存量商品房收购有望提速 城市政府更大自主权

　　“稳住楼市”首次被写入政府工作报告的总体要求中。作为调节市场供需的有效手段，报告强调推进收购存量商品房，并给予城市政府在收购主体、价格和用途上更大的自主权。这一变化被业内看作是推动库存去化、平稳房价，从而稳固市场预期的关键一步。此外，收购用途的日趋多元化也备受关注，业内专家认为，若能精准对接科技企业、科研院所、高校等机构的住房需求，将进一步助推存量收储工作的进行。

　　推进收购存量商品房 ，给予城市政府更大自主权

　　3月5日，十四届全国人大三次会议开幕。对于2025年房地产方面的工作部署，国务院总理李强在《政府工作报告》中提出，要持续用力推动房地产市场止跌回稳。

　　作为调节楼市供需关系的有效手段，政府工作报告提出，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”是重大的突破。在其看来，房屋收储提出较早，但由于各地要求由2家国有企业来承担收储，而收储价格偏低，导致收储推进有一定的难点。

　　从各地发布的政策来看，在收购价格上，多地以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即按照土地划拨成本加上建安成本，再额外加上5%的利润来计算收购价格。据不完全统计，包括银川市、肇庆市、杭州市、哈尔滨市、南宁市、青岛市、临沂市、新乡市等均提及收购已建成存量商品房用作保障性住房，收购价格以此为参考上限。

　　在业内看来，这使得市场供需双方的价格往往难以匹配。第三方研究机构报告指出，地方政府收储标的的诉求在于“商业模式可持续”和国有资产保值增值，而开发商的诉求在于回笼资金足以覆盖债务，这导致双方在价格上存在分歧。

　　李宇嘉认为，此次明确，主体、用途、价格地方可以自主，意味着2025年存量房收购将加速，这对于解决库存去化、稳定房屋价格，进而稳定市场预期，实现止跌回稳具有重要的意义。

　　多地披露保障房年度规划，收购存量商品房为重要方式

　　从各地实践来看，目前收购存量商品房主要是用于保障房建设。中指研究院监测数据显示，2024年以来，超80城（区）发布收购存量房作为保障性住房的公告。长春、保定、合肥等10多个城市收购商品房项目落地，重庆、福州、郑州等一些城市收储的项目已经投入当地的保障房运营当中。

　　比如河南郑州，作为最早探索收购存量商品房用作保障房的城市之一，存量商品房收购量居全国第一。据央视新闻2月1日报道，郑州累计收购存量商品房项目96个，12万间以上的房源，总建筑面积超过500万平方米，目前已有8.6万间作为人才公寓投入市场。另根据机构监测，银川、大连、绥化等地收储项目的部分贷款资金已经到位，收购的存量商品房多用于配租型保障性住房。

　　此外，也有不少地方政府工作报告提及收购存量商品房。例如2025年安徽省政府工作报告对今年重点工作中提及，完善“保障 市场”的住房供应体系，有序收购存量商品房用作保障性住房；河南省政府工作报告在2025年重点工作中显示，用好地方政府专项债支持盘活闲置存量土地、新增土地储备以及收购存量商品房等政策，新增保障性住房5.7万套。推动城市闲置房产向旅居长租功能房转变。

　　另以辽宁为例，辽宁省人民政府办公厅发布《辽宁省加大存量商品房收购力度进一步提升住房保障能力的若干措施》，2025—2027年，全省通过收购存量商品房方式新增12万套配租型保障性住房。收购一定数量的存量商品房用作配售型保障性住房和养老服务用房。2025年，全省通过收购存量商品房方式新增4.5万套配租型保障性住房。

　　中国社会科学院研究员、国家未来城市实验室副主任王业强指出，目前，房地产市场面临较大的去库存压力。自去年5月，中央提出收购存量商品房用作保障房以来，全国各地都在积极探索存量房收储工作。中央也推出3000亿元的保障性住房再贷款资金用于存量房收储。从实际情况来看，多数将存量房产转化为保障房。

　　此外，此次政府工作报告提出，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元（比上年增加5000亿元），重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款，在业内看来，这也将为各地收购工作提供资金活水。

　　58安居客研究院院长张波表示，通过商品房收储落实，地方政府可以更好地调整商品房供给节奏，并有效增加保障性住房的供给，实现资源的有效利用和合理配置，提高整个市场的运行效率。

　　收购用途的多元化是个趋势

　　除了保障性住房，近日，湖北大学一校区申报购置352套存量商品房用于学生住宿的消息也为各地存量商品房去化提供新思路。

　　根据湖北省发改委官网披露的《关于湖北大学阳逻校区购置存量商品房用于学生住宿项目可行性研究报告的批复》显示，该学校将投资超1.9亿元，购买武汉城建旗下一楼盘超350套商品房，改建为学生宿舍。

　　在王业强看来，根据本地市场需求的实际情况，推进收购存量房使用多元化，如精准对接科技企业、科研院所、高校的住房需求，无疑有利于存量收储工作的进一步开展。

　　从公开信息来看，虽然目前将存量商品房转化为学生宿舍的案例较少，但这为解决校园住宿紧张问题提供了全新思路。

　　今年上海两会，赵玲等三位上海市政协委员就曾联合提交《关于政府、高校和社会力量多方协同加快解决高校学生宿舍紧张状况的建议》，建议提出，政府出面调配合适的社会房源作为学生宿舍。由政府出面协调或回购社会用房，整体调配给高校作为学生宿舍；或者由政府成立平台公司，统筹和改造空闲资源提供给高校作为学生宿舍。

　　值得一提的是，为缓解部分高校学生宿舍资源紧张局面，2024年1月8日，国家发展改革委等7部门就联合印发了《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》，其中提及，鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源，并按照校内同等标准，加强配套服务管理。

　　湖北大学阳逻小区相关负责人也对外回应，正是受上述意见启发，才有了收购存量房作为学生宿舍的想法。

　　另据澎湃新闻报道，赵玲透露，近日，教育部、国家发改委等部委专门下发通知，摸底统计分析各高校通过购置闲置房地产作为学生宿舍的总体需求情况。2024年上海已有高校利用相关政策获得财政支持，通过整体回购校外租赁宿舍的方式，快速缓解了学生宿舍紧张的问题。

　　麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪认为，相比新建宿舍，购置存量商品房的成本更低，且能快速投入使用；同时，这一举措有助于消化房地产市场的闲置存量，促进市场供需平衡。

　　在张波看来，未来，收购使用方向的多元化是个趋势，不但可以用于高校宿舍，也可以用于蓝领公寓、养老公寓等，不少城市会将更多类型纳入政策框架，但当下来看用于保障房的大方向不变。

　　来源：澎湃新闻