你敢信？“6字头”起可捡漏福田大金沙/皇岗/福保学区笋盘

　　说到深圳怎么能不说福田，作为整个深圳的CBD，福田的地位不必多说，各种资源和配套也是十分完善，也是各种名校聚集地，当然房价也是一等一的高，特别是学区房。

　　今天要讲的福田大金沙-皇岗-福保片区，同样聚集了不少优质学校，例如红岭实验学校上沙中学、皇岗中学、深圳福田区第二实验学校、福田外国语学校南校区等。

　　据房掌柜不完全统计，目前这三片区的新盘数量有9个，分布在4个学区内，约7.35万/平起，周边二手房挂牌价最高近11万/平。

　　大金沙4新盘共享1学区

　　周边二手房8.7万/平起

　　福田大金沙片区是深圳首个实施连片规划、抱团改造的大片区，城市更新已经进行多年，越来越多的大型综合体项目都在迅速改善这个由城中村和旧工业区组成的深圳腹地。

　　片区区位图

　　此外，片区以城市更新带动产业优化，重新供应总建面超过350万㎡的住宅和412万㎡的产业空间，是华润大冲的近3倍，这也将为这一片区发展智慧型文化产业和科技创新业态提供充足的空间。

　　除了产业和旧改之外，由于该片区背靠成熟CBD，面朝红树林海景，是不少福田改善置业者热衷的区域。

　　大金沙片区目前有1所学校学区范围内有新盘，那就是红岭实验学校上沙中学。

　　上沙中学创建于2005年7月，是深圳市福田区委、区政府为满足社区居民不断增长的对优质义务教育的需求而兴办的一所公办初级中学。

红岭实验学校上沙中学

　　2021年，福田区上沙中学、上沙小学合并为九年一贯制学校，更名为红岭实验学校，成为红岭教育集团旗下的一员。

红岭实验学校上沙中学

　　不过客观来说，贴牌的名校成色有些单薄，不同教育集团对于新成员的扶持力度不太一致也不太稳定，目前还没有看到这里的教育有很明显的变化，只能说，教育不会该学区的加分项。

　　在该学区内的新盘有中洲滨海华府一期、中洲湾迎海（中洲滨海华府二期）、金地环湾城、绿景尚悦府就在该学区内。

　　首先是中洲滨海华府一、二期。

　　整个中洲湾是上沙村旧改，总占地约9.7万㎡，总建面约126万㎡，集住宅、公寓、写字楼、酒店、商业等业态于一体，是福田少有的百万级大盘，项目住宅一共分四期推售。

项目效果图

　　项目一期在2019年已经开售，目前已经入伙了，目前还剩下一些尾盘在售。单价约8.1万-10.7万/㎡，均价约9.35万/㎡，毛坯交付。

中洲湾效果图

　　项目二期也就是中洲湾迎海，今年1月份开盘，当时的备案单价在7.2-10万/㎡，备案均价约8.52万/㎡。

　　不过开盘加上各种折扣，二期某些户型可以优惠到6.7万/㎡左右，当时这价格确实让很多人想不到，也引起很多福田置业者的关注和讨论。

　　值得一提的是，二期推的是约128-262平方海景房，没有小户型产品，一单元主要为4房大户型豪宅产品，二单元为纯粹的3房改善型产品，因此开售的这两个单元建面和价格都有点差别。

　　掌柜君看到朋友圈的楼盘销售在当时也打出了“6.7万起买福田，7.5万起买四房”的广告。

　　销售截图

　　配套方面，项目属于9/7号线地铁沿线物业，步行大约5-12分钟可达到；商业方面，可以步行到大型商场KK One（京基滨河时代）和新开的C Future。

　　除此之外，附近的村落也有不少有饭店，购物吃饭不是问题；港大医院也在附近，平时就医也十分方便。

　　下一个是金地环湾城，该项目也是个包括写字楼、公寓、住宅、酒店、购物中心及一所九年制公办学校、一所幼儿园的大型综合体。

　　目前项目的临时展厅已开放，预计4月份开放样板房，入市时间大概在第2季度。

金地环湾城项目规划图

　　项目首批将推出03地块，总共6栋面积约120-289㎡大户型住宅，目前主体已出地面多层。

　　金地环湾城跟中洲湾迎海距离不远，因此周边配套可以共享。

　　绿景尚悦府位于沙尾福荣路北侧，是绿景集团主导的沙嘴村旧改二期项目，为沙嘴四坊区域。

　　项目的住宅方面主要以回迁房为主，990 套房源中有 905 套是回迁房，商品房仅85套。

项目屋顶总平面图

　　目前项目刚开工不久，主楼体尚未出地面，户型等信息也尚未公布。

　　项目自带有 1.16 万㎡的商业，同时一期的绿景佐阾红树林购物中心已经运营，该商场接近 7 万㎡，也就是说整个绿景小区带有超 8 万㎡的商业，完全能够满足业主的日常生活需求。同时，项目北侧就是金地环湾城，因此周边配套也可以共享。

