谢逸枫：楼市能否迎来“金九银十”行情？

文/谢逸枫

基于第三方机构房价、成交、销售金额、土地成交数据显示，2024年8月、前8月典型城市的一、二手房地产市场量价齐跌，房企销售金额大跌，土地成交萎缩厉害，政策端的政策落地缓慢，影响房地产见底，市场未企稳、复苏。

笔者认为，一二手房地产市场、一二三四线城市两极分化。其中一线和核心二线城市楼市好转，非核心和三四线城市楼市低迷。二手房市场以价换量效应带动下，销售表现持续好于一手房市场，主要是二手房现房、交房周期短、价格低。

房企业绩报告数据显示，在当下市场境况下，部分房企销售、少部分城市成交能取得如此好的商品房去化业绩，反映出改善需求与刚性购房的韧性。一方面是需求端政策的力度不断加大，效果集中释放。另一方面是市场的预期逐渐好转。

笔者认为，总体来看，目前一二手商品房市场依然在探底、调整、修复中，未完成触底回暖的V型反弹。517、722、730新政效果未显现，以价换量成当下的一二手房地产市场的交易主流，房价与信心及市场预期修复缓慢，需要时间。

尽管政策底已到，考虑到2022年、2023年、2024年前7月房地产出台的一系列利好政策未全面的落实、落地，执行环节出现堵塞、不到位情况，导致政策效果不佳、效力持续性不强、市场探底周期和房价、信心、市场预期修复周期拉长。

笔者认为，楼市能否迎来“金九银十”行情，关键是看政策是否加大。随着传统营销旺季来临，房企无论从推盘强度、还是营销力度都将有所提升，9月整体成交将环比持增，考量到当前的市场行情，若无明显政策性刺激，增幅将十分有限。

当务之急是下降存量首套和二套房贷利率、下降首套和二套房贷首付比例，免减房地产税费、放开第三第四套房贷、取消北上广深天津海南住房限购、取消豪宅税政策，振兴楼市。全面尽快落实2023年、2024年前7月已出台的政策。

其一是从中指100城新房房价数据来看，2024年上半年新建住宅价格累计上涨1.24%、7月16443元/平方米，环比上涨0.13%，涨幅较6月收窄0.02%，同比上涨1.64%。8月16461元/平方米，环比上涨0.11%，涨幅较7月收窄0.02%，同比上涨1.76%。

其中35城环比上涨，46城环比下跌，较7月增加7个，19城持平。分城市类型来看，8月一线城市新建住宅价格环比上涨0.27%，同比上涨3.41%。二线城市环比上涨0.09%，同比上涨1.50%。三四线城市环比下跌0.09%，同比上涨0.01%。

环比涨幅最高的是合肥上涨1.40%、金华上涨1.06%、上海上涨0.80%，西安上涨0.72%。珠海、包头等19城价格环比持平。环比下跌的城市为东莞、扬州和宁波分别下跌0.71%、0.61%和0.52%。泰州、湘潭等20个城市跌幅在0.1%以内。

同比来看，热点城市持续保持韧性。其中上海、成都、西安和合肥新建住宅价格同比分别上涨5.48%、4.81%、4.62%和3.62%，杭州、金华等13个城市涨幅在1.0%~3.0%之间，呼和浩特、银川等12个城市同比涨幅在0.5%~0.9%之间。

从中指100城二手房房价数据来看，2024年上半年二手住宅价格累计下跌3.61%，7月均价14653元/平方米，环比下跌0.74%，同比下跌6.58%，环比已连续下滑27个月，同比连续下滑19个月。

8月百城二手住宅平均价格为14549元/平方米，环比下跌0.71%，跌幅较7月收窄0.03%，已连跌28个月，同比下跌6.89%。说明业主“以价换量”促交易特征明显，城市分化的价格延续下跌趋势。

