方继续深化其在全市购物中心的布局，同时一些国外燃油车品牌也热衷于入驻中高端购物中心。

　　上述积极因素，抵消了因深圳疫情和个别业态自身经营因素对于空置率造成的负面影响，例如抗风险能力较弱的租户因销售额急剧下降，不得不从地理位置欠佳的项目撤出。深圳三月发生的疫情以及相应的防控政策要求，培训机构、健身等个别业态受到较为显著的冲击，对整体空置率造成影响。中大型餐饮租户经营压力骤增，高企的租金和人力成本成为他们调整租赁策略的原因。

　　综上所述，上半年市场无新增供应，截至今年二季度，全市空置率为3.2%，较2021年底上升0.6个百分点，同比持平。考虑到零售商普遍看好深圳零售市场的长期发展，表现出较为积极的入市意愿，上半年整体租金在租赁需求回暖的带动下表现平稳。除极个别经营每况愈下的项目，大多数项目得以维持既有的租金水平。而凭借着项目定位与品牌效应，位于核心商圈的中高端项目议价能力不减，租金仍保持一定程度的增长。

　　市场展望

　　下半年深圳仍需面对宏观经济下行和疫情多点散发的挑战，但科学精准的防疫政策将有利于市民消费信心与整体租赁需求的恢复。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“深圳零售市场将继续成为众多品牌开拓和深耕的重要选择，特别是受上半年全国多地疫情的影响，不少零售商开始调整其短期内的扩张计划，考虑将开店指标设在那些能迅速回到生活常态的城市当中。此外，消费两极化的趋势将愈发明显。高端消费需求的长足旺盛将为更多国内外知名品牌进入深圳市场提供坚实的市场基础。另一方面，刚需消费比例的逐渐提升也预示着更多优质购物中心将顺应市场需求的变化，进一步开放接纳年轻化的大众品牌。”

　　预计下半年新增供应将高达80万平方米，其中多个以青年文化为定位的项目有望通过全新消费场景的构建激发市场活力，而整体空置率将小幅上扬。至于租金，疫情反复为整体租赁需求的复苏带来不确定性，项目的平稳经营成为业主的首要任务，因此他们上涨租金的预期或将转弱，整体租金水平将保持上半年趋稳的形势。