谢逸枫：2023年楼市“金九银十”会不会爆发？

　　随着房地产行业的人口红利、政策红利、金融红利、管理红利的逐渐减弱，加上过去三年的疫情冲击导致出口下降、居民收入下降、需求萎缩，供需关系发生重大变化。房地产行业目前最需要金九银十的加持，可以振兴信心。

　　传统销售旺盛的楼市金九银十季节即将来临，作为开发商销售火热的月份，在价格方面的调整比较大，同时加大住房供应。有利鼓励购房者积极入市，房企快速销售回款，有利提振信心、稳定市场预期。

　　国家一系列扶持房地产的政策表述，就是为房企在冲刺销售业绩助力。7月10日-8月11日持续一个月的国家、部委连续呐喊房地产政策调整之后，一线城市北上广深纷纷表态呼应，二线城市郑州率先打响救市冲锋号。

　　对于住建部强调的四条楼市救市政策与央行的存量贷款利息下降及发改委、证监会、国家金融监督管理总局等楼市购房、融资政策调整支持，除了郑州落实外，一二线城市的地方楼市政策依然按兵不动。不可思议的是银行、地方政府的态度，让市场变得捉摸不透。按规定、按理说，国家、部委已经出政策了，银行、地方只要开个会，研究一下本地市场供需、政策细则，发文件或通知就可以快速落实。

　　从政策端的滞后性，市场端的低迷性、需求端的萎缩性、融资端的堵塞性看，2023年房地产市场不可能出现成色实足的金九银十。一方面是房地产市场持续下降没有改变。另一方面是房地产政策调整缓慢，挤牙膏式的政策出台。

　　总之，2023年楼市“金九银十”全面爆发的概率为零，除非是全国性、全面性、大规模、大力度的全面房地产刺激计划，并且是开启印钞机印钱出来支持购房。否则按照目前的实际情况，是楼市“金九银十”不可能爆发的。值得注意的是不排除有些房地产政策救市大并且房企促销力大的城市，爆发楼市“金九银十”。例如郑州等城市。一旦更多的城市加入政策救市大并且房企促销力大的队伍，相信会有更多的城市爆发“金九银十”。

　　2023年楼市金九银十如约而至吗？过去10年，中国楼市金九银十的年份同期分别为2013年、2015年、2016年、2019年、2020年，而楼市铜九铁十的年份同期分别为2014年、2017年、2018年、2021年、2022年。

　　作为首次、改善需求的刚性购房者，必须把握这样的政策利好期、市场低谷期，避免超过市场低潮期、房价调降期的绝好机会。短期的房地产市场处于调整、探底期，中长期的房地产市场依然处于上升期。当前房企债务、涉房信托公司产品纷纷暴雷，7月金融与楼市数据断崖式下滑的背景下，给低迷的房地产市场雪上加霜。房地产救市大招不仅没有出现，连金融16条逾期与三支利箭政策都好没有全面执行。

　　房地产市场为什么一直这样颓废不振，主要是银行、地方落实国家、部委政策不积极、不主动、不作为，没有第一时间全力配合国家、部委救市，导致房地产市场下降趋势恶化，信心跌入万丈深渊。

　　全国10万家房企、无数购房者、供应链商家、地方政府都在翘首以盼2023年楼市金九银十如约而至，面对着7月、8月房地产市场低迷的必须，已经连续消失2年的楼市金九银十能否如约而至，值得关注。

　　楼市金九银十如约而至的前提条件，

       一就是卡购房者、房企脖子的限制措施暂停执行、取消。特别是三道红线、房地产贷款集中制的暂时停止执行，限购限贷限售等限制措施取消，房贷利率、首付、税费的下降。

        二就是全面落实金融16条措施、三支利箭政策，全面落实住建部的四条楼市政策文件、央行的存量房贷利率下降指导政策、证监会的发债、股权融资政策。银行、地方在8月底前出落实的具体政策文件。

         三是全面落实保函置换商品房预售金，全面在有条件的城市，实施购买商品房转共有产权房、保租房、公租房，全面在有条件实施的城市更新、棚改的城市，实施货币化、房票安置政策。四是全面实施二手房指导价取消、二手房带押过户。如果上面的政策出台、落实已出的政策之后，房地产市场依然没有企稳、反弹、复苏，房企债务、业绩依然恶化，GDP增长与实体经济下滑依然超预期，建议可以出2万亿的经济刺激计划。