开发企业可自主定价 房地产市场化影响几何？

　　为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，“限购、限贷、限售、限价”四限政策陆续开始调整优化，除了与购房者直接相关的“限购”、“限贷”政策，越来越多的城市优化“限价”政策也引发关注。根据中指研究院统计，今年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德等城市明确不再实施新建商品销售价格指导，即取消销售限价。

　　业内表示，无论是“土地限价”还是“商品房限价”，虽然更多的是与企业直接相关，但对购房者来说，政策调整会最终体现在销售价格上。楼市即将迎来“金九银十”，取消新建商品房指导价之后，预计房地产企业推盘力度将加大，将会积极主动促销，降价和促销力度有可能加大，以把握阶段性去化热点，提升全年业绩。

　　　多地取消商品房限价

　　郑州因密集发布楼市新政不断受到关注。继取消限购、限售后，2024年7月31日，河南郑州发布取消商品住房销售价格指导的通知。住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，郑州放开房价的定价空间，对于房价涨跌幅不再设定政府指导价，具有非常好的市场效应，也体现了郑州在房价领域落实了“市场归市场、保障归保障”的导向，是对过去的各种“限”进行松绑和取消。此前包括限购、限贷、限售等都陆续退出市场，此次郑州取消限价，意味着政策放松具有彻底性，带来了非常好的市场预期。

　　8月，河南信阳也优化市场定价。市、县（区）房地产主管部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照市场供求自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续，并在售楼部公示一房一价。

　　据不完全统计，2024年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德、信阳、天水等十余个城市明确取消新房销售限价，阳江、珠海、芜湖等多地积极优化商品房限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。

　　中指研究院河南公司总经理梁波涛认为，房地产限制性政策解除，商品住房市场回归高度市场化运行，取消限价有助于引导市场供应高品质商品住宅，推动住房供给结构优化，更好满足居民改善性住房需求，对于房地产市场健康发展具有积极意义。

　　严跃进表示，其实还是有很多地方在房价方面有一些管控。从后续房地产新变革的角度看，类似价格确实可以放开，也有助于促进供求两端自由选择，促进市场交易的高效率。客观上一些好房源价格也可以保持坚挺或稳定，对于预期引导具有积极的作用。

　　土拍市场也在逐步取消“限价”

　　“限价”“限购”“限贷”、“限售”政策是地方调控房地产市场的有力手段，在房地产市场较热时期，利于防止房价无序上涨，遏制投机炒房行为，保障刚性住房需求。而“限价”政策在过去市场热度较高阶段，以“限涨”为主，对稳地价、稳房价起到了重要作用。

　　随着房地产形势发生变化，部分债务压力较大的房企为快速回笼资金开始对楼盘进行降价销售，“限价”成了遏制房价过快下跌的措施，2021年湖南、江苏、河北等地就有部分房企因降价而被约谈。

　　2021年8月9日，湖南省岳阳市率先发布“限跌令”，岳阳住建局发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》明确，新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售实际成交价格不得高于备案价格,也不得低于备案价格85%。之后全国多个城市纷纷跟进实施类似政策。

　　今年以来，武汉、保定、成都、广州、重庆等城市，也有购房者反映楼盘大幅降价、“恶意降价”，不过官方给出的回应都提到了“商品房价格属于市场调节价，开发企业可根据市场行情、供求关系，自主确定销售价格”等内容。也有地方规定自主定价不可超过预售方案备案价，但对楼盘降价的干涉在减少。可见，当下各地对新房价格限制正逐渐弱化。

　　其实，除了“商品房限价”，土拍市场也在逐步取消“限价”。

　　上海拍地取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定。截至目前，22城中仍设定土地限价的城市仅剩北京、深圳（15%上限）和宁波（30%上限）。不过近期北京供地中有2宗地突破了此前15%的惯例，宁波6月7日推出的2宗宅地均未设置地价上限。

　　业内认为，未来这几个城市继续优化土地限价的预期也进一步增强。

　　　取消限价对购房者有何影响

　　作为房地产调控“四限政策”之一的“限价”，从关注度上没有“限购”、“限贷”高。因为“限购”、“限贷”等直接与购房者相关，而“限价”更多的是与企业直接相关，对购房者的影响则体现在销售价格上。

　　业内人士认为，楼市即将迎来“金九银十”，取消新建商品房指导价之后，预计房地产企业推盘力度将加大，将会积极主动促销，降价和促销力度有可能加大，提升全年业绩。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，取消限价有利于促进开发商自由定价，进行降价促销。当市场上有大量的房屋出售，供求关系不紧张，甚至供过于求了，也就是市场发挥决定性作用的时候了，价格是市场供求和预期的准绳。

　　58安居客研究院院长张波也表示，取消限价后，商品房价格将更多地由市场供求关系决定，在供大于求的区域，房企如果想加快项目销售节奏，就必须在房价上有所调整。但对于楼市来说，并不意味着房价就会全面下降，相反分部市场供应量少，并且需求量大的户型产品价格，还有可能出现小幅上涨。但总体来看，在当下市场弱复苏的环境下，加之房企回款压力偏大的背景下，房价向下调整优化的空间依然存在。

　　中指研究院市场研究总监陈文静补充称，多地取消销售限价，不仅利于帮助企业加快回笼资金，缓解资金压力。价格回归市场更有利于企业打造适合当地住房需求的好产品，是积极响应鼓励企业建设“好房子”的表现。而随着限制性政策进一步优化调整，政策效果或将逐渐显现，房价依然具备支撑，有望逐渐筑底恢复。

　　张波称，取消限价也与中国目前正在构建的房地产发展新模式方向吻合，房地产“双轨制”的发展路径，既要求加大保障性住房建设和供给，以满足工薪群体的刚性住房需求，也要求能支持城乡居民多样化改善性住房需求，而采用市场化推进，正是配合多样化的改善性需求的产品的根本手段，只有新房价格的市场化，才能推进开发行业在建设过程中更注重对用户的研究，用不同价格段的产品来迎合不同客户的需求。预计后续将会有更多城市跟进这一政策，以加快房地产市场走出调整期的步伐。

　　来源：北京青年报