楼市整体成交下降 40个大中城市宅地成交23万平

　　上周楼市整体成交环比下降，三四线城市小幅上涨。库存整体环比略涨。40个大中城市住宅用地成交23万平方米，土地出让金29亿元。房企非银融资类型以中期票据、公司债为主，部分企业通过超短期融资券等方式获取资金。房企拿地城市集中在温州、淮安、石家庄、苏州等城市。其中，象屿集团联合体6.4亿元摘得苏州相城低密度地块，楼面价13500元/平方米。

　　政策：央行指出总量上加大逆周期调节力度，降准还有一定空间。海口优化落户购房政策，泸州按区认定首套住房，雄安新区支持公积金支付首付款。

　　交易：上周楼市整体成交环比下降，三四线城市小幅上涨。库存整体环比略涨。

　　土地：温州收金近29亿领衔，泉州居第二位达近10亿元，其余TOP10城市中出让金普遍在11亿元以下。

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　　交易

　　▍交易：整体环比下降，三四线城市小幅上涨

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　　▍整体：环比下降，同比降幅收窄

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　　▍一线城市：整体成交面积环比下降

　　上周，一线城市成交面积整体环比下跌33.54%，同比下降6.5%。分城市来看，北上广深环比均下跌。其中，上海、北京环比跌幅明显，分别为40.3%、34.5%。同比来看，整体同比降幅收窄，深圳同比上涨，为23.9%，其余3城同比均下降。

　　表：一线城市成交面积同环比情况

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　　▍二三四线城市：二线整体环比下降，三四线环比上涨

　　上周，二线代表城市整体成交面积环比下降，降幅为37.59%。分城市来看，温州、青岛环比上涨，涨幅分别为36.52%、12.56%。其余代表城市环比均下降。同比来看，二线代表城市整体下降19.96%，温州同比涨幅显著，为250.92%。三四线代表城市整体环比小幅上涨，涨幅为0.47%。分城市来看，惠州、韶关涨幅显著。同比来看，三四线代表城市同比小幅下降，降幅为0.01%。

　　图：二三线重点城市成交面积环比涨跌幅

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　　▍库存：本周库存总量环比略涨

　　监测的7个代表城市整体库存环比略涨0.05%。其中，一线城市整体环比上涨，分城市来看，北京、上海、广州3城库存环比均上涨，涨幅分别为0.77%、0.28%和0.46%；深圳库存环比下降，降幅为0.74%。二线城市整体环比略降，分城市来看，杭州库存环比上涨，涨幅为1.27%；温州、苏州环比均下降，降幅分别为1.37%、0.52%。

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　　商办

　　▍国务院推动高水平开放与区域合作

　　9月4日，国务院办公厅发布《关于以高水平开放推动服务贸易高质量发展的意见》，旨在通过提升旅行服务国际竞争力，优化签证和通关政策，提高签证便利化水平，推动服务贸易高质量发展。《意见》强调服务贸易在构建新发展格局中的重要作用，提出全面实施跨境服务贸易负面清单，建立相应管理制度，加强行政审批与负面清单的衔接，提升负面清单管理能力。同时，扩大自主开放，探索开放路径，建设国家服务贸易创新发展示范区，高质量实施《区域全面经济伙伴关系协定》（RCEP）等区域经贸安排中服务贸易开放承诺和相关规则。《意见》还提出为外商投资企业管理人员、技术人员及其随行家属提供入出境便利，完善外汇管理措施，扩大人民币在服务贸易领域的跨境使用，完善技术贸易管理和促进体系，推进航运贸易数字化，拓展特色服务出口，发展农业服务贸易，加快发展教育服务贸易，加快服务外包高端化发展，积极运用数字技术、人工智能等创新服务供给，推动服务贸易与高端制造业融合发展，大力发展绿色技术和绿色服务贸易，实施服务贸易全球合作伙伴网络计划，鼓励各地区建立健全促进服务贸易发展的机制，充分利用中央和地方现有资金渠道以及服务贸易创新发展引导基金等相关基金，创新支持方式，推动服务贸易发展。此外，《意见》要求修订完善国际服务贸易统计监测制度，发挥京津冀、长三角、粤港澳大湾区及成渝地区双城经济圈等区域优势，建设区域性服务贸易发展公共平台，提升东部地区引领带动作用，培育一批服务贸易标杆城市，支持中西部与东北地区构建内陆多层次开放平台，推动优势特色服务贸易创新发展，鼓励建立服务贸易跨区域协作机制，促进资源要素高效合理流动。各地区、各有关部门要从全局和战略的高度，充分认识大力发展服务贸易的重要意义，依靠扩大开放和创新驱动激发服务贸易发展新动能，抓好本意见贯彻落实。

