丁祖昱：约235家房企申请破产，行业出清进行时

　　行业仍处在风险出清中。

　　2月21日，金科向法院递交重整申请相关资料，成为首家主动发起重整的千亿房企。

　　人民法院公告网显示，以“房地产”关键词检索，剔除重复信息及非房地产企业的名单统计后发现，2023年约有235家房企发布了相关破产文书，2024年截至2月29日申请破产房企已有超20家。

　　申请破产的房企主要以三四线的中小型房企为主，这些房企实力较低，抵御风险能力较弱。在这一轮企业优胜劣汰之后，留下来的企业的整体利润水平会有一个复位。

　　2月21日，金科股份发布公告称，已向法院递交重整申请相关资料。

　　至此，金科成为首家主动发起重整的千亿房企。

　　金科股份在公告中表示，如果公司顺利实施重整并执行完毕重整计划，将有利于优化公司资产负债结构，提升公司的持续经营及盈利能力；若重整失败，公司将存在被宣告破产的风险。

　　早在2023年6月末，金科正式宣布引战的消息，称长城国富有意向独立或与其他合作方组成投资联合体作为重整投资人参与金科股份的预重整。

　　而就在此前1个月，陕西建工与金科集团高层就双方开展全面战略合作等事项向重庆市政府做了专题汇报，后续并无实质进展。因此，市场猜测，长城资产可能联合陕西建工对金科进行重整，以有效隔离风险、盘活资产、推动后续开发与保交付。

　　在金科之前，多家房企已被债权人提出清盘呈请、破产申请等，比如大发地产、弘阳地产等，1月29日，中国恒大被正式下令清盘。

　　事实上，更多中小房企的生存环境更难。

　　人民法院公告网显示，以“房地产”关键词检索，剔除重复信息及非房地产企业的名单统计后发现，2023年约有235家房企发布了相关破产文书。进入2024年，截至2月29日申请破产房企已有超20家。

　　这些破产房企主要还是以地方小微房企为主，且位于三四线城市的企业居多，经营及项目覆盖范围不大。在房地产行业深度调整阶段，中小房企市场竞争压力加大，容错率也将变得更低，一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。

　　2023年行业规模继续下滑，全年商品房销售面积、金额为11.17亿平方米、11.66万亿元，分别较2022年下降8.5%和6.5%。

　　这意味着，商品房销售面积回到2014年，商品房销售金额则略高于2016年。

　　若与2021年行业顶峰相比，面积、金额分别下降35%和34%，行业继续出清、延续筑底行情。

　　2024年商品房销售保持震荡修复的格局，预计全年面积、金额下降5%左右。

　　行业规模下降，资源也将更加集中在规模房企之间，中小房企市场份额不断减少，一定程度上会加剧其生存困境。

　　数据显示，2023年房企销售操盘金额TOP50房企销售操盘金额在百强房企中的集中度已达到了86%。其中，TOP10房企几乎占了一半，集中度达到了48.2%。

　　与此同时，随着土地成本的不断提升，中小房企拿地也越来越难。2023年百强房企新增货值排名中，53%的新增货值都被销售TOP10占据，TOP50更是占据了86%的货值。

　　实际上，房企债务到期压力仍未得到本质缓解。

　　2023年全年典型80家房企新增融资总额5692亿元，同比下降28%。至此，房企融资总量已连续三年负增长。到期债务来看，2024年一、二季度仍是到期高峰，到期规模均在1500亿以上，上半年房企的债务压力依然较大。

　　近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未全面复苏，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。

　　为了实现“自救”，房企纷纷出售资产。比如富力，通过出售伦敦“敦ONE”项目来抵债。再如万科，1月末以来万科加快处置资产，将深圳高新投6.16%股权出售给深投控、上海七宝万科广场50%股权7折转让领展等。接连处置旗下资产的背后，可能是为了应对上半年的偿债高峰，2024上半年是万科需兑付12.3亿美元海外债，且当前其资金相对紧张。

　　值得注意的是，中央层面正在加大金融支持房地产力度。

　　2月末金管总局、住建部披露，截至2月28日全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。根据住建部最新要求，3月15日前，地级及以上城市要建立融资协调机制，完成“白名单”推送。

　　对于出险房企来说，债务展期、重组以及保交楼将成为接下来一段时间内两大棘手任务。

　　当前行业仍处在风险出清期，市场信心和行业预期修复尚需时日。值得注意的是，出险房企的债务重组正在加速，但当前这类企业的债务压力依然较大。2024年，无论是规模房企，还是中小型房企，都需要适应行业新变化，当务之急仍是把握好当前政策利好的窗口期，积极营销去化，保障流动性安全。