谢逸枫：房地产大变局！未来土地市场以央国企为主

　　当下，中国房地产迎来一场大变局。2021年以来，房企拿地逐渐形成三种姿态。一种是躺平，不拿地，以爆雷的房企为主。二种为收年缩，大幅减少拿地。三种是逆势拿地，以国企、央企、城投为主，重点城市广泛布局，参与热度较高，与资金状况好有直接关系。民企债务爆雷，无资金拿地，地方财政吃紧，宅地集中供应任务重。唯有不缺钱、融资绿色通道的央国企、城投，以托底、抄底、包场的方式，对土地市场攻城略地，逐渐形成城市的土地市场垄断局面。

　　最令人担心的是债务压力、销售回款难、融资堵塞，大部分民企已经退出土地市场，透露出未来土地市场将由央国企、城投主导，决定未来商品房市场的供需、房价、市场格局，这是不得不警惕的信号。

　　值得注意的是地方城投作为地方投融资平台，由地方财政信用背书，只救急项目不救房企命。因为房企债务实在大庞大，唯有靠房企自我实现健康循环发展，不能指望包底、托底化解房企债务危机。

　　城投已经大举入场托底、抄底土地市场，地方债逾期风险增加。城投转成开发商，有利土地供应任务，地方财政。央国企、城投包场土地市场，接盘土地、项目，却垄断未来市场供需、房价、市场格局。

　　笔者最担心的是央国企、城投垄断土地市场，会影响到未来市场供需、房子的定价权、销售模式、市场格局、民营经济活跃和市场健康发展。因为政策环境下，土地、商品房供应端已经发生根本性变化。

　　央国企、城投2021年以来，逐渐包场土地市场、并收购民企的土地、项目，手握大量的优质土地资源，意味着未来商品房的供给端，大部分要由央国企单一的主体完成。未来房地产一旦真的一步步过渡到由央国企、城投主导的市场，肯定是扭曲的、畸形的市场。

　　8月31日，央企华润置地高层都说“未来土地市场以央国企为主”，千万不要以为是危言耸听。房地产危机爆发以来，央国企拿地占比在60%以上，大部分城市占到80%，批次里面基本是是央国企包场抢地。民企流动性危机爆发之后，基本停止拿地，仅剩小部分而已。

　　克而瑞数据显示，2022年前8月，国企、央企，拿地势头凶猛，积极性高。从拿地金额的TOP20可以看出，有接近八成房企为国企、央企，全国化规模化的国企、央企拿地金额超过5000亿元，占TOP20房企金额的76%，占据TOP100房企金额的49%。越秀、建发、国贸等拿地销售比均超0.5，华润、招商、中交也处于行业均值之上。依据前8月拿地金额超100亿元的典型国企、央企投资表现来看，14家国企、央企拿地金额平均值为416.5亿元，新增货值平均值为841.1亿元，拿地金额和新增货值同比分别下降43%和47%。

　　中指数据显示，2022年前8月央国企逆势拿地，成为土地市场的拿地主力，聚焦一线城市和强二线城市。华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇口、滨江集团拿地金额排名前五位，成为今年的拿地大户。其中华润置地以670亿元居于首位。保利发展和中海地产则分别为478亿元和468亿元。

　　进入TOP10的房企中，建发房产、越秀地产、中国铁建拿地踊跃，跻身前十名，且超过万科的拿地金额。滨江集团拿地凶猛，拿地战场集中在杭州。上半年，滨江集团豪掷409亿元（含合作拿地）在杭州拿下23宗地块，成为拿地最多的单一城市房企。

　　国央企是集中供地拿地主力。2022年上半年拿地金额中地方国企、央企拿地金额占比达到新高71%。分批次来看，第一批次中地方国企拿地金额占比达到43%，地方国企在第二批次中拿地金额占比进一步提升至47%。

　　中指数据显示，2022上半年拿地金额前20企业以大型国央企、区域头部稳健型民企为主。国央企拿地金额累计达到TOP20房企拿地总额的72.1%，占比超七成，混合所有制企业占比14.7%，民营企业占比13.2%。全国化、规模化央企及地方龙头国企投资拿地金额较高，如中海、建发等1-6月通过集中供地拿地权益金额超300亿元。

　　北京、济南、南京、天津、长沙和重庆，央企拿地金额占比超40%，展现头部央企上半年重点在直辖市规模化布局。成都、福州、广州、宁波、青岛、厦门、深圳、沈阳、苏州、天津、无锡、武汉和郑州，地方国企拿地金额占比超40%，显示出区域国企作为集中供地拿地的主力军。

