短期市场已触底！万科股东大会郁亮再谈行业形势

　　6月28日下午3点，万科2021年度股东大会暨2022年第一次A股类别股东大会及2022年第一次H股类别股东大会正式召开。参会人员包括万科董事会主席郁亮，万科董事、总裁、首席执行官祝九胜，万科董事王海武，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华等。

　　会上，深铁集团辛杰董事长特意留言表达了对于万科的支持，表示万科是有责任感的企业，其管理层是值得信赖的，相信郁亮主席带领的团队一定能披荆斩棘，兑现承诺。

　　郁亮：

　　短期市场已触底

　　现阶段就是熬、往前走，但凡有一丝微光就是光明的存在

　　万科董事会主席郁亮表示，短期市场已触底，市场恢复是一个缓慢、温和的过程。

　　对于当前的房地产行业，郁亮认为短期市场已触底。他分享了一组行业数据--虽然今年上半年行业经历了一段艰难时间，根据各地网签公开数据统计，主要一、二线城市商品住宅销售面积1-2月同比下降36%，4月同比下降约6成，但5月情况已出现好转，进入6月之后环比明显上升。

　　一方面，一些政策的出台带来积极影响，另一方面，是4、5月因疫情而延迟的需求释放带来的回补。

　　此外，是季节性因素，每年6月房地产企业通常会冲一冲销售，出现成交量的小高峰，最后是因为5月基数比较低。以上因素使得6月环比增速比较快。

　　市场恢复是一个缓慢温和的过程，恢复仍需要时间。尽管6月环比明显上升，但同比仍然下降，只是下降幅度相对收缩。更重要的是，当前房地产市场所处环境已与过去不同。如今，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。

　　于2008年，万科出现净利下滑的现象，在遇到瓶颈后，郁亮提出"归零"，重新整合寻找未来的方向。郁亮表示，08年是很特殊的年份，多种不利因素叠加，现在则是多周期叠加在一块，压力特别大。

　　现阶段就是熬、往前走，这个时候但凡有一丝微光就是光明的存在。美的跟万科交流比较多，我们要给他们定制安排，两个企业都是相互看重的企业。这个行业只是没有找到机会，但一定有机会。

万科董事会主席郁亮

　　祝九胜：

　　比市场预估要好

　　万科要以更积极销售实现业绩企稳

　　万科总裁、首席执行官祝九胜在汇报公司2021年业务情况时指出，万科开发业务2021年销售金额6,277.8亿元，同比下降10.8%。公司在43个城市市场销售排名位列当地前三。

　　2021年，公司新开工面积3,265.3万平米，同比下降17.6%，完成年初计划的103.7%；竣工面积3,571.4万平米，同比+5.6%，完成年初计划的99.6%；2021年，开发业务结算面积3,116.5万平米，结算收入4,022.7亿元，结算毛利率为23.0%；合并报表范围内已售未结合同金额7,108.0亿元。

　　面对当前部分房企利润下降、叠加疫情影响的局面，祝九胜表示，对于市场的下行在年初已有预估，但没有预估到这么严重。相对于百强房企销售下降49%，万科下降41%左右，是相对稳健的。万科需要以更积极的销售实现今年业绩企稳。

　　而如果看的更长远一点，未來两三年要实现三个目标，一是业绩要实现止跌企稳；二是在开发方面继续保持第一阵营；三是房地产开发转向开发经营服务并重。

　　“一是投资标准要转，在投资方面进行进一步优化，前五个月13块地，这13块地里面大概9块地对我们未来是很好的支持作用。第二方面是把在手项目进一步整合，把一些项目做上产值，投资兑现。第三个方面，是销售方面找到一些方法，主动去找客户，知道客户到底有什么需求。”

万科总裁、首席执行官祝九胜

　　朱旭：

　　未来分红率定在35%-40%

　　万科一直坚持长期政策

　　会上，关于投资者关心的股份回购和市值修复问题，万科董事会秘书朱旭表示，回购时间是3个月，前期是不能回购的，事实上能回购的天数只有40多天，还要考虑一些时点和限制。接下来如果股价满足的话还是会尽力去做回购。

　　朱旭表示，“关于市值修复，因为市值受到很多因素影响，作为公司还是要照顾好客户，为股东创造价值，让资本市场看到公司的价值，实现市值的恢复。"

　　对于近期投资者普遍关心的公司分红比例问题，万科董秘朱旭表示：万科一直坚持长期的政策。

　　她表示，“万科已经连续现金规模30年33%，这几年35%左右。在2021年提高到50%，未来我们的分红还是会考虑到公司的长远发展，需要现金的支持，以及股东权益，也会定在35%—40%之间，这样也有利于长期万科的发展。

万科董事会秘书朱旭