深圳2022年上半年楼市报告：二手房成交创新低

　　今年3月起，宏观政策持续释放积极信号、多个城市扎堆出台楼市优化政策，市场信心有一定恢复，但新房和二手房的成交量仍处低位。其中2022上半年新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，环比下降38.6%;二手住宅成交9965套，同比下降65%，环比下降18.7%，可谓是历年最低。

　　一、新房市场

　　1、 全市供应量：同比增长24.6%

　　2022上半年共有57个项目取得批售，除大鹏外，其他区域均有新盘项目获批售，合计供应新房26228套，同比去年上半年下降3.2%，环比去年下半年下降59.2%。其中新房住宅17353套，同比去年上半年增长24.6%，环比去年下半年下降63.4%。各区方面，龙华、宝安、龙岗为住宅供应主力，住宅供应均超3000套，其中龙华住宅供应量以5862套领先全市。

　　总的来看，2022上半年供应量集中于二季度，主要由于一季度深圳处于疫情高峰期，房企推盘节奏放缓，导致今年上半年整体供应量偏低;随着疫情防控有效，4月供应量快速增加，其中6月达到今年上半年新房供应最高值。(具体批准预售项目详见附表)

　　2、存量与去化：去化周期延长

　　深圳住建局数据显示，截至6月末深圳新房住宅可售房源28794套，住宅去化周期上升至8.1个月;6月年中冲刺模式开启，房企推盘积极性上升，住宅供应达到今年最高值，令住宅库存持续上升，整体去化表现一般，导致去化成交周期延长。非住宅可售套数为53223套，去化压力巨大，去化周期上升至39.2个月。

备注：去化周期(月)=月末可售量/前12月平均销售量，主要反映库存与销售关系

数据来源：深圳住建局 深圳贝壳研究院

　　3、新房市场成交

　　(1)全市成交量：下降超三成

　　2022年上半年深圳新房共成交23776套，同比下降34.4%，环比下降31.9%。其中，新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，环比下降38.6%。整体来看，受疫情反复、一季度供需异常偏低等因素影响，新房市场表现不及去年同期，而且相比去年下半年成交情况呈现高位回落。当前新房市场出现两极分化，高总价网红盘备受市场关注和认可，其中海德园A区、招商仕林臻邸、润玺二期、岗厦天元花园等非普宅项目认筹人数多、去化率高;相比之下，刚需项目供应量多、选择范围广，购房者观望氛围较为浓厚，去化压力大。

　　价格方面，今年上半年新房住宅成交均价同比增长两成，环比增长一成，主要由于今年上半年南山部分高价物业集中网签，结构性拉升全市新房住宅均价。

　　(2)各区成交量：宝安住宅第一

　　2022年上半年新房成交(含商办公寓)成交排名前三分别为龙华4088套同比下降17.3%，龙岗3956套同比下降40.2%，宝安3358套同比下降65.3%;新房住宅成交前三名，宝安2793套同比下降60.6%，南山2723套同比增长39.2%，光明2569套同比增长6.6%。

　　二、二手市场

　　1、市场量价

　　(1)全市成交量：同比下降62.6%

　　2022上半年全市二手房共成交11940套，同比下降62.6%，环比下降21.2%，其中二手住宅9965套，同比下降65%，环比下降18.7%。

　　(2)各区成交量：东部降幅较大

　　西部：宝安(包括龙华、光明)同比下降62%、南山同比下降61.4%;中部：福田同比下降59.1%;东部：盐田同比下降63.3%、罗湖同比下降71.2%、龙岗(包括大鹏、坪山)同比下降68.3%。总的来说，东部成交量降幅较大，主要原因是去年东部成交较为活跃，今年从高位回归平衡。

　　(3)成交结构：高价占比缩小

　　2022上半年深圳二手市场成交中，总价200-400万区间的刚需上车型物业，成交占比扩大了3.2%，1000万以上的高总价物业，成交占比从9.5%缩小至8.7%。

　　2、买卖双方特征

　　(1)议价空间：扩大

　　根据深圳贝壳研究院数据显示，2022上半年新增挂牌均价同比下跌0.8%，环比下跌1.5%，整体来看业主心态和预期有所弱化，报价趋向合理;今年上半年成交议价率为5.9%，创下近年来新高，也表明当前博弈偏向于买方市场，尤其急于出售或急需用钱的业主议价空间更大。

　　(2)成交周期：延长

　　2022上半年房源成交周期约158天，同比延长37天，环比延长27天;客源成交周期约50天，同比延长10天，环比延长1天。置业者以观望心态浓重，导致买卖成交周延长。

　　(3)购房杠杆：贷款比例创新低，贷款成数小幅回升

　　深圳贝壳研究院监测显示，2022上半年二手房成交中贷款方式购房的比例为72.2%，为2017上半年以来最低值;平均贷款成数为49.5%，与去年同期相比变化不大。

　　三、租赁市场

　　1、租金：同比下跌2.4%

　　根据深圳贝壳研究院统计，2022上半年深圳商品房平均租金为79.7元/平方米，同比下跌2.4%，环比下跌1.2%;套均租金5310元/月，同比下跌4.7%，环比下跌3.8%。

　　2、成交量：同比下降24.9%

　　受疫情等影响，2022年春节后第一个旺季延迟至4月到来，上半年整体租房需求不及去年同期，同比下降24.9%;而且相比去年下半年成交情况也呈现高位回落趋势，环比下降22.4%。

　　议价方面，2022年上半年议价率为6.1%，同比上升0.8%，环比上升0.1%，可见房东心态、对市场的预期逐渐弱化，为减少房源空置率，整体议价空间在进一步加大。

　　3、成交周期：延长

　　2022上半年房源成交周期为71天，同比延长9天，环比延长12天;租客成交周期为31天，同比延长5天，环比延长13天。整体来看，房源空置期长、出租难度大。

　　附表：2022上半年深圳新房入市清单