其二是从中指100城新房销售成交数据来看，2024年1月-8月全国重点100城新房销售面积同比下降31%。其中，8月环比下降11%，同比下降17%。环比降幅较7月扩大，新房市场调整压力仍然较大。主要是楼市供需两淡，政策持续力弱。

克尔瑞数据显示，8月30个重点城市新增供应797万平方米，环比微增6%，同比下降32%，绝对量仍为年内低位，较二季度月均下降24%，前8月累计同比降幅为31%。总体来看，供应规模小幅回升，目的是冲楼市金九银十。

分城市区域来看，其中一线城市整体预计供应面积164万平方米，环比增长15%，同比下降36%，较二季度月均水平下降14%。二三线城市供应环比增幅不及一线，环比微增4%，同比下降31%，前8月累计同比降幅为33%。

8月30个重点城市整体成交923万平方米，绝对量规模仅与1月相当，环比下降9%，同比下降20%，与二季度均值相比下降23%，前8月累计同比降34%。说明楼市成交下降超出市场预期，需求低迷。

分城市区域来看，一线环比下降17%，同比下降7%，较二季度月均下降16%，累计同比下降26%。二三线城市成交环比降幅8%不及一线，但是单月同比和累计同比降幅均显著高于一线，二线城市要走出困境，需要时间。

其三是从一线城市新房、二手房销售成交数据来看，随着一线城市纷纷取消或者放松限购，降低首付比，取消或者降低房贷利率下限，核心城市特别是一线城市需求得到提振，带动8月一手房市场跌幅收窄，二手房市场以价换量成交火爆。

北京市住建委官网显示，8月北京新房网签9984套，面积约997268.15㎡，其中住宅网签5802套，同比7月增长约41.8%，面积616016.2㎡。二手房网签15567套，累计面积约1367472.96㎡，其中住宅13866套，面积约1273040.12㎡。北京市住建委官网数据显示，8月北京市二手住宅网签量为14363套，环比下降7.8%，同比增长31.0%（7月15575套，环比增长3.92%，同比大幅增长了60.27%）。成交量创下了自2023年3月以来16个月的新高后，热度回落。

上海链家研究院数据显示，8月上海新房（含商业）累计成交13709套（日均成交426套），较7月16087套（日均成交519套）下跌14.8%。剔除商业后，纯住宅共成交9130套（日均成交295套），较7月10623套（日均成交343套）下跌约14.1%。

上海中原地产数据显示，8月上海新建商品住宅成交面积59.3万平方米，环比增加9.6%，同比增加1.8%。8月上海二手房（含商业）成交17884套（日均成交577套），较7月成交20380套（日均成交657套）下跌12.2%。

广州阳光家缘网数据显示，8月广州全市新房共网签4745套，7月5211套，前后网签减少466套，环比下跌约9%。和7月超30%的跌幅比，8月跌幅迅速收窄。和前7个月新房网签对比的话，8月数据表现和3、4月持平，在4800套上下浮动。

除了6月份受政策强刺激效益的7623套，广州新房市场单月网签也就基本就是8月份的数据。广州前8个月新房网签一共38128套，相当于楼市被暴击前的半年水准。6月网签量创造了今年的新高，7月下降后，8月萎缩严厉。

广州市房地产中介协会数据显示，8月（统计周期7月26日至8月25日），广州市二手住宅网签8872套和88.28万平方米，环比分别下降11.58%和12.80%（7月分别为10034宗和101.24万平方米，环比分别下降4.04%和4.42%），成交回落。

深圳住建局数据显示，深圳全市新建商品房成交2865套，面积为34.07万平方米，环比下降5.1%。其中新建商品住宅成交为2537套，面积为26.95万平方米，环比下降3%。从区域成交来看，宝安、龙华、光明是本月主要成交区域。

8月深圳全市二手房共网签4564套，环比下降16.9%，其中住宅3804套，环比下降16.8%。不过，住宅网签量与去年同期相比增长57.1%，反映了即使当前处于楼市淡季，今年深圳楼市行情比去年有明显好转。