　　▍福州海荣财富中心揭幕

　　9月2日，永荣控股集团新总部大楼——海荣财富中心在福建省福州市台江区东部鳌峰片区正式揭牌，集团总部及下属能源化工销售事业部、金融服务事业部办公团队将全部入驻新址。海荣财富中心总投资达10亿元，总建筑面积6万平方米，是永荣全球运营中心，集智慧物联、智能制造、科技研发、新产品发布与展示、资本运营和人才管理等多项功能于一体，也是永荣中央研究院所在地。该中心的建筑设计结合了福州现代化国际城市的特点，以现代简洁的直线语言和理性合理的构架秩序，传递出时尚现代的外观表达。在设计和建设过程中，海荣财富中心采用了AI算法和物联网技术，实现了与各大生产基地的互联互通，可实时掌握生产动态。同时，大楼内部设有1000平方米的品牌馆，运用裸眼3D技术、三维数字城市建构、永荣数字人、互动飞屏、移动视窗等最新科技手段，展现了永荣集团的多彩形象。永荣控股集团是一家以绿色能源化工新材料为主业，集供应链服务为一体，并依托现代工业4.0和工业互联网技术，绿色可持续发展的大型产业集团。集团下辖尼龙事业（永荣股份）、芳烯事业、新材料事业、新能源材料事业、港口服务事业、能源化工销售事业、金融服务事业等业务板块，拥有全资、控股企业60多家，员工近10000人，2023年荣膺中国企业500强（第329位）。

　　▍富力地产遭债权人清盘

　　9月3日，富力地产在港交所发布內幕消息，披露公司若干附屬公司的资产委任接管人。据公告介绍，7月3日，兆晞、富力香港及御逸各自收到由Serica Agency Limited作为担保代理人的通知，其中包括委任Frank Forensic and Corporate Recovery Limited的Chan Leung Lee 和 Yuen Tsz Chun 就融资协议为担保代理人设立担保之资产作为共同及个别接管人。兆晞持有富力地产一家全资附属公司的全部股权，该公司在中华人民共和国间接持有68间酒店及一幢写字楼。兆晞为御逸的全资附属公司，而御逸则为富力香港的全资附属公司。富力地产正在评估委任接管人的法律、财务和营运影响。7月9日，富力地产在港交所发布公告称，全资子公司兆晞有限公司已于7月8日收到Seatown Private Credit Master Fund提交的清盘呈请。该呈请已在香港高院提交。按公告所示，富力有一笔6.137亿美元的本金即应计利息尚未偿还，折合人民币约45亿。这笔融资协议是在2023年1月13日订立的，担保人之一是富力地产（香港）有限公司。这笔融资的抵押品中包括一间富力地产附属公司的全部股权，而这间公司持有中国境内68家酒店和一座写字楼。本次“清盘呈请”的另一方，即Seatown Private Credit Master Fund是债权人之一，持有这份融资计划18%左右的份额，即约1.1亿美元。债权人发现，富力没钱还债，又不知道何时能还上钱，于是向法院提起清盘。值得注意的是，Seatown Private Credit Master Fund为私募信贷主权基金，隶属于新加坡政府投资公司淡马锡。

　　▍锦和资管收购创邑MIX•安波路商业项目

　　9月3日，近日，市场消息，锦和资管联合其它机构收购了创邑旗下的创邑MIX•安波路商业项目，交易价格为4.6亿元。资料显示，项目位于上海市杨浦区安波路，距翔殷路地铁站、黄兴公园地铁站距离1千米以内。项目用地面积约0.6万平方米，总建筑面积1.8万平方米，业态分为社区商业，品质办公两大主要功能。作为城市更新项目，项目定位为社区型商办综合体，旨在打造潮流的生活社区、多元的餐厅娱乐中心、开放的公共体验空间MIX综合体。项目身处五角场商业圈，定位为指向年轻人群的社区商业。资料显示，锦和资管由锦和集团与华平投资共同打造，聚焦城市更新与再开发领域。专注投资上海、北京核心地段的存量物业，因地制宜进行投资开发改造、持有经营和资产全周期管理，是存量市场上专业商用资产管理公司。

　　土地

　　▍总体情况：40城土地出让金69亿元，温州收金逾39亿领衔

　　40个大中城市住宅用地成交23万平方米，土地出让金29亿元。温州收金近29亿领衔，泉州居第二位达近10亿元，其余TOP10城市中出让金普遍在11亿元以下。

　　表：40个大中城市土地市场情况（市本级）

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　　表：出让金TOP10

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　　▍宅地总价TOP5：石家庄地块宅地领衔，TOP5中珠三角城市占四席

　　宅地出让金TOP5中，石家庄地块占1席。其TOP5中地块均在4亿元以上。石家庄维明大街西新石北路南地块出让金在9.6亿元以上。

　　表：全国住宅用成交总价TOP5

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　　▍宅地单价TOP5：苏州宅地成交楼面价近1.4万元居首

