8月深圳新房供需低迷 二手跌破四千

　　1年期、5年期以上LPR维持不变

　　新房

　　商办成交占比下滑

       8月，新房市场共网签2865套商品房，环比↓5.1%；住宅网签2537套，环比↓3.0%；豪宅网签267套，环比↓25.4%；商务公寓网签122套，环比↑24.5%；商办及其它网签206套，环比↓32.5%。

　　其中，住宅成交占比88.6%，上升1.9%；商务公寓成交占比4.3%，上升1.0%；商办及其他占比7.2%，下滑2.9%。

　　新房住宅成交均价下滑

       8月，新房住宅成交2537套，环比下滑3.0%；成交面积27.0万平，环比下滑7.2%，成交均价59772元/平，环比下滑9.1%。

　　去化周期止跌回升

　　8月，深圳全市新房住宅存量为509.7万平，环比↑3.0%。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为21.78个月，去化周期较上月上升0.27个月，去化周期止跌回升。

　　宝安区成交量第一

       盐田区成交量上升幅度最大

　　8月，从各区网签套数上看，宝安区网签657套排名第一，环比上升15.1%；龙华区网签482套排名第二，环比下滑1.2%；光明区网签459套排名第三，环比下降4.4%。

　　从各区变动看，西部区域仅宝安区上升，南山区下滑幅度较大；中部区域福田区上升幅度较大，仅龙华区成交量下滑；东部区域盐田区上升幅度最大，多区成交量下滑。

　　单价4-6万价格段成交占据主导

       从成交单价来看，8-10万价段上升幅度最大，4-6万价段下降幅度最大。其中，4-6万价段成交占比33.9%位居第一，下降了3.7%，此价段内，鸿荣源·珈誉府、万丰海岸城、云上润府项目成交活跃。4万以下价段成交占比30.3%位居第二，主要为特发学府朗园、名居·山河里项目。6-8万价段成交占比19.7%，主要为中洲迎玺、汉园茗院项目。

　　从成交总价来看，800-1000万价段上升幅度最大，1500万以上价段下降幅度最大。其中，300-500万价段成交占比40.3%位居第一，下降了0.4%，此价段内，鸿荣源·珈誉府、名居·山河里、华润润曦府项目成交活跃。500-800万价段成交占比24.6%位居第二，主要为中洲迎玺、万丰海岸城项目。300万以下价段成交占比13.3%，主要为特发学府朗园、创城云璞花园项目。

　　中洲迎玺网签套数居首

　　网签数据显示，8月，中洲迎玺网签141套，位居住宅成交套数TOP10榜首，其次是特发学府朗园、阅臻府。

　　8月网签套数TOP10项目中，宝安区占据四个位居第一；光明、龙华区各占据两个位居其次，龙岗、福田区占据一个。

　　8月住宅成交套数TOP10共成交977套。

　　二手

　　全市过户套数跌破40008月全市二手住宅过户套数为3804套，环比下滑16.8%；二手住宅成交37.2万平，环比下滑16.5%；过户套数为近6个月最低。

　　中原领先指数为819.9，环比下滑1.4%；二手均价50058元/平。

　　龙岗成交居首

       8月各区二手成交中，龙岗成交882套，位居首位；其次为福田，成交761套；南山第三，成交686套。

　　从环比变动来看，8月各区成交皆下滑。其中，大鹏跌幅最大，成交14套，环比下滑46.2%。

　　议价空间升至7.9%

       8月二手住宅议价空间回升，为7.9%。

　　套均总价635万

       8月二手住宅套均总价为635万元，环比下滑7.5%。

　　单价4-6万价段成交占比39.7%

       从成交总价段的分布来看，8月350-500万价段成交占比21.4%，位居首位；250-350万价段成交占比为17.6%，位列第二。从环比变动来看，1000-2000万成交占比上升2.9%，升幅最大；而250-350万价段成交占比下滑8.9%，跌幅最为明显。

　　8月从二手住宅成交均价段的分布来看，4-6万价段成交占比39.7%，位居首位；4万以下成交占比为27.5%，位列第二。从环比变动来看，4-6万价段成交占比上升8.4%，升幅最大；而4万以下价段成交占比下滑8.1%，跌幅最为明显。

　　20-25年楼龄成交占比31%

       从楼龄来看，8月20-25年楼龄的二手住宅成交最为活跃，占比31%；15-20年楼龄成交位居第二，占比24%。

　　而从成交变化看，20-25年楼龄成交占比上升8%，增幅最大。

　　60-90平成交占比41%

       从面积段来看，8月60-90平住宅成交占比41%，成交占比最大；90-144平住宅成交占比28%，位居第二。

　　户型方面，8月3房户型成交占比37%，成交占比最大；2房户型成交占比29%，位居第二。

　　租赁

　　租金回报率升至1.67%  

　　根据深圳中原研究中心监测显示，8月全市住宅租金为69.9元/平·月，环比上升0.1%。租金回报率升至1.67%。

　　龙岗租金上升0.7%

　　8月，南山为全市租金最高的区域，为103.9元/平·月；其次为福田，租金为100.9元/平·月。

　　从租金变化看，南山租金保持不变，罗湖、龙岗、龙华租金上升，其余各区租金下滑。其中，龙岗租金上升0.7%，升幅最大。

　　宝安租赁占比18.6%

　　8月宝安租赁占比18.6%，成为租赁占比最大的区域；罗湖紧随其后，占比17.2%。

　　从环比变动来看，8月福田、盐田、宝安、龙岗租赁占比上升。其中，龙岗占比上升4.6%，升幅最大；罗湖租赁占比下滑5.2%，跌幅最为明显。

　　3房户型租赁占比36.5%

　　8月3房租赁成交占比最高，为36.5%；其次为2房，占比32.3%。

　　中原研判

　　来源：中原研究中心