丁祖昱：房企投资复苏？这三个关键信号很重要

　　2月，不少城市开启了2023年首轮集中供地，整体呈现出点状回暖态势。

　　比如杭州，溢价率9.3%，热门地块吸引60家房企参与摇号。

　　此外，苏州园区一宗地块，经过多达65轮竞拍，竞价不到2分钟便触及最高限价，参与现场摇号竞买人多达31家。

　　优质地块供给增加，带动了当前土地市场的热度，那么房企投资积极性恢复到底如何？

　　我们从克而瑞研究中心发布的1-2月房地产企业新增货值榜发现，百强房企前2月有拿地的数量是21家，对比1月增加了18家。也就是说，前2月，仍有八成百强房企尚未有投资动作。

　　判断房企投资是否回暖，有三个关键信号：一是城投托底的减少与退出，二是参与拿地的企业数量增多，溢价率持续走高，三则是规模民企的投资复苏。目前来看，无论是市场端，还是房企端，回暖只是点状的、局部的，热度能否延续仍有赖于楼市回暖情况。

　　2月土地市场成交规模延续低位。

　　CRIC数据显示，2月全国300城经营性土地总成交建面合计4183万平方米，同环比分别下降2%和4%；成交总价1280亿元，环比上涨46.6%，同比增长5.6%。

　　整体溢价率水平回升至5.38%，较上月增加1.28个百分点，整体溢价率接近近一年高点。尤其是北京、杭州和苏州集中供地表现，为沉寂已久的土地市场增添了不小的市场热度。

　　但从各城市内部来看，封顶溢价的仍然只是少数优质地块，多数普通地块仍是底价成交。城市内部依然冷热分化。而其他城市，底价成交仍然是常态。

　　也就是说，部分城市回暖也只是点状的，而非全局。

　　部分核心城市集中供地的影响下，企业投资表现较1月末有显著提升。

　　首先表现在投资百强门槛的回升上，二2月末投资百强房企新增土储货值门槛为15.5亿元，同比微跌4%，但总价、建面百强门槛分别为4亿元和15.3万平方米，同比上涨25%和4%。

　　但从投资总量上来看，截至2月末的新增土储货值、投资金额和建面百强合计分别为3594亿、1358亿元和2694万平方米，同比降幅在15-20%之间。2月整体表现与2020年-2021年存在较大落差，也并未回到2022年同期水平。

　　聚焦销售百强房企，前2月超过两成百强房企在土地市场纳储，与1月仅零星百强拿地形成鲜明对比。

　　百强房企中，前2月排在拿地金额前三名的分别是华润置地、建发房产和越秀地产。华润置地是前2月拿地金额唯一破百亿的百强房企，而排在第三位的越秀地产拿地金额同比增加了359%，2月初，越秀地产在北京以总价59.1亿元拿下两宗热门地块。

　　不过截至2月末，万科、龙湖、中海、金地等集中供地常客前两月仍未有斩获。一方面，与企业投拓节奏、城市选择有关系，另一方面也与核心城市竞拍摇号规则下的“运气”有关。

　　此外，前2月在热点城市土拍表现中，房企投资还表现出城投托底拿地逐渐隐退、民企投资呈现弱复苏的特征。

　　除新城、建业等去年几乎未拿地的企业开始参拍，在苏州、杭州的集中土拍中，本地民企投资有所恢复，尤其是浙系民企滨江、伟星、中天美好等在杭州土地市场表现较为突出，其中伟星和中天美好拿地销售比均超过了0.4。

　　实际上，在热点城市城投拿地比例确实在降低，但多数是建立在地块供应减少、优质地块比例提升的条件基础上，相较之下，三四线城市则更多以城投为主。

　　在政策宽松和销售回暖以及优质地块供应之下，核心城市首轮土拍热度还会继续回升，但上半年房企的投资压力依然不容小觑，投资全面回暖仍存在很大难度。

　　综合而言，我们认为判断投资回暖有三个信号，一是城投托底的减少与退出，二是参与拿地的企业数量增多，溢价率持续走高，三则是规模民企的投资复苏。

　　目前已经出现了一些积极信号，比如部分民企参与到土拍中并有所斩获，百强房企拿地比例恢复至两成，但后续能否延续取决于企业自身的经营状况，未来的土地市场大概率还是会呈现点状回暖的趋势，城市内部板块也将愈发分化。