宋丁：房地产持续低潮背后的四大分化趋势

　　临近年末，中国房地产及楼市似乎对政策面频频吹出的暖风并不在意，继续滞留在低位“游弋”，与此相应，市场信心也尚未形成实质性的复苏。然而，就在这种持续低迷的态势中，人们却惊奇地发现，在若干核心城市的核心地段（所谓“双核”），仍然存在土拍竞争的现象，一些重点大城市的新房二手房成交仍然保持了一定的活跃度。

　　这是怎么回事？原来，这就是当前房地产业正在普遍发生的“大分化”趋势。

　　房地产和楼市早已失去了那种在所有城市都“普惠”式疯长的格局，相应地，政策面也不再推进“一刀切”，而是强调“因城施策”甚至“因区施策”、“因片施策”或“因盘施策”。

　　现在我们就一起来盘点一下，中国房地产正在发生的四个最突出的、最重要的大分化趋势。

　　分化1：阶段性周期与长期性趋势的大分化

　　在多年来的房地产发展中，我们一直关注的一个现象就是它的周期。有人喜欢用多少多少年来讲周期的期限，其实这个并没有那么精准，所谓周期，更多地是讲房地产的周期波动，所谓“没有只涨不跌的楼市”，也没有“只跌不涨的楼市”，涨涨跌跌，起起伏伏，涨多了就跌，跌多了就涨，这种现象就是周期。

　　现在的房地产和楼市，是不是又处在了新一轮周期的底部？是不是经过一个时期的低潮后又会重新开启上涨历程？用周期论的观点，未来的上涨是会发生的，然而，即便如此，也再不会出现以往那种全国所有城市都齐刷刷上涨的普涨格局了，只有这次下跌到位的部分超大特大型城市仍然有可能出现新的相对平稳的回升，而更多的低线城市几乎没有机会重回上升通道了。甚至可以说，即便在一线城市，也不是所有片区都能出现普涨格局，城市内部也出现明显的区域分化态势了。

　　为什么？因为在阶段性周期背后，有一种更加强大的力量在实施战略“控盘”，它就是“长期性趋势”。什么趋势？让整个房地产和楼市无法继续全面上升甚至可能会驱使楼市战略性走低或非涨的趋势。

　　例如，全国人口负增长，城市化进入尾声，人口老龄化，全国城镇住房总量超过3.5亿套，新房空置量6万套以上，二手房空置量60万套以上，房地产土地出让和楼盘开工竣工销售量持续大幅下滑，三大部门（地方政府、房企、民众）债务高企，等等。这些难以甚至无法扭转的形势已经成为压制阶段性周期变动的基础因素。

　　可以说，这些长期性趋势的因素几乎是不可抗拒地碾压或抵消了阶段性周期可能带来的回升态势。趋势尽管不可能完全消灭周期，在低潮期过后，房地产和楼市仍然有回温的若干迹象，局部地带仍然会有一些热络格局，然而，从全国整体看，趋势必将主导房地产和楼市的基础走向。这就是说，房地产的阶段性周期和房地产的长期性趋势之间已经呈现明显的大分化现象。那种以为周期一到，楼市必然重返全面上升通道的想法恐怕要在更坚挺的大趋势面前甘拜下风了。

　　分化2：高线城市与低线城市的大分化

　　这个大分化就看得更明显。过去二三十年来中国房地产高速发展的背后，是城市化的快速拉升，由1980年大约20%的城市化率急速上升到2022年的67%，几乎是以每年一个点的增速在加速城市化，以这些年来全国年度平均人口12亿计算，每年农转非的人口就有1200万，加上城市人口对住房改善的客观需求，造成了全国各类城市人口都在增长的普遍态势，表现在房地产和楼市上，就出现了全国城市住房发展的普惠模式，各个城市，无论大小，都在盖房子，都能卖出去房子，房价都在上涨。

　　这种普惠式的房地产发展态势终于在城市化率接近70%这个全球最低标准的时候戛然停止了。人们突然发现，那些中小城市、低线城市原来盖了那么多根本不需要的房子，那么多空置的房子，那么多完全失去投资价值的房子，供大于求的现象日益严重，房价下跌成为定势，甚至是一种“跌跌不休”的样子，一种“慢熊”下跌的样子，有人甚至在喊“房价如葱”。

　　与此同时，那些一二线大城市，高线城市，超大特大城市，在未来相当长的时期内，它们凭籍其强大的资源集聚能力和发展潜力，仍然能在全国人口整体下滑、城市化整体饱和的大背景下，继续从低线城市以及部分乡村地带吸纳增量人口，加上其内部改善型住房需求总量仍然很大，使得这些城市仍然有房地产和楼市稳健发展甚至适度上升的机会，特别是这些核心城市的核心地段，机会更多。

　　可见，都是城市，房地产和楼市的表现和机会却大相径庭，高线城市与低线城市之间的大分化已经清晰地拉开序幕。

　　分化3：增量模式与存量模式的大分化

　　过去二三十年间，是中国房地产增量模式急速拉升的时代，全国数百个城市的新房总量大幅增加，住房开发增量占到全球的40%左右。随着人口负增长的来临和城市化日益接近尾声，城镇住房新增开发量和上市供应量也日益缩减。2021年，中国新房销售总量为18亿平方米，达到几十年来的峰值，2022年下滑到13亿平方米，2023年预计将继续下滑到10亿平方米左右，未来若干年内，这个量还将继续下滑。

