楼市抄底时机到？杨少锋称今年是刚需抄底最后时机

    如果说2011年的楼市还在咿咿呀呀唱忐忑，那么经过长时间的深度调控2012年应该已经唱到歇菜，开发商更是倍感“亚历山大”。根据数据，3月份我国70个大中城市房价处于整体下调趋势，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有38个，比2月份增加了11个，这是调控以来首次出现超过半数的城市价格下降。而四月份这几周来，全国各地政府亦不断出台支持首套刚需购房者的微调政策，信贷政策更是在春节后持续松动，针对首套房刚需的贷款利率在全国主要城市已经逐渐可以八五折，但依然无法呈现回春的状态，成交量继续下降，据中原监测，4月份前18天，全国60个重点城市新房成交量环比3月同期下滑近一成。

    深圳方面，纵使有开发商打出一成首付的噱头，但依然难逃楼市发展的整体趋势，成交上虽有短暂回暖，却也一直处在起伏升降的震荡中。根据深圳国土局网签数据显示，深圳楼市自龙年伊始便跌入冰谷，持续低迷两月后才在3月稍有所回暖，3月份深圳新房市场总成交3430套，环比上升77.6%，这也是深圳楼市自2011年10月份以来成交的最高数据。然而，此番“小阳春”也并未被看好，众多专家均认为，目前国家对楼市调控的决心并未改变，因此楼市还充满了很多未知数，“小阳春”的行情也恐难持续。

    楼市政策见底 今年是刚需入市最好时机

    确实， 4月份的成交数据也印证了专家预言，短暂小阳春之后，4月份的楼市开始跌宕起伏，成交也开始有所回落，而在价格方面更是在上周（4.16-4.22）下滑到15248元/平米，接近深圳的价格底。而对此深圳中原市场研究部认为，未来随着刚需产品的集中入市，价格也将应声而落，已无回涨可能。

    虽然业内普遍看低价格，但日前地产大亨任志强被爆称“未来两年房价一定会上涨”的传言却也让整个楼市掀起一股关于房价到底会不会上涨何时会触底反弹的热烈讨论。即使后来任志强出面澄清辟谣为不是本意，但对于房价的猜测，依然是众多购房者最为关心的话题。中投联达投资有限公司董事长杨少锋认为，在经过一年多的观望之后，一季度各大城市成交均有好转。但其中导致好转的原因很多，一是春节淡季刚过，二是很多项目加入开盘拉高成交量，三是银行信贷开始放松。现在只是“利空出尽”，也就是房地产调控政策已经到底，观望者开始进入市场，但还不能说是市场真正回暖。房价的合理回归仅靠打压开发商是行不通的，政府银行应该同时让利。

    4月25日，根据经济之声《天下财经》报道，有消息人士透露，住建部等相关部门的研究机构正在共同研究新一轮刺激楼市刚需入市的政策储备。一旦房地产投资增速下降过快，就可能有储备政策推出。而未来的调控方向依然不变。种种迹象，似乎国家已经开始准备介入救市，是否刚需抄底时机已经来临？未来的楼市反弹时间又将会是何时？作为曾在2007年全球金融危机之时精确预言过2008年3月楼市拐点出现及2008年底楼市将开始回暖的“预言帝”杨少锋，对2012年的楼市再次预测：“2008年的高压到2009年全面刺激，180度转弯的政策和天量的流动性注入市场是上一轮房价反弹的根源。相信这一轮政府会吸取教训，所以未来房价并没有报复性反弹根基。目前我国现有的调控政策并没有涉及房地产的核心矛盾，所以中国房地产依然是政策市，由于民间资本缺乏投资渠道，而实业投资回报过低，固定资产依然是投资最好的产品。所以不管政策如何，只要央行开闸释放流动性，等银行贷款好贷，市场回暖就不远了。”

    “我国住房的核心供需矛盾依然存在，我认为，今年将是刚需最后一次进入市场的机会，错过了，你就只能安心等保障性住宅了。所以我建议刚需购房者现在就可以考虑。”杨少锋说，而对于刚需入市该如何选择，杨少锋建议，“由于地价已经是房价最核心的成本，拿地早的房企降价空间就大，降幅超过20%就可以考虑。首先，刚需入市要看好地段，建议刚需可以选较远但是配套成熟、交通便利的房子。其次是选择供应量大的区域，越是这种区域下跌空间越大。第三，刚需最好不要超前消费，量力而行。第四，或者可以再等一等，很快就会有刺激刚需的政策。最后，除了价格还要看银行，因为按揭成本很高，不同银行优惠不同。核心地段和学区房都有强大需求支撑，房价会非常稳定，想买这些地段的随时可以买。刚需买房现在就可以入市，找那些供应量大的地方，选拿地早的企业，折扣会比较多，。如果既希望房价跌，又希望地段好，未来升值潜力大，那不可能的。”

    房价下降不可能 未来房价仍然看涨

    据房掌柜了解，去年下半年到今年，各地开发商开工速度减缓，拿地热情也在不断下降，从深圳来看，便有多个盘延后入市。对此，不少购房者担心开发商现今的消极状态会导致限购取消后的房价上涨。“我之所以说今年是刚需入市的最后机会是因为从去年开始，开发商已经大幅降低开工数量，今年土地成交更是低迷。而房地产从开工到销售通常需要至少一年以上时间，未来两年供应量会大幅降低，所以一旦政策放松，房价虽然不至于反弹，但是买房将会很困难。”杨少锋坦言，“作为下游企业，开发商打喷嚏建筑商就感冒。开发商资金周转不灵结款就难，拿房屋抵债就多。加上今年开发商资金紧张，势必减少开发量。后两年建筑公司日子会很难过。”

    虽然如此，杨少锋对于未来的楼市发展，他表示还是比较看好前景。他认为，参照香港的楼市发展历程，早前香港金融危机后房价下降，但是现在房价又达到历史高峰。中国现有的调控并没有解决核心矛盾，长远的供需不平衡和民间资本缺乏投资渠道问题都还在，而为了维持经济增长率，扩展货币政策也将持续，房价长远看依然上涨。

    从去年10月开始，建行北京地区率先上浮了首套房个贷利率后，各大行也悄然跟进。今年春节后，国务院明确了今年将加大对首套房置业人群的优惠支持力度，各家商业银行的首套房个贷利率又逐渐回落至基准，而近期，房贷政策再次松动，各家银行政策微调，房贷陆续出现9折甚至8.5折优惠。而正是房贷政策的松动，刺激了购房者群体入市。但整体上楼市政策的大方向依然还未改变，市场的大趋势仍然难挡，更多的购房者面对如此诱惑亦陷入犹豫观望中，当下购房是陷阱还是馅饼？杨少锋认为，房价下降绝不是政府愿意看到的。因为房地产下降，建筑、钢铁建材、家居家电等关联产业都将受影响，而这些是解决民工就业最大的行业。相比房价，就业是更大的民生。其次，有房产资产下降将损伤整个社会的购买力，是中产阶级资产整体的缩水，后果很严重。但是，我们也看到，从去年年底开始，就已经很有多开发商的资金链出现了问题，开发商在顶不住的时候就选选择降价出货，因此，对于刚需来说，现在仍然还是可以考虑入市的，不要期待房价下降50%，那是不可能的，否则中国的经济将会崩盘，购房者买到的也会是烂尾楼。”