笔者认为，考虑到高性价比房源逐渐减少，使得部分购房者的观望情绪更加浓厚。按照二手房市场的成交规律，“小阳春”后，成交量会出现周期性下滑，直至9月、10月的“金九银十”期间，市场成交量在利好的带动下，才有可能迎来新一轮上涨。

随着一线城市9月“金九银十”传统旺季来临，暑期出游、高温天气过后，市场看房量有望增加，市场预计将保持一定活跃度。政策优化预期进一步增强，若政策能如期落地，将有助于提振市场信心，提升市场活跃度。

总体来看，市场预期总体保持平稳，短期价格波动影响较为有限，预计到年底全市价格走势将以稳为主。一方面是楼市传统旺季“金九”已经拉开帷幕，市场供应量大增，价格调整方案已经暴露出水平。另外是政策调整加强。

其四是从房企销售业绩的金额来看，克而瑞数据显示，1月-8月百强房企实现销售操盘金额23821亿元，同比降低36.5%（前7月同比降低37.5%、前6月同比增速为下降41.8%、前5月同比下降46.0%），降幅收窄1%，处于近六年最低水平。

8月百强房企实现销售操盘金额2512亿元人民币，环比降低10%（环比下降36.4%、6月环比上涨32.5%、5月下降4.3%），同比降低26.8%（7月同比下降19.7%、6月比下降22%、5月下降35%），降幅较7月进一步扩大7.1%。

中指研究院数据显示，1月-8月，百强房企销售总额为26832.4亿元，同比下降38.5%(前7月同比下降40.1%、前6月同比下降41.6%），降幅较1月-7月继续收窄1.6%，累计同比降幅连续6个月收窄。

8月百强房企销售额同比下降22.1%，环比降低2.43%（7月同比下滑19.4%，环比下降35.2%）。前8个月，销售额超过2000亿元的仅保利发展一家。规模上千亿元的房企为6家，较去年同期减少6家。百亿房企61家，较去年同期减少29家。

其五是从房企拿地金额、土地成交情况来看，中指研究院数据显示，1月-8月，TOP100房企拿地总额4731.3亿元，同比下降40.0%，相较1-7月降幅继续扩大2.0%。8月上海、北京、杭州、南京等一、二线城市整体成交略显平淡。

1月-8月绿城中国以629亿元新增货值占据榜单第一，建发房产以613亿元新增货值位列第二，华润置地新增货值规模为508亿元，位列第三。1月-8月新增货值总额4506亿元，占TOP100企业的31.1%，新增货值门槛为61亿元。

1月-8月月长三角TOP10企业拿地金额1011亿元，继续居四大城市群之首，增长较快，主要由于8月上海、杭州、南京、无锡等城市进行土拍。京津冀TOP10企业拿地金额810亿元，位列第二。中西部TOP10企业拿地金额389亿元，位列第三。

房企来类型来看，央企、国企是主力，保利发展、中海地产、中建壹品、中国中铁、华润置地等重点城市广泛布局，总体来看，拿地向核心城市优质地块聚焦的趋势持续，土拍市场和销售市场分化加剧，促使房企拿地短期内保持审慎态势。

克尔瑞数据显示，截止8月27日，300城8月经营性土地成交规模仅4795万平方米，较上年同期下降三成。热度方面，至截稿时8月平均溢价率3.9%，较上月全月下降0.3%，说明土地市场供地节奏不及去年同期。

分城市类型来看，表现略有差异，一线成交规模环比上涨，二三线同环比均降。一线城市成交规模增145万平方米，环比上涨19%。

8月上海徐汇滨江地块高溢价成交，其余地块质量相对一般，成交均价环比下降30%至16089元/平方米。8月各地土拍热度延续分化，上海、杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%，但更多的城市还是以低溢价成交为主，广州、武汉、西安、南京等城市本月绝大多数地块仍是底价成交，平均溢价率均未超过0.5%。