易宪容：开征房地产税还得在制度安排上创造条件

    据报道，在中央政府房地产宏观调控政策坚决不动摇、房价必须回归合理价格水平的原则下，财政部对个人住房征收房地产税的试点将从上海、重庆向国内其他城市推广。但是，房地产税在上海与重庆试点已经一年有余了，从市场的反应来看，这些试点对房地产市场所产生的影响不大，对遏制高房价所起作用更是十分有限。因此，国内房地产市场质疑：房地产税对遏制高房价有作用吗？如果没有多少作用，为何政府部门会热衷此道？如果有作用，为何国内房地产税的推广会如此缓慢？特别是，为何在成熟的市场体系下一个行之有效的房地产税收制度在中国却会水土不服？当前重庆与上海试点的缺陷是什么？政府应该从哪个方面来完善与改进？
 
    房地产税是现代税收制度不可或缺的部分，对房价的影响一点都不可低估

    一般来说，在一个成熟的市场体系下，房地产税又称不动产税，它是一种选择性的财产税(即财产税中的一种)。它同其他财产税一样，是一个国家赋税结构中的三大支柱(还有消费税、所得税)之一。因此，房地产税的征收既不是要不要征收的问题，也不是征收后能够起到什么作用的问题，而是房地产税是现代税收制度不可或缺的部分。

    因为，房地产税与土地出让金不同，它是现代税收制度的一种。它所起的作用具有实现国家职能、调节社会财富分配不公、保证土地及附上物的溢价合理分配等。而土地出让金只是中国国有土地的交易价格。因此，房地产税就是对保有环节的住房财富进行再分配，缩小整个社会财富的分配悬殊。房地产税征收对房价的影响是一点都不可低估的。

    若要房地产税对高房价起较大抑制作用，必须满足税制公平公正这个基本条件

    一般来说，房地产税的课税对象只限于土地及房屋。在计算税基的时候，房地产的抵押贷款即负债不得扣除。而且房地产税在大多数国家都属于地方税，为地方政府财政收入最重要的一部分。如果中国征收房地产税，不仅能够为地方政府提供稳定的财政收入来源，而且也能够减少地方政府对土地财政的依赖，从而改变当前中国地方政府财政收入来源的基础。

    依照各国现行房地产的税制，每一笔土地及房屋都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。为了课税的目的，政府通常会在每隔一阶段就会对所管辖区域内之房地产进行一次估价，此一工作完成后，每幢房产应纳税就得根据查定价格加以计算。而这种查定的价格，在进行下一次查定价格之前，没有重大事故发生，不得变更。

    同时，如同个人所得税的征收一样，房地产税的征收同样对某些特定住房设定优惠减免办法。其优惠减免对象通常包括：政府机构所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非营利机构所拥有的房屋；自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋。也就是说，房地产税的征收并非对所有住房，而是需要对不同使用性质的住房、对于不同收入居民持有的住房、对于持有者住房多少不同都会采取区别对待的。在不同的情况下，采取不用差别化税率。也就是说，房地产税对高房价能够起到较大的抑制作用，主要在于要有一个公平公正的房地产税。如果房地产税不能够满足这个基本条件，那当然对遏制房价所起到作用是十分有限的。

    就上海和重庆房地产税试点情况来看，不仅房地产税征收的税率只是象征性的(比如上海的房地产税税率为0.4%-0.6%，重庆为0.5%-1.2%)，而且房地产税率既没有差别性也没有减免。由于房地产税率过低及征收范围过小，所收到的税收总额十分有限，从而使得这种房地产税的征收对住房价格影响十分有限，也谈不上对遏制高房价起到作用。

    因此，对于征收房地产税的问题，并非是要不要试点的问题，也不是征收房地产税对遏制高房价有没有作用的问题，这些在成熟的住房市场都有明确答案。关键的问题是要先制定一个公平公正的房地产税收制度的问题。如果我们的房地产税征收仅仅是为了吓唬住房市场的投机炒作者而不是对其住房投机炒作伤筋动骨，那征收房地产税对遏制住房价飙升所起到作用当然是十分有限的。

    如果建立公平公正的房地产税制的条件不成熟，要遏制高房价可先从住房交易流转环节入手

    不过，要制定公平公正的房地产税收制度，还得需要一定的基础条件，一是翔实的不动产登记资料(即每一套住房都必须要有清楚的档案，它是什么时候出生、谁持有、交易价格是如何变化的等都要有清楚的记录，就如人的档案一样)。二是用科学的方法对房地产进行成本估价；三是政府的税收征管能力。如房地产税的税基、税率及与其他税种之间的关系，中央与地方之间税收分配，征税的减免与优惠对象确立等，只有在这些方面创造条件，房地产税的开征才能有效地进行，并达到其所要达到的目标。就目前的情况来看，国内征收房地产税的基础条件还是不成熟的，不仅没有公平公正的房地产税收制度，也没有对现在住房有清楚连续的档案及住房价格评估机构及市场等。如果房地产税制不公平不合理，那么这种房地产税所起的作用就十分有限。

    总之，面对巨大的房地产泡沫，要遏制过高房价，开征房地产税当然是十分必要的。它不仅能够增加政府财政收入来源，调节房地产市场的收入公平分配，也能够减少房地产投机，对遏制高房价起到重要作用。同时，它也是保证房地产市场持续稳定发展的重要一步。但是，开征房地产税还得在制度安排上创造条件，要先对全国住房进行普查，在法规设定上要先建立一个公平公正的房地产税收制度等。这样房地产税征收就能够起到比较好的作用。如果这些条件不成立，要遏制高房价就得先从住房交易流转环节入手，采取严厉的住房交易税及住房交易所得税。对房地产投资投机炒作进行事中及事后的限制，同样对遏制住房市场价格过高起到不小作用。