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深圳2022年上半年楼市报告:二手房成交创新低

来源:贝壳研究院   深圳房掌柜  2022-07-04 16:19:38阅读量:2064
[摘要]2022上半年新房住宅成交16126套,同比下降38.3%,环比下降38.6%。

  今年3月起,宏观政策持续释放积极信号、多个城市扎堆出台楼市优化政策,市场信心有一定恢复,但新房和二手房的成交量仍处低位。其中2022上半年新房住宅成交16126套,同比下降38.3%,环比下降38.6%;二手住宅成交9965套,同比下降65%,环比下降18.7%,可谓是历年最低。

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  一、新房市场

  1、 全市供应量:同比增长24.6%

  2022上半年共有57个项目取得批售,除大鹏外,其他区域均有新盘项目获批售,合计供应新房26228套,同比去年上半年下降3.2%,环比去年下半年下降59.2%。其中新房住宅17353套,同比去年上半年增长24.6%,环比去年下半年下降63.4%。各区方面,龙华、宝安、龙岗为住宅供应主力,住宅供应均超3000套,其中龙华住宅供应量以5862套领先全市。

  总的来看,2022上半年供应量集中于二季度,主要由于一季度深圳处于疫情高峰期,房企推盘节奏放缓,导致今年上半年整体供应量偏低;随着疫情防控有效,4月供应量快速增加,其中6月达到今年上半年新房供应最高值。(具体批准预售项目详见附表)

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  2、存量与去化:去化周期延长

  深圳住建局数据显示,截至6月末深圳新房住宅可售房源28794套,住宅去化周期上升至8.1个月;6月年中冲刺模式开启,房企推盘积极性上升,住宅供应达到今年最高值,令住宅库存持续上升,整体去化表现一般,导致去化成交周期延长。非住宅可售套数为53223套,去化压力巨大,去化周期上升至39.2个月。

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备注:去化周期(月)=月末可售量/前12月平均销售量,主要反映库存与销售关系

数据来源:深圳住建局 深圳贝壳研究院

  3、新房市场成交

  (1)全市成交量:下降超三成

  2022年上半年深圳新房共成交23776套,同比下降34.4%,环比下降31.9%。其中,新房住宅成交16126套,同比下降38.3%,环比下降38.6%。整体来看,受疫情反复、一季度供需异常偏低等因素影响,新房市场表现不及去年同期,而且相比去年下半年成交情况呈现高位回落。当前新房市场出现两极分化,高总价网红盘备受市场关注和认可,其中海德园A区、招商仕林臻邸、润玺二期、岗厦天元花园等非普宅项目认筹人数多、去化率高;相比之下,刚需项目供应量多、选择范围广,购房者观望氛围较为浓厚,去化压力大。

  价格方面,今年上半年新房住宅成交均价同比增长两成,环比增长一成,主要由于今年上半年南山部分高价物业集中网签,结构性拉升全市新房住宅均价。

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  (2)各区成交量:宝安住宅第一

  2022年上半年新房成交(含商办公寓)成交排名前三分别为龙华4088套同比下降17.3%,龙岗3956套同比下降40.2%,宝安3358套同比下降65.3%;新房住宅成交前三名,宝安2793套同比下降60.6%,南山2723套同比增长39.2%,光明2569套同比增长6.6%。

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  二、二手市场

  1、市场量价

  (1)全市成交量:同比下降62.6%

  2022上半年全市二手房共成交11940套,同比下降62.6%,环比下降21.2%,其中二手住宅9965套,同比下降65%,环比下降18.7%。

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  (2)各区成交量:东部降幅较大

  西部:宝安(包括龙华、光明)同比下降62%、南山同比下降61.4%;中部:福田同比下降59.1%;东部:盐田同比下降63.3%、罗湖同比下降71.2%、龙岗(包括大鹏、坪山)同比下降68.3%。总的来说,东部成交量降幅较大,主要原因是去年东部成交较为活跃,今年从高位回归平衡。

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  (3)成交结构:高价占比缩小

  2022上半年深圳二手市场成交中,总价200-400万区间的刚需上车型物业,成交占比扩大了3.2%,1000万以上的高总价物业,成交占比从9.5%缩小至8.7%。

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  2、买卖双方特征

  (1)议价空间:扩大

  根据深圳贝壳研究院数据显示,2022上半年新增挂牌均价同比下跌0.8%,环比下跌1.5%,整体来看业主心态和预期有所弱化,报价趋向合理;今年上半年成交议价率为5.9%,创下近年来新高,也表明当前博弈偏向于买方市场,尤其急于出售或急需用钱的业主议价空间更大。

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  (2)成交周期:延长

  2022上半年房源成交周期约158天,同比延长37天,环比延长27天;客源成交周期约50天,同比延长10天,环比延长1天。置业者以观望心态浓重,导致买卖成交周延长。

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  (3)购房杠杆:贷款比例创新低,贷款成数小幅回升

  深圳贝壳研究院监测显示,2022上半年二手房成交中贷款方式购房的比例为72.2%,为2017上半年以来最低值;平均贷款成数为49.5%,与去年同期相比变化不大。

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  三、租赁市场

  1、租金:同比下跌2.4%

  根据深圳贝壳研究院统计,2022上半年深圳商品房平均租金为79.7元/平方米,同比下跌2.4%,环比下跌1.2%;套均租金5310元/月,同比下跌4.7%,环比下跌3.8%。

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  2、成交量:同比下降24.9%

  受疫情等影响,2022年春节后第一个旺季延迟至4月到来,上半年整体租房需求不及去年同期,同比下降24.9%;而且相比去年下半年成交情况也呈现高位回落趋势,环比下降22.4%。

  议价方面,2022年上半年议价率为6.1%,同比上升0.8%,环比上升0.1%,可见房东心态、对市场的预期逐渐弱化,为减少房源空置率,整体议价空间在进一步加大。

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  3、成交周期:延长

  2022上半年房源成交周期为71天,同比延长9天,环比延长12天;租客成交周期为31天,同比延长5天,环比延长13天。整体来看,房源空置期长、出租难度大。

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  附表:2022上半年深圳新房入市清单

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责任编辑:王爱玲

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