绿景佐阾红树林购物中心

　　项目虽紧邻福荣路，以及京港澳高速，可能会有噪音影响，不过高速有隔音罩，且与项目之间还有绿化带，因此噪音影响还是相对较小。

　　大金沙片区目前的二手房挂牌价价格基本跟新房持平，例如碧海红树园约8.7万/㎡、金海湾花园约9万/㎡、万科金域蓝湾约9.3万/㎡。

周边二手房

　　皇岗2新盘对应2学区

　　价格约9万/㎡起

　　皇岗片区因为北邻福田CBD，南接香港，地理位置很不错。但由于近年来随着随着南山产业的崛起，皇岗在过去的十年中逐渐偏离经济中心，其房产价值自然也相对走低。

　　随着河套深港合作区规划、皇岗口岸、皇岗村的城市更新、皇岗学校的重建等一系列利好落成，皇岗片区也逐渐焕然一新。

　　深圳市福田区皇岗中学，创办于1993年，为广东省一级学校、广东省绿色学校。学校位于深圳市中轴线金田路2008号，北枕莲花山，南挹深圳湾，东拥深港科技创新合作区，西靠市区行政文化中心，属深圳城市改革核心区域皇岗片区。

　　2020年9月成立小学部，2022年7月学校升级更名为深圳市福田区皇岗创新实验学校，目前已形成60个班办学规模的九年一贯制学校。

　　福田区皇岗创新实验学校

　　在该学区的新盘就是湾尚庭玺家园。项目位于福强路和皇岗公园街东北交汇处，前身是水围村旧改项目。

　　水围村旧改，分三个地块开发，总建筑面积近24万平，是集住宅、商业、办公等功能于一体的大型综合体。

项目效果图

　　其中，02-01地块为湾尚庭玺家园，即承翰湾尚国际，该地块是水围村旧改项目中体量最大的，主要由4座商品住宅楼组成，居住较为纯粹。

图源网络

　　项目已于2022年8月21日开盘，推出位于1栋的374套房源，户型建面约119-175平，单价约8.9万/平起，均价约11.28万/平，精装交付。

　　项目周边交通挺便捷，不仅靠近地铁7/4/10号线，同时毗邻福强路，自驾出行也是十分方便。

7/4/10号线福民站

　　项目自带5.4万平商业，距离水围文化商业街及水围1368文化街区步行可达，购物十分方便，再远一点也有天虹商场、卓悦购物中心等商业。

　　项目周边虽然二手楼盘不少，不过由于有一定楼龄因此价格会偏低，例如金港豪庭约8.1万/㎡、嘉福花园约7.4万/㎡、云顶翠峰一期约8.2万/㎡。

　　深圳福田区第二实验学校，是一所福田区属公立九年一贯制学校。

深圳福田区第二实验学校

　　学校1991年创办，2000年改制为初级中学，2015年发展为九年一贯制学校，2019年9月，学校东校区启用，标志着学校进入东西两翼展翅并立、九年一贯快速发展阶段。

　　2020年更名为“深圳市福田区第二实验学校”，学校进入发展新阶段。目前办学规模72个班级，学生总数3178名，教职工230人，是目前福田区办学规模较大的学校之一。

　　深圳福田区第二实验学校

　　该学区内新盘有深物业金领，该项目是深物业集团开发的深港精品系列楼盘的收官之作，目前在售建面约64㎡精装现房，均价约9万/㎡，总价约500万起。

项目沙盘

　　项目地处深港河套腹地，与中心公园一路之隔，紧邻改建中的皇岗口岸，地理位置十分不错。同时，项目周边地铁7/4/10号线3条地铁环绕，紧邻滨河大道，周边还有深南大道、皇岗路，自驾亦可畅行全市各地。

7号线皇岗口岸站C口

　　皇岗口岸未来还将引入3条城际铁路，分别是深广中轴城际线、穗莞深城际线，以及港铁北环线支线，所以项目未来可通过该口岸通往全国各地。

　　项目南侧是皇御苑小区，周边还有皇岗口岸小区、皇岗海关生活区等多个住宅小区，整体居住氛围很浓厚。

　　同时从项目的东南方向可眺望深圳河和香港米浦生态保护区，北侧更是直面147公顷的中心公园，公园环境十分优秀，总的来说周边配套还是可圈可点的。

　　周边二手房方面，有皇御苑、皇溪苑、兰亭居、富强花园等小区在售，不过楼龄都在10年以上，部分小区楼龄达20年，所以挂牌价都基本上7万+起，如兰亭居约7.6万/㎡、皇御苑约8.1万/㎡、皇溪苑约7.8万/㎡。

