百城去化转增超20个月 深宁蓉渝等库存涨幅居前

　　“银十”预期爽约，市场仍将延续低位探底行情，供应预期持稳，而基于10月上旬的成交表现，整体成交大概率与本月持平或小幅微降。狭义库存整体延续稳中有增走势，而去化周期则会延续增势。

　　2022年9月，房地产市场止跌回稳，百城供应集中放量环比大增近3成，成交则小幅微增5%，狭义库存延续5.92亿平高位波动，去化周期则由降转增至21.4个月。广义库存高位微增至28.14亿平，潜在库存风险依旧较大。

　　目前来看，除了环都市圈三四线城市之外，部分核心一二线诸如深圳、南京、成都、重庆等狭义库存涨幅居前，均超15%。若成交没有显著改善，短期库存压力依旧较大。

　　狭义库存

　　微增1%至5.9亿平且一线同比增12%居首

　　百城去化周期首超20个月

　　2022年9月，狭义库存延续稳中有增态势。据CRIC监测数据，2022年9月百城商品住宅库存量达到了59226万平方米，同环比均微增1%。9月房企推盘积极性稳步增加，百城供应集中放量，环比大增28%，成交止跌，环比微增4%，与上月基本持平，供应略高于成交，拉动狭义库存高位微增，去化周期则呈现由降转增，由2022年8月末的19.6个月增至21.4个月。

　　库存量来看，一线供应已连续2个月集中放量，9月库存环比增4%，同比上涨12%，同比涨幅居居各能级之首。二、三线城市整体持稳，同环比涨幅基本都在1%以内，不过从绝对量来看，二、三线目前库存量仍处于2019年以来高位，短期成交复苏利好有限，后期去化仍面临较大压力。

　　去化周期来看，一线持平上月，环比微增1%，一线主要得益于北京、上海成交高热不退，去化周期由12.9个月增至13.1个月。二线成交大幅回落，因疫情不确定性影响，局部城市诸如天津、成都等成交大幅回落，宁波、武汉等成交进一步探底，使得总体去化周期由降转增，9月回升至20个月。三四线9月末去化周期与二线类似，环比转增9%，达25.3个月，显著高于百城平均。

　　狭义库存

　　深宁蓉渝等库存同比涨幅超15%

　　兰哈等二线去化周期40个月以上

　　聚焦到短期库存压力较大的单个城市，从狭义库存总量TOP20来看，主要积压在北部和中西部二线城市，青岛、武汉、沈阳9月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP3。惠州、佛山、烟台等三四线城市同样是库存“大户”，9月末狭义库存量均超1200万平，其中成都同比增幅达44%，广州、惠州同比增幅也在10%以上，短期内库存积压情况依旧比较严重。

　　而从同比涨幅TOP20来看，除了环都市圈弱三线城市之外，我们看到诸如成都、深圳、南京、厦门、重庆、宁波等二线城市也属“榜上有名”，究其原因，与短期供应放量、成交转弱密不可分。成都主要是受到疫情影响，深圳、南京整体成交惨淡，宁波更是一降再降，因而短期库存积压情况显现，狭义库存同比涨幅均超15%。

　　从去化周期来看，我们筛选了9月库存去化周期TOP20城市，除了宝鸡、烟台等因前期供应过量导致库存积压的城市之外，还有汕头、金华、惠州等因需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升的城市。还有部分北部和中西部二线城市诸如兰州、大连、哈尔滨等去化周期超40个月且同比持增，短期内去化承压。

　　广义库存

　　持增至28.14亿平

　　京沪深集中土拍拉动一线同比增9%

　　广义库存延续上月高位持稳走势，2022年9月末达281365万平方米，较上月微增0.25%，同比上涨3%。目前来看，狭义库存基本与上月持平，房企拿地、开工积极性一般，9月虽多城迎来集中土拍，但整体土地成交并未迎来显著放量，年末将至，房企集中营销促回款，加之当前下行行情下拿地投资趋于谨慎保守，整体土地成交量仍处低位徘徊。此外，随着停工断贷问题发酵，各地政府银行积极出面解决，督促开发商，主力都在保交付，因而整体新开工进度也间接受到了不利影响。

　　不同能级城市表现不一：一线城市同环比齐增，增幅分别达到9%和2%。二线与上月和去年同期基本持平，同比增长5%，库存风险可控;三四线最为平稳，环比下降0.1%，同比增长0.4%，整体延续高位持稳。具体来看，

　　一线城市中，上海、北京、深圳同环比齐增，三城均于9月完成了第三轮集中土拍，其中北京成交18宗地，成交建面达147万平方米，共收金500亿元;上海共成交35宗地，建筑面积超过300万平方米，总成交金额突破千亿，创下上海集中供地以来成交金额新高;深圳三批次推出的7宗地中1宗流拍，其余6宗虽顺利成交但也多以底价出让，成交金额逾100亿元。仅广州一城持平上月，同比下降8%，但考量其广义库存超5000万平，在四个一线城市中居首，潜在库存风险依旧较大。

　　二三线城市中，青岛、武汉9月末广义库存量遥遥领先，高位持稳，突破9000万平方米，惠州、肇庆、重庆、广州为第二梯队，基本持稳在5400-5800万平。变化情况来看，环比波动不大，多数城市涨跌幅不超过5%。其中合肥因9月23日第三轮集中土拍，24宗地全部成功出让致未开工地块量攀升，广义库存环比上涨14%。不过相较于2021年同期，涨多跌少：青岛、镇江同比涨幅均超30%， 主要是前期供地过量，库存基数较大，加之行情转淡，潜在去化风险依旧较大。而部分城市诸如大厂、燕郊、江阴、香河、湛江、汕头、茂名等广义库存显著回落，同比降幅均在20%以上。

　　总结

　　综上，9月楼市止跌企稳，供应显著放量而成交微增，供应略高于成交，因而狭义库存延续5.92亿平高位持增，去化周期降增至21.4个月，广义库存28.14亿平持平上月。

　　分能级来看，分化趋势依旧：一线因供应集中放量，狭义库存持增，北京、上海等成交高热不退带动一线去化周期持稳13个月，广义库存环比微增2%，同比上涨9%，库存风险基本可控;二线“中规中矩”，广、狭义库存基本与上月持平，成交转弱，去化周期增至20个月。三四线库存高企，去化周期达25.3个月，显著超百城平均，广义库存虽环比回落，但考量其基数仍达12.8亿平，潜在库存风险依旧较大。

　　预判2022年10月，我们认为，“银十”预期爽约，市场仍将延续低位探底行情，供应预期持稳，而基于10月上旬的成交表现，整体成交大概率与本月持平或小幅微降。在这样的前提假设之下，狭义库存整体延续稳中有增走势，而去化周期则会延续增势。

　　分能级来看，库存压力较小的无疑是一线城市，供应放量带来了短期狭义库存增长，但去化周期基本可保持在15个月以内。二线去化周期仍存在进一步拉长的趋势。三四线城市调整周期更长，尤其是对于基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如北海、铜陵、宝鸡等，这些基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在50个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。

　　而就广义库存而言，预期仍将高位持稳，因各地“保交付”政策陆续迎来实质性落地，房企的工作重心预期也将围绕此展开，整体新开工意愿不高，未开工地块量预期还将延续稳中有增态势。