　　同时，这二三十年间冒出来的大约10万家开发商、每年各地土地招拍挂而带来的数万亿的土地财政、庞大的开发信贷债务规模、巨量的新房购买需求及购房按揭等等伴生现象，都在急速退潮。这表明，中国房地产和楼市的增量发展模式正在快速退出主流通道。

　　与之相应，房地产的存量市场规模日益壮大。首先有一个数字需要说明一下。今年2月，国家公布了一个非常重要的数据，全国现有的存量房屋建筑约6亿栋。注意，是“栋”，不是“套”，若拆分为套，那该有多恐怖的存量啊！一时间，网上充斥着一片惊呼声，认为中国房子超级过剩了。其实，这个数据是全国城乡现存的全部房屋建筑，其中农村房屋的栋数就占到这6亿栋总量的90%以上，城镇房屋则为4700多万栋，而且还分为住宅与非住宅两大类。当我们讨论城市住房存量问题的时候，有必要对在这个数据上出现的误读做出澄清。

　　目前中国城镇住房到底有多少套呢？我看到很多说法，下面列出三个数据，第一个是原重庆市长黄奇帆先生在公开场合谈到的，共3.5亿套，第二个是经济学家任泽平团队的一项研究，认为2020年中国城镇住房总量为3.63亿套，第三个是经济学家马光远博士在视频节目中提及的，按照每年竣工面积和套数计算，2000年至2021年的房子总共1.19亿套，此外，2000年以前的房子2.57亿套，加起来总共3.76亿套。这三个数据看起来很接近了。

　　这些房子够不够城镇人口居住？按照14亿总人口基数、67%的城市化率计算，中国城镇人口为9.38亿，按城镇总住房量3.6亿套计算，每套平均居住人口2.6人，低于标准的三口之家人数。此外，据住建部公布的数据，2020年我国城镇人均住房建筑面积达到38.6平方米。这表明，平均看，中国城镇住房已经足够。当然，实际住房资源的配置是非常不均衡的，将来解决这个问题的重要途径，第一是通过征收房地产税来迫使拥有多套住房的人把房源释放到楼市里，让更多的无房者有机会买到房源较多、价格适中的房子，第二就是前面提到的高线城市和低线城市的大分化，高线城市仍然会增加住房，而低线城市可能面临缩减住房的问题。

　　从另外一个角度看，据相关分析，目前中国住房总估值在400万亿以上。即便考虑到近年来房价下跌的因素，总估值也不会低于350万亿。上述这些分析表明，中国城镇巨量的存量住房市场已经成为极为重要的全国基础性资产形态，正在快速替代日益退出房地产主流业态的增量市场。

　　这就是说，中国房地产的增量模式和存量模式正在发生大分化，增量模式及其运行态势大幅缩减，存量模式及其运行态势大幅增扩，房地产及楼市运行的核心方向将逐步由增量主导过渡到存量主导。未来房地产更多的机会在存量市场中，连国家也把来自房地产的财税重心由增量型的土地财政向存量型的房地产税方向过渡。

　　分化4：商品住房与保障性住房的大分化

　　中国房地产目前发生的另外一个重要的大分化无疑是商品住房与保障性住房的大分化趋势了。某种意义上说，这个大分化是最核心的分化，它直接要解决的问题是长期以来一直未能有效解决的广大普通市民基于政策性扶持而实现“居者有其屋”的重大诉求问题。

　　中国自1998年实施城镇住房货币化改革以来，政府把住房建设和分配的主要责任放在了市场化领域，由房企负责开发商品住房，市民住房的主要途径就是到楼市上购买住房。尽管保留了一定数量的政策性住房，但与商品住房比，数量要少得多，质量也偏低，远远满足不了广大普通市民的实际需要，迫使他们不得不到楼市去购买商品住房，由于商品住房需求增加，加上炒房因素，导致房价不断上涨，让广大普通市民无法正常实现最基本的住房需求。

　　近年来，国家推出一系列保障性住房建设和分配政策，包括租赁住房在内的保障性住房总开发量在快速超越商品住房开发量，为广大普通市民提供了越来越广泛的居住选择权和可支付得起的、宜居型的居住空间。未来的中国房地产和楼市里，商品住房将日益回归商品属性，各项限制性政策将逐步退出，而更多由政策直接扶持的保障性住房将大量进入城镇住房体系，这种大分化格局将为大量的普通市民、新市民和年轻人创造更加良好的居住机会和条件。

　　以上基于长期性趋势急速而深刻发生的四个大分化态势正在为困局中的中国房地产和楼市实施大“洗礼”及战略突破，并探寻新的发展模式。我非常期待这种长期性趋势对中国房地产和楼市带来的具有重大战略价值的改变，同时，我也相信，在这个战略背景下，阶段性周期现象仍然能够在一定时间内的规律性运行条件下，引导中国房地产和楼市走出当下的低潮期，呈现出政策面所期待的理性回温态势以及市场面信心的理性恢复态势。

　　这样的情形会出现吗？让我们拭目以待。