重磅定调！房地产有大变化

　　稳定经济与楼市，愈发紧迫。

　　9月26日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。从会议通稿来看，决策层的思路出现重大调整。

　　按照惯例，中央政治局“以研究经济工作”为主题的会议每年有三次，一次在4月末，一次在7月末，一次在12月中旬。此次提前至9月召开，充分体现了中央对当前经济形势的高度重视。

　　会议认为，“当前经济运行出现一些新的情况和问题”，要求“要全面客观冷静看待当前经济形势，正视困难、坚定信心，切实增强做好经济工作的责任感和紧迫感”，强调“要加大财政货币政策逆周期调节力度”。

　　房地产被重点部署。会议指出，“要促进房地产市场止跌回稳”，这是迄今决策层关于房地产市场的最积极表态。这也说明，房地产下行过快成为经济运行中的突出问题，可能引发系列风险，必须下政策“猛药”。

　　就在会议召开第二日，降准、降息全面落地。央行宣布，自9月27日起，下调存款准备金率0.5个百分点；公开市场7天期逆回购操作利率，下调0.2个百分点，至1.5%。

　　央行行长潘功胜两日前曾说，预期贷款市场报价利率（LPR）也将随之下行0.2至0.25个百分点。由此，房贷利率亦有望下调。

　　受重磅政策提振，自9月24日以来，A股、H股、中概股、人民币汇率等中国资产全线爆发，强势上涨。

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　　房地产新部署

　　此次中央政治局会议对于房地产工作的部署，有几个提法值得关注：

　　一是要促进房地产市场止跌回稳。此前高层会议的表态都是，要促进房地产市场平稳健康发展。

　　近日，国家统计局发布了房地产相关数据，各个指标的表现都不好看。投资端，1～8月份，全国房地产开发投资同比下降10.2%，连续4个月处于两位数跌幅。

　　销售端，1～8月份，新建商品房销售面积同比下降18%，销售额同比下降23.6%。拿地数据就更差了。1～8 月，百强房企累计拿地金额5533 亿元，同比下降42%。8月份，全国70个大中城市，无论是新房还是二手房，价格全线下跌，且跌幅扩大。

　　这些数据充分说明，“当前房地产下行压力较大，而且已经形成了预期疲弱和量价下行的负反馈循环，供给和需求负反馈收缩。这种下滑导致的全产业链条收缩是近期通缩的重要源头，超出了管理层的容忍范畴。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

　　当前急需促进房地产市场止跌回稳，不仅成交量要止跌，成交价格也要止跌。这意味着，四季度各地将出台持续性重磅加码政策，以促进楼市筑底回稳。

　　二是对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。这释放出强烈的稳增长、稳楼市信号，同时明确了实现止跌回稳的思路与举措。

　　记者注意到，相比7月份中央政治局会议中“消化存量和优化增量相结合”的表述，本次会议对商品房增量的措辞从“优化”调整为“严控”，并将“严控增量”放在“优化存量”之前。

　　这也是高层第一次明确提出“严控增量”，意味着各地要严格控制新增供地和新房供应上市。尤其是库存周期较大的城市，严控增量可以缓解库存压力。这是提振预期，促进短期止跌企稳的工具。

　　易居研究院数据显示，8月份，全国百城新房在售去化周期为25.2个月，连续7个月超过两年的去化水平，压力较大。而广义库存（开工未批售和未开工的用地）量，则更大。

　　“优化存量”则意味着“以购代建”等工作将加强推进，并提升保障性租赁住房供给水平。“提高质量”的提法也是第一次，意味着在既有保交房工作基础上，要立足质量导向，持续做好高品质的住房建设。

　　这也说明，高层已经关注到了住房质量问题，现在市场上的新房不管是品质、配套还是价格，供给区位等，都无法满足市场需求。新房的供给模式，需要革新。

　　三是要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

　　目前仍在执行限购政策是四个一线城市，以及天津、海南部分区域。从会议精神来看，北京、上海、深圳限购政策将进一步优化调整，广州等其他地区限购政策则有望全面放开。

　　业内预计，群众呼声高涨的存量房贷利率下调，将很快落地；后续住房交易个人所得税、增值税，开发商土地增值税等，都有望下调或暂缓征收。“抓紧完善”的措辞，也意味着构建房地产发展新模式的工作，将加快推进。

　　四是加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。

　　“白名单”制度从今年年初开始实施。据调研，尽管纳入白名单的项目多，但贷款发放规模不大，主要原因是金融机构担忧风险。这项工作未来仍须加大力度、深入推进，确保贷款投放落地。

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　　新一轮政策宽松到来

　　值得注意的是，从去年的金融工作会议、中央经济工作会议，到今年前两次召开的中央政治局会议，房地产相关工作都被放在防风险大框架下部署。此次会议则未对防风险工作进行部署，而是将房地产专门列出。

　　这并不意味着防风险工作的重要性下降。事实上，出台举措，促进房地产市场止跌企稳，正是防风险、化解风险的重要手段。

　　从大环境来看，中国新一轮宽松政策即将到来，且宽松节奏、力度和方式方法均超预期。这为楼市筑底回稳提供了可操作空间。

　　此次中央政治局会议指出，要抓住重点、主动作为，有效落实存量政策，加力推出增量政策，进一步提高政策措施的针对性、有效性，努力完成全年经济社会发展目标任务。

　　具体要求有：要加大财政货币政策逆周期调节力度。要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债，更好发挥政府投资带动作用。要降低存款准备金率，实施有力度的降息。

　　在9月24日“金融支持经济高质量发展”发布会上，央行已经集中推出了一揽子政策，包括降准、降息、下调存量房贷利率、统一首套房和二套房的房贷最低首付比例等。

　　9月27日，央行“承诺”的降准降息等政策已经落地，目前财政增量政策依然不明晰。专家预测，下一步财政重点工作之一是，尽早发行并用好1万亿元超长期特别国债和3.9万亿元新增专项债。

　　房地产支持政策也在逐步落实。

　　一个月前，住房和城乡建设部部长倪虹表示，下一步将重点抓好几方面改革：第一，构建房地产发展新模式；第二，建立城市规划建设治理新机制；第三，推进建筑业转型升级。

　　为打好商品住房项目保交房攻坚战，住房城乡建设部会同金融监管总局组织各地进行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的住房项目，作为保交房攻坚战的目标任务。

　　在推动落实融资“白名单”上，住房城乡建设部指导各地实行“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”处置模式。这个模式在郑州首先试点探索，将向全国推广。对符合条件的项目，纳入“白名单”给予融资支持，保障项目建设交付；对于资不抵债的项目，加快推进项目开发企业破产重组或清算，优先保障购房人合法权益。

　　“从我国城镇化发展进程看，从人民群众对好房子的新期待看，房地产市场还是有很大潜力和空间。只要我们坚定信心，因城施策，狠抓落实，就能促进房地产市场平稳健康发展。”倪虹表示。

　　来源：中国房地产报