深圳住宅成交面积连续三季度下滑 零售物业空置率近一年内首跌

　　7月7日，第一太平戴维斯携手联想后海中心举行2022年上半年深圳媒体见面会。活动上，第一太平戴维斯权威发布《2022年上半年深圳房地产市场回顾与展望》报告，以权威视角剖析地产未来发展机遇，探讨城市未来发展潜力。

　　深圳联想后海项目总监贺全，深圳联想后海项目写字楼部总监陈盛，第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿，华南区商业楼宇部负责人黎青山，华南区市场研究部负责人谢靖宇，深圳公司商业楼宇部助理董事李择文等出席了此次活动，与众多深圳主流媒体一同回顾了今年上半年深圳房地产市场情况，展望未来发展趋势。

　　硬核赋能 构建商业地产新格局

　　近日，第一太平戴维斯投资部荣获业主铁狮门独家委任，为其深圳湾联想后海中心1号写字楼22-23层写字楼提供交易代理服务，将利用强大的资源和专业的服务为项目的拓展提供助力。

　　活动上，第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿致欢迎词时表达了对联想后海中心的感谢，同时表达了对深圳房地产市场未来发展的期待：

　　“非常荣幸能成为深圳湾联想后海中心的联合独家代理，感谢铁狮门的信任。联想后海中心坐落于后海片区，是该片区目前唯一可售分层甲级办公准现楼，其独特性不言而喻。作为粤港澳大湾区的核心城市，深圳的经济社会建设不断向纵深推进。疫情冲击下，深圳经济依旧展现出强大韧性。未来，第一太平戴维斯将继续深耕大湾区，通过专业的服务和前瞻性的视野助力深圳城市建设。”

　　随后，深圳联想后海项目总监贺全与会分享了深圳联想后海中心项目的最新动态：

　　“深圳联想后海中心项目是联想与铁狮门联合打造的商业综合体，项目位于深圳市后海中心区，集商业、文化、商务办公楼为一体，总建筑面积约30万平方米。项目紧紧围绕区域‘智慧城市与立体城市’的规划理念，目前已完工并已成为深圳湾超级总部基地的地标性建筑。一直以来，联想以创新、拥抱变化以及简洁设计美学理念著称，我们希望联想后海中心的设计，也能够体现这些核心品牌价值。”

　　独具特色 打造城市级商业综合体

　　后海汇是由联想与铁狮门跨行业共同打造的一座城市级商业综合体，项目位于深圳市双中心之一的南山区后海CBD的粤海街道，处于中国最具"硅谷气质"的城区活动之地、国际化魅力之湾，周边区域汇聚500强及科技巨头总部;商业面积约7.2万平方米。

　　紧邻地铁后海站，与地铁2号线、11号线及在建中的13号线和规划中的15号线无缝衔接，周边交通网络通达，“四纵三横”城市主干道与深圳各区直通，对外畅达港澳陆，距深圳湾口岸、蛇口客运码头、深圳宝安机场等重要交通枢纽的车程均在半小时内，未来将高标准建设独具海滨特色的后海超级商业区。

　　作为联想后海中心的购物中心，后海汇以“线下青年文化社区”为定位，致力成为一个整合资源共创本地文化，并聚焦国际、国内多元生活体验的商业样本。汇集STUDIOUS、SND、DOUBLE  CHECK、PlaySERIOUS、RUI、Solo X、1-morespace等数十家鲜活、先锋，体验感独特的业态明确将华南首店、旗舰店落地后海汇。网罗集成时尚、潮玩，户外运动，科技，健康社群等多个时下年轻人的消费热点，构建一个文化与社群融合的新型场所，赋予购物中心全新定义的同时，为深圳乃至全国青年开创未来生活方式。

　　前瞻机遇 助力市场高质量发展

　　发布会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售物业、住宅等方面深入剖析了2022年上半年深圳房地产市场的动态并前瞻未来市场发展趋势：

　　“第二季度，在疫情反复及经济增长承压的双重影响下，深圳房地产市场亦受一定冲击。写字楼市场需求倾软，租金录近两年最大降幅；零售品牌扩张谨慎，空置率近一年首次上升;住宅市场延续理性情绪，全市成交面积连续三季度下跌。“

　　第一太平戴维斯2022年上半年深圳房地产市场回顾与展望

　　写字楼——净吸纳量未能企及供应规模，全市空置率环比上升0.1个百分点

　　·2022年第一季度，面对国际环境更趋复杂严峻和国内疫情频发带来的多重考验，深圳经济持续恢复，经济运行总体平稳，全市地区生产总值同比增长2.0%，至人民币7,064.6亿元。其中，第三产业增加值同比增长1.9%，至人民币4,684.3亿元，三产占比增长至66.3%。