　　2022年上半年集中供地房企拿地金额前五城市中，除去北京，杭州、上海、苏州、宁波均为长三角城市群中核心城市。民营企业虽然整体拿地热情不高，且集中在少数企业中，但在杭州、沈阳以及长春拿地金额占比超40%。与此同时，在一手市场上，国央企和优质民企受到购房者青睐，民企新开盘项目则大多遇冷。

　　中指数据显示，2022年前8个月TOP11-20房企以及排名51-100房企，拿地销售比与去年同期整体水平持平，其他梯队的房企拿地销售比都有较明显回落。TOP21-30房企拿地收缩得最为显著，多数房企在今年前8个月都没有拿地。

　　包括世茂集团、金科集团、中梁控股、万达集团、中南置地等，企业处于资金链紧张的局面，公开市场上并未拿地。TOP10房企中，碧桂园、万科、金地、融创等房企的拿地策略收缩。销售规模排名第一的碧桂园目前在公开市场上权益拿地金额仅61亿元。

　　民营房企拿地意愿持续减弱、拿地比例由2021年第一批土拍的55%回落至2022年第二批的20%。城投平台及国企、央企成为拿地主力，其中城投拿地比例由2021年第一批土拍的11.6%，最高提升至2021年第三批的52%。

　　2021年集中供地中，民营房企拿地比例持续下降、对应平均流拍率从第一批的2.8%提升至第三批的11.9%。托底拿地主要以底价成交为主，五轮集中供地后，城投底价拿地金额达7076.5亿元，溢价拿地金额只有1838.6亿元，占比分别为79%和21%。

　　城投拿地后，土地资产的处理方式主要包括土地储备、平整，通过自主或合作方式进行市场化房地产开发以及土地增资、抵押融资。而在本轮地产低迷期，城投拿地后的开工力度明显减弱、更多选择土储方式处理土地资产。

　　自2021年第二批次起，国央资房企担当起了集中土拍的成交主力军。拿地金额TOP20房企中，国央资背景房企数连续4轮维持在15家以上。2022年二轮集中土拍房企拿地金额TOP20中有保利发展、招商蛇口、华润置地等16家企业具备国央资背景,较首轮稍增1家。

　　民营房企的身影依旧较少。尽管有个别民企崭露头角，滨江集团、龙湖集团等，但均为资金流较为充裕者。同时，地方城投企业贡献了一份力量，南京东南国资投资集团、武汉城建等。当前房企多有债务到期，资金压力仍然较大，民营房企突围尚待时日。

　　由于房企资金承压，同时盲目扩张已不适合。部分城市开启了三批次供地预告，第三批次的地块较为优质，预计第三轮的土拍市场有所升温，但溢价率不会大幅上升，个别城市可能会出现拍地热度较高现象，北京，上海等。同时，短期具备国、央资背景的房企依然是拍地主力。

　　中指数据显示，19城中有18城国央资企业占比超6成，杭州1城国央资企业占比低于半数。以厦门为例，其开创了100%国央资企业拿地的先河，二轮集中土拍共计出让9宗，其中，连发、建发、厦门国贸2家本地国企拿了4块地。

　　厦门轨道集团这1家本地平台公司拿地2块，保利和华润2家国企拿地3块，由此来看，厦门本轮集中土拍，本地国企和平台公司拿地占比66%，全国性国企拿地34%。另外，杭州民企占比较高，主要是由于滨江集团拿地积极性较高的贡献。

　　2021年-2022年第二批的22城三批宅地集中出让之中，央国企占拿地金额、拿地面积水涨船高，大部分城市央国企包场土地市场，民企无能力拿地，有资金的的都收缩拿地，称为国进民退，真的是不足为奇，这是房地产调控、房企资金、金融环境决定的。

　　房地产市场低迷、下行周期启动之后，民企销售端无法实现销售回款，融资端无法实现资本输血，自有资金端无法实现自我造血，终于爆发局部房企债务危机，债务爆雷。停工、逾期、烂尾的现象，让市场信心非常寒冷。

　　未来几年，中国房地产、千亿房企、市场局格重新洗盘。房地产进入低增长、低杠杆、低周转的周期，房企的规模、风险发展目标，转入以高质量、平稳发展目标为主，市场垄断与集中度上升，大鱼吃小鱼，央国企吃债务爆雷民企业。

　　高杠杆、高债务、高周转的房企发展模式，基本上被堵死。前期密集的楼市调控加码、叠加不确定的疫情、加上凶猛的金融去杠杆、房企去债务、去高周转的三道红线、房地产集中贷款制、22城宅地集中制三大“核武器”冲击，房地产已经进入新的周期。