全国房价收入比连降三年，最高城市为21倍，但已没泡沫了！

　　房价收入比，是衡量房价水平是否合理的重要指标。

　　过去多年，老杨一直监测这一指标，全国、主要城市、全球，皆在研究之列。

　　早在2007年，我曾指导易居研究院的同事，研发了全国第一份房价收入比报告。早在2013年出版的《楼市探秘》一书中，我已对全球典型国家的房价收入比做过比对性分析。在超过十几年持续监测与研究过程中，老杨积累了挺多的心得。今年初将其指数化，作为单项细分指标，纳入我们的#全国房地产市场机会与风险监测系统#中，涉及到全国50个主要城市。今天，给各位老铁分享几张图。

　　1、全国房价收入比连降三年我们这里的房价收入比，计算因子是：各城新房均价，按100平米户型计算总价；各城城城镇家庭人均可支配收，按户均3人计算总收入。全国50个主要城市的总体房价收入比，2021年以来连降三年，2023年为8.8倍，也即8.8年的家庭总收入，可以买套100平米的房子。在本轮楼市降温之前的2020年，50城房价收入比为9.8倍。在上一轮楼市降温的谷底，2015年房价收入比为8.3倍。而过去20多年的最高值，出现在2010年，为10.6倍。

　　2、房价收入比：深圳最高，重庆最低2023年，全国一二线城市中，房价收入比最高的是深圳，高达21倍，继续傲视全国。其次是，上海、北京、杭州、海口，皆为高房价城市。

　　房价收入比最低的是重庆，只有5.1倍；虽贵为直辖市，但下面很多穷县区，也只能这样了。另外，南宁、郑州、长沙、呼和浩特、兰州、昆明，也只有5倍多，皆是经济欠发达地区。

　　需要指出的是，虽然房价收入比是衡量房价泡沫的重要指标，但不宜简单的做国际比较，也不能粗暴的对一国的不同城市之间做比较。比如，美国全国总体达到6倍，就算是明显偏高了；而在中国全国总体为6倍，则明显偏低了。再如，纽约达到10倍，就算是明显偏高了；而深圳达到10倍，则明显偏低了。2023年，深圳房价收入比21倍，但很难说相比5.1倍的重庆，房价泡沫大四倍。

　　3、深圳房价收入比最高，但已经没泡沫了

　　接着上面的话题聊。深圳房价收入比全国最高，仍超20倍，那是否意味着深圳房价泡沫仍大，需要再跌50%，才能回到合理水平？对于一个小白来说，或许可以这么想。但对于老杨来说，肯定不能这么简单粗暴的做研究！那该怎么研究？

　　将深圳房价收入比指数化之后，就是下图走势。2015－2022年，深圳房价收入比处于高估状态，也可以说存在房价泡沫。但经过房价下跌之后，2023年指数已进入负值区间，也即不再偏高了，合理了。在我们系统中，50个城市，每个城市都有这么一套数据。

　　4、过去10年房价涨幅：最高者是上海，最低者是郑州

　　最后，再来看下新房均价。过去10年的均价总涨幅，也即2023年相比2013年的涨幅。上海涨幅最大，为256%。其次是海口、西安、杭州、成都、北京等。

　　涨幅最小的是郑州，只有112%。由此，各位就明白为什么上周何副总去郑州调研并召开房地产座谈会了。此城近几年房价跌得太惨，所以才需要领导去慰问和扶贫。涨幅较小的还有福州、南宁、太原、兰州、哈尔滨等。

来源：易居研究院