　　·2022年第二季度，全市仅有一个项目交付入市，为市场带来12.1万平方米甲级写字楼面积。截至季末，全市总存量升至951.5万平方米，环比扩张1.3%。

　　·季内，尽管新项目预租客户如期入驻加之个别项目录大面积租赁成交，全市净吸纳量环比上升6.2%，至8.0万平方米;但受TMT行业调整影响，其租赁需求同比放缓，加之部分其他企业租赁决策受国内疫情影响延缓，净吸纳量同比下降51.0%。截至季末，全市空置率于季末环比微升0.1个百分点，至22.9%。

　　·季内，金融、房地产、信息技术行业仍为租赁需求主要来源。

　　·本季，部分项目仍面临去化压力，业主继续降租以求去化。受此影响，全市平均租金降至人民币每平方米每月178.9元，租金指数环比下降2.0%，系两年内最大降幅。

　　展望

　　·2022年第三季度，全市预计有五个新项目入市，共为市场带来53.2万平方米新增供应。

　　·新增供应可观，而短期内租赁需求或无显著增长空间，市场仍将面临较大的去化压力，全市空置率预计再度上升。

　　·经济形势严峻，叠加大量的新增供应入市，市场竞争料将加剧，全市平均租金或将延续下跌趋势。

　　零售——疫情反复持续影响市场参与者预期及信心，全市空置率近一年内首次环比上升

　　·尽管消费市场持续从疫情冲击中恢复，但前五月深圳社会消费品零售总额仍同比下降2.8%，且较全省平均水平低3.6个百分点，累计达人民币3,600.59亿元。其中，餐饮行业收入同比下降14.4%，但降幅较1-4月收窄2.3个百分点。

　　·第二季度，深圳优质零售物业市场未录得新项目开业，市场总存量维持在608.8万平方米。

　　·上半年，在疫情冲击叠加经济增长承压背景下，市场需求恢复进程相对受抑。全市上半年净吸纳量合计仅为2021年同期的59.6%。其中，品牌扩张活动整体保持谨慎，且多集中于区域高品质商业中心。因此，第二季度全市净吸纳量转负，多个子市场空置率环比由降转升，全市空置率近一年内首次环比上升0.1个百分点，至7.4%。

　　·上半年，疫情反复持续影响市场参与者的预期及信心，全市租金指数环比微降0.1%，全市平均租金降至人民币每平方米每月628.8元。

　　展望

　　·2022年下半年，预计共有五个优质零售项目开业，合计零售面积达约61.7万平方米。

　　·若各地疫情零星散发所带来的不确定影响趋于缓和，并保持可控状态，本地消费市场有望逐步回暖，品牌租赁需求或得以提升。届时，全市空置率料将维持稳定。

　　·区域标杆项目经营表现持续提升，并推动其租金增长。尽管如此，受新兴商圈新增供应开业及存量项目因经营压力下调租金的影响，全市平均租金或将微降。

　　住宅——市场交易持续低迷，成交面积连续三季度下跌

　　·随着本地疫情的良好受控及复工复产的稳步推进，众开发商为弥补此前疫情对销售造成的负面影响，于季内加大推盘力度。截至2022年6月21日，全市一手住宅季度供应面积达129.0万平方米，环比增长3.4倍。

　　·同期，深圳一手住宅销售市场成交持续低迷、市场情绪仍趋理性，全市成交面积环比下降26.9%，至69.9万平方米。

　　·受市场情绪犹待回暖、成交面积连续三季度下降的影响，部分项目开发商提供小幅价格优惠以求去化。此外，季内非核心区域成交面积占总量比重环比提升13.6个百分点。在上述因素综合影响下，全市成交均价环比下降7.4%，至人民币每平方米70,976元。

　　展望

　　·在全国政策环境相对放松的背景下，深圳楼市调控政策或也迎边际宽松，但鉴于本地市场供需失衡的特性，短期而言，政策放松力度仍具不确定性。

　　·根据《深圳市住房发展2022年度实施计划》，本年度计划批准预售和现售商品住房约六万套。此外，根据当前市场供应情况，预计年内仍有逾四万套供应有待释放，在此背景下开发商推盘量料将继续回升，供应紧张局面预计将有所改善。

　　·受中央政策释放回暖信号影响，市场信心正处于筑底修复阶段，刚性及改善需求有望于年内进一步释放，成交量亦将随供应扩大而增长。

　　下半年，深圳一手住宅价格预计仍将总体维稳，维持小范围内波动。