2025八大城市率先回稳楼市 整体房价回调

　　12月31日，克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院院长在第九届“向新而行——丁祖昱评楼市2025年度发布会”中表示，2024年9·26政治局会议首提“止跌回稳”后，四季度成为一道明显的分水岭，百城新房成交四季度止跌，重点30城二手房成交创历史新高，一二手房总需求趋稳，总价300万元以上高端住宅同比大增，企业销售持续承压。

　　2025年政策发力点将围绕“保主体”进行，存量土地回购将成为推动房地产止跌回稳的核心引擎，预计2025年上半年房地产市场止跌基本完成，“良币驱逐劣币”成为趋势，房企将回到持续健康运营轨道。物业管理方面，地物协同趋势下，物业管理将面临三重发力点。

　　其中，2025年的市场上有八城将率先回稳，分别为杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥、北京。

　　丁祖昱具体分析指出，2024年在一系列“止跌回稳”的政策作用下，百城新房成交四季度止跌，成交面积创2023年下半年以来新高。其中，成都新房销售面积突破1400万平方米，上海新房成交金额突破5000亿元，分列销售面积和销售金额榜首。另外，深圳新房成交金额同比正增长，同比增长28%。

　　二手房成交创历史新高，30个重点城市二手房成交面积达到2.3亿平方米，四季度二手房成交面积达到2021年以来月度次高。同时，一二手房市场份额开始逆转。成都和上海表现最好，其中成都二手房成交面积最高，超过2200万平方米，上海二手房成交金额接近7500亿元，居百城之首。

　　从一二手房需求总量来看，2024年住房总需求规模趋稳，重点30城一二手成交总量为3.7亿平方米，同比微降8%。一线城市一二手房成交面积同比正增7%。分城市来看，深圳、大连、长沙、上海、北京、福州等6个城市一二手房成交面积实现正增长，其中深圳涨幅45%居首位。

　　从房价来看，丁祖昱判断认为，整体房价回调，一手房价回到2019年，二手房价回到2017年，部分二手房价格回调显著，不过房价在四季度已有企稳态势，部分项目四季度量价企稳。

　　土地市场投资继续下行，2024年全国土地成交规模同比下降16%，一二线城市提质缩量。从土地成交金额来看，土拍集中度见顶，2024年土地成交金额TOP5城市占比22%持平，土地成交总价TOP3城市北京、上海和杭州成交总价超千亿。重点城市拿地开工率不足五成。

　　高端住宅成交放量，总价3000万元以上高端住宅成交同比大增，总价亿元以上高端住宅新房成交了77套，同比倍增141%，其中上海总价3000万元以上一二手高端住宅成交占比达62%和43%。

　　丁祖昱判断认为，2025年政策发力点应是“保主体”，全面取消限制性购房措施、收购房企存量闲置土地、收购存量商品房作保障性住房将成为未来政策重点实施方向。另外，存量土地回购将是推动房地产止跌回稳的核心引擎。

　　所以，房地产市场预计将在2025年上半年基本完成止跌，具体来看，2025年一二季度70城将有过半数城市房价止跌，同时，明年一二季度房地产开发投资累计同比增速有望持平。

　　来源：风财讯