周边二手房

　　福保片区1名校3新盘

　　周边二手房最高近11万

　　福田保税区，对于这里比较了解的人应该知道，由于地理位置影响，福田保税区的北侧被京港澳高速拦截，形成福田一个相对独立的区域，不过正是因为这种特殊的地理区位，福保区的发展一直受限，因此一直都是福田的价格洼地。

保税区实景

　　然而近几年，保税区配套开始逐步完善，先是2016年地铁3号线南延线开始施工，并于2020年正式通车，打破了保税区的交通壁垒。

　　而后2018年，福苑小学和福田外国语学校南校区两所配套福保的学校建设完成，补齐了公办教育短板。

　　2019年片区更是创立深港科技创新合作区。

　　截至目前，深港创新合作区已实质推进和落地高端科研项目已达130余个，日后深港创新合作区或将会为保税区的发展带来更强劲的支持。

深港科技创新合作区规划示意图

　　此外，片区南侧与香港的米埔自然保护区隔深圳河对望，西南侧则是入海口，因此造就了其北向有深圳市中心的都市景观，南向有自然田园风光和广阔海景的独特景观。

　　有产业有环境有教育有交通，福保片区显然今时已不同往日。

　　目前片区在售的学区新盘不多，福田外国语学校南校区学区内有3个，分别是中信城开红树湾、加福华尔登府邸、港湾之心。

　　福田区外国语学校南校区，原为福田保税区实验学校，是一所48个班的九年一贯制公办学校，其中小学24个班，初中24个班。该校2018年引入了福田区外国语学校办学，福田区外国语学校是深圳仅次于深圳四大名校的一流学校，历年来排名都比较靠前。

福田区外国语学校南校区

　　中信城开红树湾，项目位于红树林公园东侧红花道与香樟道交汇处。

　　住宅目前在售中，均价约99000元/㎡，在售建面约79-119㎡。

　　项目效果图

　　项目距离最近的地铁3号线福保站有些距离，约1.3公里，需步行约19分钟，地铁出行的话还不是很便利，不过规划中的地铁22号线线路或会在项目附近设立站点。

　　目前出行主要还是靠公交或者自驾，但公交线路较少。

　　自驾方面，项目距离京港澳高速皇岗站出入口约2公里，经由京港澳高速可以通往南山、宝安；经由福荣路可通往深圳交通主干道之一的滨河大道，通往全市各个方向。

　　项目自带1580㎡商业，项目周边大都是社区底商，能满足平时的购物需求；不过大型商业配套要去到益田中心广场和中港城，步行20分钟左右。

　　根据目前福田教育局的学区划分，项目的小学学区为福苑小学，距离项目约910米，步行需14分钟。（学区划分以教育局公布为准）

项目对口小学

　　福苑小学为公办小学，于2018年9月投入使用，规划建设30个班。

　　项目对口中学学区为福田外国语学校南校区初中部，距离项目约2.3公里，步行需36分钟。（学区划分以教育局公布为准）

项目对口中学

　　加福华尔登府邸，位于福强路和国花路交汇处（4/10号线福田口岸站）。

　　项目在2021年已开盘，共推出约462套房源，户型为建面约85-125平2-3房，价格8万/平起，总价在700万左右。

　　配套方面，该项目为4/10号线福田口岸地铁口物业。此外，项目南侧皇岗路连接G4京港澳高速，距离收费站出入口约500米，前往其它区域也很方便。

　　同时，项目还有个优势，那就是双口岸物业，与福田口岸一路之隔，距离皇岗口岸联检大楼约600米，出行十分方便。

　　除了交通，项目周边其他配套也不错，例如周边有水围村、皇岗村等较为成熟的临街商业，1.5公里范围内还有益田中心广场和马成时代广场等商业，居住生活较为方便。

　　还有一个新盘那就是港湾之心，和航运红树湾相隔不远。

　　项目是1998年拿的地，地块一共分为三个部分，建了3栋楼，基本都是小户型。

　　该项目有点特别，因为地是居住用地，但是房本上写的公寓，要名额才能买，主要买家大多是奔着福田外国语南校区去的。

　　据销售人员介绍，全部是一房户型，最小的37㎡，大点的40㎡+，一共304套。

港湾之心沙盘

　　港湾之心37㎡样板房

　　总的来说，该项目属于小户型，上车门槛低而且学区不错，想要在福田上车的朋友也可以考虑一下。

　　目前福保片区的二手房挂牌价在8.1-10.9万/㎡之间，例如福保桂花苑约9.5万/平、丽港湾约9.4万/㎡、朗庭豪园约7.9万/㎡、益田花园二期10.9万/㎡、益田点彩人家约10.1万/㎡、宝瑞轩约8.1万/㎡，跟新房价格相差不多。

周边二手房

　　相较于福田顶级学区百花的房子，大金沙/皇岗/福保这三个片区的学区房价格相对友好，且各方面配套也很齐全，想上车福田，且经济条件稍微优渥的家长朋友，不妨多多关注一下。

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