房地产止跌回稳态势延续，金三银四行情可期

去年9.26中央政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”，随后一系列政策加快落地，推动房地产出现积极变化。今年以来，市场整体保持平稳运行。

根据国家统计局数据，1-2月份，全国新建商品房销售面积1.07亿平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8个百分点；其中住宅销售面积下降3.4%，降幅收窄10.7个百分点。新建商品房销售额1.03万亿元，同比下降2.6%，降幅比上年全年收窄14.5个百分点；其中住宅销售额下降0.4%，降幅收窄17.2个百分点。

图：全国新商品房累计销售面积以及销售额同比增速数据

来源：中指数据CREIS

从复苏路径来看，一线及核心二线城市市场修复较快。根据中指监测的重点城市网签数据来看，新房方面，今年1-2月，重点100城中，一线城市新建商品住宅网签面积同比增长13%，二线城市同比基本持平。其中，1-2月深圳新建商品住宅销售面积同比增幅超100%，广州、合肥、南京、成都、武汉等多个核心城市同比增幅超20%。二手房方面，1-2月，重点30城二手房成交量同比增长约25%，各线城市均增长。其中1-2月深圳、杭州成交套数同比增幅均超50%，北京、上海、广州、成都等城市二手房成交量同比增长超20%。

图：2022年以来重点30城二手住宅月度成交套数走势数据

来源：中指数据CREIS

从土地成交来看，2025年开年以来，核心城市优质地块竞拍热度较高，房企在核心城市补库存意愿增强。根据中指数据，1-2月，300城住宅用地累计成交金额同比增长29.6%,平均溢价率为10.9%。其中多宗优质地块拍出较高溢价率，2月上海、杭州出让地块均溢价成交，多宗溢价率超30%，成都、苏州核心区地块溢价率也在20%以上。

整体来看，“止跌回稳”仍是今年房地产政策核心目标。3月5日，两会政府工作报告首次把“稳住楼市股市”写进总体要求，并再次强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，同时报告用较长篇幅全面部署了房地产各项政策，重点提及因城施策调减限制性措施、加力实施城中村和危旧房改造、盘活存量用地和商办用房、继续做好保交房工作、有效防范房企债务违约风险，建设“好房子”等方面。

从趋势来看，目前市场已进入“金三银四”传统销售旺季，房企推盘节奏有所加快，同时“好房子”建设提速推动了住宅产品迭代升级，市场优质供给增加，叠加城中村改造等有望加快落实，多措并举下，新房销售预计将逐步筑底企稳。此外，收购存量闲置土地已成为今年房地产“稳投资”的关键举措，2月底广东省已成功发行超300亿元专项债券用于收购闲置存量土地，预计接下来各地盘活存量用地进展将加快，进而改善市场供求关系，促进市场进入新的循环。

来源：中指研究院