　　本周核心城市优质地块成交较多，苏州相城区地块成交楼面价13500元/平方米，居宅地TOP5单价首位。

　　表：全国住宅用地楼面单价TOP5

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　　▍新推关注地块

　　本周，深圳推出1宗地块，总起始价近67亿元。鄂州新推7宗宅地，总规划建筑体量近71万平。

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　　企业

　　房企非银融资类型以中期票据、公司债为主，部分企业通过超短期融资券等方式获取资金。房企拿地城市集中在温州、淮安、石家庄、苏州等城市。其中，象屿集团联合体6.4亿元摘得苏州相城低密度地块，楼面价13500元/平方米。

　　▍投融资：招商蛇口成功发行2024年第二期公司债，规模40亿元；象屿集团联合体6.4亿元摘得苏州相城低密度地块，楼面价13500元/平方米。

　　房企非银融资类型以中期票据、公司债为主，部分企业通过超短期融资券等方式获取资金。其中，9月2日，深业集团有限公司发布2024年度第二期超短期融资券发行情况公告。深业集团有限公司成功发行2024年度第二期超短期融资券，简称为“24深业SCP002”，代码为“012482599”。该融资券期限为223天，起息日定于2024年8月30日，兑付日则为2025年4月10日，计划与实际发行总额均为30亿元，发行利率为2.17%。9月5日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司披露了2024 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）发行结果公告。本期债券发行规模不超过40亿元（含），分为两个品种：品种一的债券代码为148900， 简称“24蛇口03”，为3年期固定利率债券，发行规模为25亿元，票面利率为2.25%；品种二的债券代码为148901，简称“24蛇口04”，为5年期固定利率债券，发行规模为15亿元，票面利率为2.35%。同日，北京天恒置业集团有限公司宣布成功发行2024年度第四期中期票据，简称为“24天恒置业MTN004”，代码为“102483960”。该票据期限为2+N年，起息日定于2024年09月04日，兑付日则远至2099年12月31日。此次计划发行总额为8亿元，实际发行总额亦为8亿元，发行利率为2.54%。

　　上周，房企拿地城市主要集中在温州、淮安、石家庄、苏州等地。9月3日，石家庄市桥西区土门乡成交1宗住宅用地，该地块由石家庄保旻房地产开发有限公司斩获，成交价95900万元，成交楼面价9188元/㎡。该地块编号为130104012001GB01589，位于维明大街以西、新石北路以南、华星路以北、西三教街以东，建设用地面积47443㎡，规划建筑面积104374㎡，起拍价75300万元，起拍楼面价7214元/㎡。9月4日，温州市瓯海区出让93亩商住地，该地块属温州市瓯海中心区站前单元B-29地块，出让面积61912.75㎡，起价47300万元。最终经一轮竞价，由浙江瓯海铁路投资集团有限公司（瓯海城投）以底价竞得。同日，温州市鹿城区出让1宗商住地，仅1轮报价，温州市鹿城区大承城市建设有限公司以底价79400万元竞得温州市仰双片区中央涂单元C-09地块。该地块出让面积54531.15㎡，容积率2.0，住宅和兼容的商服建筑面积之和不大于109062㎡，其中兼容功能的建筑面积≤45969㎡。9月5日，苏州市迎来一宗低密纯宅地出让，地块位于相城区黄桥街道华元路南、虎丘湿地公园东，宗地面积47192.00㎡，规划建面47663.92㎡，容积率仅为1.01，建筑限高15m，起始总价6.43亿元，起始楼面价13500元/㎡。该地块挂牌过程中仅获一轮报价，最终由苏州市东挺河智能科技发展有限公司&江苏象屿房地产开发有限公司以底价竞得。

　　▍其他重大事项

　　美的置业重组方案以高达95%的投票支持率获得正式通过

　　9月2日，美的置业控股有限公司于顺德总部以现场会议结合电子会议系统的方式举行股东特别大会。会上，三项于2024年8月16日的股东特别大会通告所载的决议案获审议，分别为：1.批准及确认建议分派；2.批准及确认可能出售事项；3.批准非豁免持续关连交易框架协议。根据香港上市规则规定，有权在股东特别大会就决议进行表决的股份总数为296035020股，占已发行股份的20.63%。会议当日，共有118560245股股份参与投票，赞成票数高达95%。

　　政策

　　央行指出总量上加大逆周期调节力度，降准还有一定空间

　　海口优化落户购房政策，泸州按区认定首套住房，雄安新区支持公积金支付首付款

　　住建部：1-7月份，全国新开工改造城镇老旧小区3.8万个。央行：总量上加大逆周期调节力度，灵活运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长，降准还有一定空间。海口：落户可按本地居民待遇购房。泸州：按区认定首套住房。海南省、雄安新区、常德等9地：从提高公积金贷款最高额度、取消两次住房公积金贷款时间间隔限制、支持公积金支付首付等方面满足购房者合理住房需求。湘潭、泸州等6地：发放购房补贴。

      来源：中指研究院