丁祖昱：2023上半年32城大宗交易同比降4成，创近三年新低

　　根据克而瑞资管（CAIC）监测显示，2023年上半年，中国内地大宗物业成交总额621.973亿元，较2022年同期下降41.54%，较2021年上半年成交规模更是拦腰减半，创近三年新低。

　　2023年上半年一方面国际环境较为复杂严峻，另一方面国内社会生活处于疫后恢复常态化运行的阶段，且经济持续恢复发展的基础不稳固，因此大宗市场交易活跃度较前几年有较大水平下降，单笔成交额也为2020年以来的最低水平。

　　尤其4、5月份全国32城大宗成交规模较去年同期下降8成左右，市场活跃度下滑明显。6月国民经济回升向好，大宗成交额也有所回升，但上半年市场整体仍表现冷淡。

　　值得注意的是，2023年上半年，房地产业重回大宗市场收购方主力行业，成交金额达到233.2亿元，占总成交规模的37.5%。

　　CAIC数据显示， 2023年1-6月，内地32城大宗物业共91笔交，交易总额约621.97亿元，同比下降41.5%；平均单笔成交额约6.83亿元，同比下降33.3%。

　　上半年多个重点城市大宗资产交易整体表现不及去年同期，较2021年上半年成交规模更是拦腰减半，整体处于近几年的成交低位。

　　与此同时，总成交单数91笔，相较于去年同期减少12.5%；单笔成交金额同比下降33.3%至6.83亿元，为2020年以来的最低水平。

　　按月来看，一季度，大宗物业市场的利好消息并不少。2月20日，证监会发布公告，启动不动产私募投资基金试点工作，投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

　　同时，鼓励境外投资者以QFLP（合格境外有限合伙人）方式投资不动产私募投资基金。对私募机构及境内外机构投资者而言，这意味着房地产“抄底”机会来临。

　　3月24日，证监会又发布通知，进一步推进REITs常态化发行工作，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，零售类商业又新增退出渠道，利好大宗物业的投资与退出。

　　受其影响，虽然一季度全国32个核心城市的大宗物业成交金额和成交单数较去年同期下降，但单笔成交金额达12.4亿元，同比涨253%。

　　进入4、5月份，受经济持续恢复发展的基础不稳固影响，全国32城大宗成交规模较去年同期下降8成左右，6月国民经济回升向好，大宗成交额也有所回升。

　　具体到城市来看，以上海为核心的长三角城市群以297.9亿元的成交金额仍居首位，其中上海总成交额约189.2亿元，为单城市最高，其在内地大宗交易市场举足轻重。

　　对比一线城市成交情况来看，基于上半年以来有效需求不足和市场预期不稳等因素，2023年上半年除深圳外，北京、上海及广州都较去年同期成交额有较大降幅，其中广州及上海降幅超5成，广州更是同比下降了87%。

　　考虑到去年同期上海及北京都处于疫情封控时期，面对本就较低的基数，2023年上半年成交规模还同比下降，大宗市场冷淡程度可见一斑。

　　上海作为大宗市场一直以来的核心热门城市，一季度成交规模同比下降28%，二季度环比骤降86.2%，与此同时，上海大宗成交金额在32城中的占比也从去年的底的68%降至30%，市场悲观情绪明显。

　　2023上半年，房地产业重回大宗市场收购方主力行业，成交金额达到233.2亿元，占总成交规模的37.5%。

　　从企业性质看，大型央国企地产凭借充裕的现金流及良好信用成为大宗市场绝对收购主力，占比超8成。

　　近些年房地产行业持续受到政策调整，同时伴随大量开发商暴雷，其持有的优质核心资产也在陆续进入市场，与此同时，也有更多房企迎来资产重塑的契机。

　　其次内资机构投资者占比17.04%位居第二，主要以保险和信托机构为主，价值投资依然为交易的主要需求，成交标的多为一线城市核心地段的优质写字楼及园区。

　　值得一提的是，3月华润置地有限公司公告，以124亿元完成收购华夏幸福公司股权，此次交易包含三个大体量商办资产项目，其中2个位于武汉，1个位于南京，为上半年成交规模最大的项目。此外1月铁狮门向凯德投资的人民币基金以76亿元出售位于上海的尚浦中心项目紧随其后。

　　从成交规模前10位的项目来看，一线及新一线城市的优质办公及综合体项目持续受到资本加码。

　　2022年32城大宗物业成交总额2196亿元，同比2021年下降33.9%；与此同时，总成交单数287笔同比上升10%，交易频率明显提升。从各季度成交情况来看，二季度因上海、北京等主要大宗交易城市受到疫封控影响，交易规模明显下降，随着防疫政策调整，三季度开始，市场大宗交易规模逐渐增加，四季度达到682亿元，全年整体大宗市场交易热度不减。

　　进入2023年，虽然大宗交易成交总额出现了明显下降，但从业态来看，受证监会3月24日发布的推进REITs常态化发行工作，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目利好，综合体项目频频被现金流充裕的国企地产和外资地产基金收购，2023上半年该业态资产总成交额达220.3亿元同比升幅达90.4%，成为唯一同比上升的业态。

　　我们认为，随着房地产政策企稳，以及投资活动复苏态势明显，预计大宗物业的成交量有望在下半年集中体现。